陳卓林被控制后，10月10月雅居樂(lè)宣布暫停供股計(jì)劃。10月16日又宣布重新啟動(dòng)供股計(jì)劃，以8：1的方式供股，供股價(jià)每股3.8港元，總共新發(fā)行4.35億股份，集資總額16.54億港元。無(wú)論是供股價(jià)還是融資規(guī)模，都大幅度縮水。不僅如此，出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，匯豐、渣打等擔(dān)任供股計(jì)劃的聯(lián)席包銷商悉數(shù)退出。雅居樂(lè)不得已選擇了大股東包銷的方式，所謂包銷即股份申請(qǐng)不足額時(shí)，包銷商需自掏腰包購(gòu)入未獲認(rèn)購(gòu)新股，以確保成功集資。包銷商為T(mén)op Coast Investment Limited，這是陳氏家族控制的信托計(jì)劃。
面對(duì)12月份到期的4.75億美元的過(guò)橋貸款，如果不能按計(jì)劃完成融資，雅居樂(lè)本就緊繃的資金鏈將進(jìn)一步承壓。陳卓林家族公開(kāi)表示會(huì)向集團(tuán)注資2億美元，不排除出售手頭價(jià)值200億元的酒店及商業(yè)項(xiàng)目緩解當(dāng)前資金形勢(shì)。根據(jù)香港媒體的報(bào)道，自10月中旬以來(lái)，陳氏家族成員已經(jīng)多次在香港拋售所持有的商鋪，套現(xiàn)約6億港元。
匯豐、標(biāo)普以及穆迪等多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)看空雅居樂(lè)。標(biāo)普下調(diào)其評(píng)級(jí)，認(rèn)為在董事局主席被檢方控制后，雅居樂(lè)戰(zhàn)略執(zhí)行的不確定性可能有所加劇，實(shí)現(xiàn)全年480億元銷售目標(biāo)的難度增加，同時(shí)將公司管理治理評(píng)估評(píng)級(jí)下調(diào)至疲弱。資本市場(chǎng)對(duì)雅居樂(lè)也做出了激烈的反應(yīng)，10月13日停牌10天之后雅居樂(lè)開(kāi)盤(pán)暴跌30%，雖然后來(lái)又短暫反彈，但截至記者發(fā)稿日，雅居樂(lè)的股價(jià)一直在4元以下。
轉(zhuǎn)型的錯(cuò)招
“表面上看是陳卓林這次出事，導(dǎo)致了雅居樂(lè)一系列的危機(jī)。但這些危機(jī)早在幾年前就開(kāi)始醞釀了。”一位對(duì)雅居樂(lè)有長(zhǎng)期觀察的資深業(yè)界人士說(shuō)。
2009年，得益于政府“4萬(wàn)億”救市政策的刺激，尤其是海南國(guó)際旅游島規(guī)劃的刺激，海南樓市一路飆升，變成了一個(gè)投機(jī)橫行的場(chǎng)所。雅居樂(lè)清水灣2009年原計(jì)劃的銷售目標(biāo)是10億，但銷售火爆得一塌糊涂，最終熱賣64億。2010年該項(xiàng)目創(chuàng)下單盤(pán)99億銷售額的紀(jì)錄，清水灣一躍成為全國(guó)的明星樓盤(pán)。從開(kāi)盤(pán)以來(lái)，清水灣的累計(jì)銷售額已經(jīng)達(dá)到300億，其總投資只有130億，不僅獲利甚豐，雅居樂(lè)也成為旅游地產(chǎn)的代表性企業(yè)。
清水灣的成功讓陳卓林腦洞大開(kāi)。2011年以來(lái)，他帶著團(tuán)隊(duì)幾乎走遍云南，大手筆圈地旅游地產(chǎn)，希望復(fù)制清水灣的成功。但項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)就賣掉幾十億的神話再也沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)。2013年，雅居樂(lè)騰沖項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，至今銷售情況不佳。從2013年下半年以來(lái)，全國(guó)絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)供過(guò)于求的現(xiàn)狀逐漸暴露，連北上廣深這樣一線城市的銷售也日顯疲態(tài)。盡管雅居樂(lè)在云南拿地成本都很低，但是拿到手的是毛地，需要做三通一平的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，這本身就意味著大量的資金沉淀。而銷售不暢又加劇了雅居樂(lè)資金鏈緊張。
