2015年，首例房地產(chǎn)債務(wù)違約事件，并未發(fā)生于預(yù)料中的中小房企，而是佳兆業(yè)——這個(gè)擁有海外上市融資平臺(tái)的深圳龍頭房企。令人大跌眼鏡之下，該案例被業(yè)內(nèi)喻為“黑天鵝”事件。近日，繼深圳上千套房源被政府鎖定之后，該公司在廣州的兩大項(xiàng)目部分正在預(yù)售的房源也被廣州市國(guó)土房管局鎖定，暫時(shí)不能進(jìn)行銷(xiāo)售，其公司現(xiàn)金亦被銀行凍結(jié)。

　　導(dǎo)火索本是佳兆業(yè)一筆海外債券違約，而引發(fā)恐慌和追債的卻是國(guó)內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)債主們——銀行、信托共計(jì)24家金融機(jī)構(gòu)已向法院申請(qǐng)查封佳兆業(yè)資產(chǎn)，佳兆業(yè)最終會(huì)走向破產(chǎn)還是重組，成為業(yè)內(nèi)最為關(guān)注的大事。而據(jù)接近佳兆業(yè)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)透露，公司并沒(méi)有正式破產(chǎn)，但可能有重組方案。

　　這其實(shí)更多是一個(gè)金融方面的連鎖反應(yīng)事件，而非單純的房地產(chǎn)事件。房企多年高杠桿走鋼絲運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，看似無(wú)虞，然而，在房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力下，當(dāng)其資金鏈的某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，其不良信用被放大，就更容易引發(fā)與之相連的金融機(jī)構(gòu)的恐慌，繼而企業(yè)無(wú)法借新償舊，資金轉(zhuǎn)不起來(lái)，高負(fù)債又集中到期，即使企業(yè)有好的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也無(wú)法立時(shí)變現(xiàn)，等待房企的就會(huì)是破產(chǎn)或重組。

　　這種邏輯下，2015年恐怕還會(huì)有更多地產(chǎn) “黑天鵝”事件出現(xiàn)，尤其是激進(jìn)型高負(fù)債房企。

　　離岸債違約引發(fā)金融“擠兌”

　　深陷債務(wù)危機(jī)的佳兆業(yè)集團(tuán)正面臨被債主追債的局面。更嚴(yán)峻的是，記者了解到，佳兆業(yè)的意向合作伙伴寧可賠付部分違約金也要與其終止合作，佳兆業(yè)想要對(duì)債務(wù)展期已不可能。

　　事件始發(fā)于2015年1月1日，佳兆業(yè)披露了對(duì)匯豐銀行4億港元貸款的違約，并表示“后續(xù)也有可能進(jìn)一步觸發(fā)其他債務(wù)的交叉違約”。雖然在1月7日，佳兆業(yè)接到匯豐銀行的豁免通知，但國(guó)內(nèi)多家銀行、信托機(jī)構(gòu)開(kāi)始通過(guò)法律途徑控制潛在資產(chǎn)損失。先是中信銀行等15家金融機(jī)構(gòu)向法院提出訴前財(cái)產(chǎn)保全，申請(qǐng)查封佳兆業(yè)資產(chǎn)。近日，隨著廣東華興銀行股份有限公司深圳分行、鑫沅資產(chǎn)管理有限公司等5家金融機(jī)構(gòu)加入追債行列，已有24家金融機(jī)構(gòu)向法院申請(qǐng)查封佳兆業(yè)資產(chǎn)。

　　頭頂巨額債務(wù)瘋狂拿地成為佳兆業(yè)債務(wù)違約的一個(gè)重要因素。

　　據(jù)2014年半年報(bào)披露，截至2014年6月底，公司總借款為297.73億元，需在一年內(nèi)償還的借款逾60億元，需在兩年后五年內(nèi)償還債務(wù)為47億元。值得注意的是，與佳兆業(yè)存在往來(lái)的金融機(jī)構(gòu)至少達(dá)11家，其中近半是信托融資，至少有4款信托產(chǎn)品將于今年上半年到期兌付，規(guī)模約43億元。其中一筆金額25億元的信托將在今年1月到期。而在2014年上半年，佳兆業(yè)購(gòu)買(mǎi)土地款共計(jì)人民幣90億元，其中98.4%位于一線(xiàn)城市及省會(huì)城市。