在知名旅游地產(chǎn)專家、深圳房地產(chǎn)綜合研究院長(zhǎng)宋丁看來(lái)，雅居樂(lè)云南項(xiàng)目銷售不佳有基本面的原因，更有它內(nèi)部的原因。“雅居樂(lè)做的旅游地產(chǎn)（包括海南清水灣在內(nèi)），本質(zhì)上仍然是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，”宋丁說(shuō)，做的都是大片的住宅開(kāi)發(fā)，其間點(diǎn)綴幾個(gè)酒店、購(gòu)物中心，這有旅游地產(chǎn)的噱頭，但缺乏真正旅游、文化的內(nèi)涵。“從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上來(lái)講，它沒(méi)有真正把旅游內(nèi)容做起來(lái)，也根本沒(méi)有辦法支撐那么大的開(kāi)發(fā)量，因此銷售只能越走越弱。”他認(rèn)為，清水灣的成功有很大的偶然性，當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，這種成功也就不復(fù)存在了。
除了向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之外，2009年雅居樂(lè)還開(kāi)始向另外一個(gè)方向轉(zhuǎn)型。2009年樓市的火爆讓很多人迷失了方向，地王頻現(xiàn)。雅居樂(lè)也是“地王”制造者之一，在南京、廣州、常州等城市都拿下了高價(jià)地王。在此之前，雅居樂(lè)的發(fā)展模式是做剛需大盤(pán)，但按剛需盤(pán)的模式做地王項(xiàng)目很難賺錢(qián)，于是陳卓林希望雅居樂(lè)也能走高端路線。從2012年開(kāi)始，雅居樂(lè)和擅長(zhǎng)做豪宅的星河灣合作，陸續(xù)推出了成都、廣州、常州等雅居樂(lè)星河灣項(xiàng)目。
2009年是很多地產(chǎn)公司命運(yùn)的分野之年。在多年持續(xù)的調(diào)控之下，房地產(chǎn)投機(jī)性需求越來(lái)越少，自住型、小戶型成為主流。這一年萬(wàn)科率先完成了產(chǎn)品線的調(diào)整，大幅減少高檔盤(pán)的比例，其90%以上的項(xiàng)目都是剛需盤(pán)。而雅居樂(lè)、綠城等公司還在大步向豪宅開(kāi)發(fā)邁進(jìn)。2011年綠城率先爆發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)，2012年以來(lái)雅居樂(lè)已經(jīng)連續(xù)3年無(wú)法完成年度銷售目標(biāo)，它的規(guī)模長(zhǎng)期徘徊在300多億，增長(zhǎng)乏力。但同期碧桂園、恒大這類主打剛需的公司紛紛進(jìn)入千億俱樂(lè)部，雅居樂(lè)與它們的差距越拉越大。
隨著銷售的惡化，雅居樂(lè)的財(cái)務(wù)壓力從2014年初已經(jīng)露端倪。2014年3月底，雅居樂(lè)在常州的項(xiàng)目幾乎以腰斬的價(jià)格入市，令人大跌眼鏡。在該項(xiàng)目中，戶型最小的是166平米，主力戶型為200多平方米，最大的戶型達(dá)427平方米。在常州這樣的戶型很難賣。2013年12月該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)毛坯房均價(jià)1.1萬(wàn)-1.3萬(wàn)元/平方米，3個(gè)月后降為7500元/平方米；精裝房均價(jià)從1.5萬(wàn)-1.7萬(wàn)元/平方米降到1.3萬(wàn)元/平方米。當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士測(cè)算，降價(jià)之后雅居樂(lè)這個(gè)項(xiàng)目不可能賺到錢(qián)。
2014年5月以來(lái)，雅居樂(lè)在南京、廣州等地紛紛降價(jià)，加速賣樓回款意向明顯。截至今年9月底，雅居樂(lè)完成的合約銷售額僅為286億元，只相當(dāng)于全年目標(biāo)約60%，與480億元的銷售目標(biāo)相比仍然相去甚遠(yuǎn)。這意味著它將連續(xù)4年沒(méi)有完成銷售目標(biāo)。即便沒(méi)有陳卓林被控事件，資本市場(chǎng)對(duì)雅居樂(lè)的看法也十分悲觀——雅居樂(lè)的股價(jià)已經(jīng)從2014年初的8.4元跌到了截稿日的3.88元，已經(jīng)跌掉了將近60%。
在上述資深觀察人士看來(lái)，雅居樂(lè)轉(zhuǎn)型的失敗，與它管理上的短板有關(guān)。“雅居樂(lè)家族式管理一直是受到詬病的，陳氏五兄弟的想法并不一樣，戰(zhàn)略上、管理上都有分歧，這制約了公司的發(fā)展。”他說(shuō)，雅居樂(lè)很多環(huán)節(jié)上都是家族的人說(shuō)了算，沒(méi)有像碧桂園一樣有成熟的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雅居樂(lè)極有可能再度降價(jià)，以加速賣樓回款。雅居樂(lè)在公告中也表示，“將不問(wèn)樓價(jià)賣樓”。(來(lái)自：中國(guó)企業(yè)家)
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