　　佳兆業(yè)債務(wù)違約發(fā)生后，曾向其提供過(guò)融資的平安信托、華潤(rùn)信托、愛(ài)建信托、外貿(mào)信托等均處于自危狀態(tài)，并向法院要求佳兆業(yè)提前兌付信托產(chǎn)品。

　　其中，平安信托對(duì)佳兆業(yè)的融資金額最大。2014年4月和10月，平安信托通過(guò)兩款信托計(jì)劃，共計(jì)向佳兆業(yè)融資近29億元。其中，2014年4月22日，平安信托發(fā)行“平安財(cái)富·翔園17號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，募集規(guī)模25.1億元，其中A類(lèi)金額25億元，期限9個(gè)月，也就是說(shuō)，該25億元信托計(jì)劃于1月21日到期。1月8日，平安信托向法院申請(qǐng)了訴前保全。

　　對(duì)于該筆即將面臨兌付的信托產(chǎn)品出路，平安信托對(duì)本報(bào)官方回應(yīng)道，“針對(duì)目前續(xù)存產(chǎn)品，正積極采取各種措施保護(hù)投資人利益。與此同時(shí)，平安信托正在通過(guò)多種途徑，了解最新的進(jìn)展情況，我們將竭盡所能、勤勉盡責(zé)地履行受托責(zé)任。”

　　1月12日，愛(ài)建股份發(fā)布公告稱(chēng)，其子公司愛(ài)建信托已向上海市第一中級(jí)人民法院起訴，要求佳兆業(yè)下屬公司提前歸還6.5115億元信托借款本息，法院已經(jīng)受理，將于3月11日開(kāi)庭審理并裁定凍結(jié)佳兆業(yè)杭州公司6.5115億元賬戶(hù)存款。

　　在國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)紛紛申請(qǐng)資產(chǎn)保全的同時(shí)，佳兆業(yè)海外債務(wù)交叉違約、被清盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)也在加大。

　　“從法律程序上看，接下來(lái)會(huì)有兩種處理方式，一類(lèi)是直接強(qiáng)制執(zhí)行，法院先是凍結(jié)企業(yè)資產(chǎn)，然后直接進(jìn)入資產(chǎn)處理程序，拍賣(mài)變現(xiàn)；一類(lèi)是，司法保全，這種情況下企業(yè)資產(chǎn)不能轉(zhuǎn)移，但是企業(yè)可以使用，問(wèn)題是房地產(chǎn)資產(chǎn)肯定都是要出售，產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移，如果全部查封，有些項(xiàng)目簽了買(mǎi)賣(mài)合同或已預(yù)售，就會(huì)引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。”上海申達(dá)律師事務(wù)所房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師沈亢在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，除非有大公司愿意收購(gòu)佳兆業(yè)，否則其結(jié)局就是破產(chǎn)。

　　更多地產(chǎn)違約

　　風(fēng)險(xiǎn)將被觸發(fā)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地高杠桿融資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)被警示了多少次，這一次，恐怕“狼真的來(lái)了”。

　　佳兆業(yè)事件尚未平息，近日，又有媒體曝出，上海神秘富豪張志熔最親密的一位合作伙伴遠(yuǎn)避美國(guó)，留下國(guó)內(nèi)與恒盛地產(chǎn)合作的項(xiàng)目陷入多起訴訟，并被法院查封。同樣，其背后多個(gè)民間借貸者及數(shù)家信托公司受到牽連。其中，中融信托在去年5月，為恒盛地產(chǎn)全資附屬公司上海恒冉融資7億元人民幣，用于開(kāi)發(fā)恒盛地產(chǎn)位于上海奉賢的項(xiàng)目。

　　不同于佳兆業(yè)的突然倒塌，恒盛地產(chǎn)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)有跡可循。從2012年開(kāi)始，恒盛地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭急轉(zhuǎn)直下，至2014年中期僅銷(xiāo)售19億元，并開(kāi)始虧損，且半年虧損多達(dá)2.21億元。

　　不止是恒盛地產(chǎn)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金狀況都已達(dá)到歷史最差。

　　據(jù)克而瑞研究中心的一份研究報(bào)告指出，去年三季度，房地產(chǎn)行業(yè)凈負(fù)債率在100%高位上環(huán)比企穩(wěn)，而不同規(guī)模的房企顯著分化�？傮w上，大房企負(fù)債率和負(fù)債結(jié)構(gòu)全面優(yōu)化，但中型房企負(fù)債率繼續(xù)惡化，小房企凈負(fù)債率在高位徘徊。其中，中糧地產(chǎn)、華僑城、金融街(000402,股吧)、金科等15家中型房企凈負(fù)債率為137%，環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)，逼近高位警戒線(xiàn)；120家小房企凈負(fù)債率109%，環(huán)比微增1個(gè)百分點(diǎn)。近年來(lái)擴(kuò)張迅猛的泰禾、陽(yáng)光城(000671,股吧)兩家閩系房企的凈負(fù)債率更是高達(dá)546%和454%，環(huán)比均激增約70個(gè)百分點(diǎn)，同比均飆升約300個(gè)百分點(diǎn)。本報(bào)統(tǒng)計(jì)的132家上市房企中，截至去年三季度，凈現(xiàn)金流為負(fù)值的房企高達(dá)67家，占比一半以上。

　　這不僅僅是數(shù)字，而是揭示了開(kāi)發(fā)商們赤裸裸的資金鏈危機(jī)。

　　在整體市場(chǎng)不景氣的同時(shí)，持續(xù)加碼的反腐敗更令行業(yè)雪上加霜。作為政商關(guān)系較為緊密的重點(diǎn)行業(yè)之一，不少地產(chǎn)大亨受到牽連，令企業(yè)經(jīng)營(yíng)橫生變數(shù)。

　　“中小型房企違約風(fēng)險(xiǎn)在加大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)囤地的商業(yè)模式導(dǎo)致其必須要依靠債務(wù)展期來(lái)維持資金鏈，任何一種因素導(dǎo)致其一次債務(wù)違約，就會(huì)引起一連串違約，這是房企財(cái)務(wù)特征決定的。”盛富資本總裁黃立沖對(duì)本報(bào)記者分析表示。

　　而對(duì)于房企債務(wù)上“借新還舊”的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)內(nèi)已基本達(dá)成共識(shí)，誰(shuí)都擔(dān)心成為擊鼓傳花中的最后一個(gè)人。尤其是在，佳兆業(yè)爆發(fā)債務(wù)違約事件后銀行、信托首當(dāng)其沖，也為更多的金融機(jī)構(gòu)敲響了警鐘。

　　“2015年房地產(chǎn)信托兌付違約風(fēng)險(xiǎn)比2014年還要糟，關(guān)鍵是市場(chǎng)問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)想要回到以前狀況不可能了，局部市場(chǎng)可能會(huì)好一些，但大部分市場(chǎng)情況不妙，這對(duì)房地產(chǎn)信托沖擊會(huì)很大。”用益信托首席分析師李旸對(duì)本報(bào)記者分析表示。

　　此外，來(lái)自于匯率變動(dòng)導(dǎo)致的海外債風(fēng)險(xiǎn)也在加大。

　　“2015年人民幣貶值的壓力還不算很大，但是到了2016、2017年可能人民幣會(huì)掉入一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)期的貶值周期，房企海外債還款壓力會(huì)更大，房企須警惕海外投資的匯率風(fēng)險(xiǎn)。”黃立沖警示道。(來(lái)自：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者 許倩)

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