紅商網(wǎng)訊：10月中旬，云南騰沖開始進入旅游旺季，從各地飛往騰沖的航班甚是緊張。飛機艙門打開，游客魚貫而出，湛藍的天空印入眼簾，一幅碩大的雅居樂云南原鄉(xiāng)廣告在航站樓入口處也顯得格外醒目。
在這個西南的邊陲小縣城中，雅居樂的名氣早已傳開：一個香港老板一眼相中騰沖，準備投資200億元在曲石建設(shè)大型的旅游小鎮(zhèn)。
在外界眼里，以旅游地產(chǎn)專家自稱的雅居樂落子騰沖，將帶來繼雅居樂清水灣項目之后的新一輪投資機遇。
不過，雅居樂試圖在騰沖復(fù)制清水灣的自信正遭遇重挫：項目開盤半年多時間里，僅預(yù)售6.8億元，而其中的3億元是開盤當(dāng)天的業(yè)績；從全國各地空降過來的源源不斷的看房團似乎更看重旅游，而不是買樓。根據(jù)雅居樂公告，截至6月底由騰沖項目公司及騰沖雅居樂酒店產(chǎn)生的總投資成本約19.26億元。
而雅居樂兩位高管相繼失聯(lián)、中紀委調(diào)查雅居樂云南原鄉(xiāng)項目等事件的發(fā)酵讓雅居樂在騰沖陷入更大的困境。
“這并不是雅居樂一家開發(fā)商的問題。”有業(yè)內(nèi)人士對《第一財經(jīng)日報》記者透露，整個云南，包括騰沖，近幾年存在很多違規(guī)用地的情況，部分被明文禁止但目前仍然存在的高爾夫球場項目就是例證。而騰沖當(dāng)?shù)氐穆糜萎a(chǎn)業(yè)尚處起步階段，近幾年開發(fā)商大規(guī)模進入騰沖跑馬圈地開發(fā)了大量的房地產(chǎn)項目，已經(jīng)導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)供應(yīng)過剩，銷售不振。
規(guī)劃看上去很“美”
從騰沖機場出發(fā)，一路向東北方向行駛40多公里，便可抵達雅居樂原鄉(xiāng)項目所在地曲石鎮(zhèn)。道路兩旁，是密密麻麻的雅居樂原鄉(xiāng)項目廣告牌。據(jù)目測，廣告牌之間的間距只有20米。
如果沒有雅居樂，絕大部分游客或許并不知道曲石鎮(zhèn)的存在。
曲石鎮(zhèn)，位于騰沖東北邊，距離騰沖縣城約30公里，此處位于國家級自然保護區(qū)高黎貢山腳下，另一邊則與騰沖國家火山地質(zhì)公園毗鄰，森林、河流、峽谷、濕地俱全。
但是，在雅居樂進入之前，曲石通往縣城只有一條坑坑洼洼的土路。糧食、農(nóng)副產(chǎn)品等主要靠人背馬馱、拖拉機運到山外，中巴車跑單程要花上兩三個小時。
2011年5月15日，雅居樂與騰沖縣政府簽署了一個總額高達200億的投資協(xié)議，計劃在曲石興建生態(tài)旅游小鎮(zhèn)，總體規(guī)劃占地約33844畝，被列為云南省“三個一百”重點建設(shè)項目。
不久，曲石鎮(zhèn)通往騰沖縣城的曲高公路在2012年底修通，由小型面包車組成的車隊開始往返于鄉(xiāng)鎮(zhèn)與縣城之間。
作為中國最負盛名的旅游地產(chǎn)開發(fā)商，雅居樂向騰沖展示了出色的規(guī)劃能力。
按照規(guī)劃，雅居樂原鄉(xiāng)項目包括10公里山地峽谷景觀大道，3個國際五星級酒店，3.6萬平方米風(fēng)情古建筑群，2.1萬平方米精品商業(yè)街、溫泉會館、文化展覽館等配套設(shè)施，并輔以部分高品質(zhì)的低層住宅、高層洋房，同時打造大龍井濕地公園及楊家灣千年銀杏園景區(qū)。
擅長營銷的雅居樂將該項目命名為“原鄉(xiāng)”，并打出了“高黎貢山下的第二人生”的廣告語。
“雅居樂的規(guī)劃確實做得很美。”騰沖當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商人士如此評價。
規(guī)劃之后，雅居樂進入了快速拿地、開發(fā)階段。2012年底到2014年年中，雅居樂先后多次在騰沖縣拿地，總地價5.2億元，總占地面積203.6萬平方米，預(yù)計總建筑面積約337萬平方米，平均樓面地價為154元/平方米。
官方資料顯示，雅居樂原鄉(xiāng)項目一期計劃開發(fā)量約40萬平方米，其中四分之三為住宅，包括A區(qū)高層2000套洋房（20萬平方米），B、C區(qū)355套別墅（10萬平方米），同時建設(shè)古鎮(zhèn)風(fēng)情商業(yè)街，希爾頓酒店、10公里景觀道路、生態(tài)休閑公園、大龍井水體公園等配套設(shè)施。
10月18日，《第一財經(jīng)日報》記者在現(xiàn)場看到，一期住宅已拔地而起，大部分別墅外立面已做好，內(nèi)部正在裝修，泥頭車、挖土機穿梭于高層洋房片區(qū)。
據(jù)了解，別墅將于明年4月30日交樓，高層洋房將于明年10月31日交樓。
滯銷
雅居樂企圖在騰沖續(xù)寫清水灣的成功，來自全國各地的購房者被雅居樂源源不斷地“空運”到了這塊原本人跡罕至的土地上。
2013年11月23日，雅居樂原鄉(xiāng)一期住宅正式開盤，總貨值約25億元。
雅居樂官方釋放的消息是，開盤當(dāng)天，首批推出的200余套房源售罄，銷售金額達3億元。
不過，此后雅居樂原鄉(xiāng)的銷售并不樂觀。根據(jù)雅居樂的公告，截至今年6月30日，騰沖項目公司累計的確認銷售金額及預(yù)售金額總額分別為1.86億元人民幣及6.8億元人民幣。也就是說，在開盤銷售3億元以后，長達半年多時間里，雅居樂原鄉(xiāng)項目僅銷售了3.8億元。
知情人士向《第一財經(jīng)日報》記者透露，雅居樂原鄉(xiāng)除了開盤及春節(jié)期間銷售較好外，其他時間都很不好。“雖然看房團很火，但大多數(shù)人都是因為報團價格優(yōu)惠，沖著旅游而來，100多人的看房團最終買房的只有幾個人，轉(zhuǎn)化率非常低。”
據(jù)了解，雅居樂每周都會組織看房團到騰沖，報團者只需支付3000多元，就可免費享受四天三晚的騰沖旅游+看房，并包含往返機票、住宿、餐食。這個價格實際上比旅行團的價格還優(yōu)惠。
“有個大佬帶過來一些人，一次性買了十幾套，但最后有好多人要求退房。”上述知情人士表示，雅居樂原鄉(xiāng)項目位置太偏，交通很不方便，基礎(chǔ)設(shè)施也不完善，價格方面還比世紀城、高黎貢山國際旅游城等位置相對更好的同類產(chǎn)品更高，總體優(yōu)勢不大。
據(jù)雅居樂原鄉(xiāng)的置業(yè)顧問介紹，一期的泰式聯(lián)排別墅共274套，自去年11月開盤以來，去化才三分之一，均價8000多元/平方米；現(xiàn)代風(fēng)格別墅均價18500元/平方米；高層洋房單價為6000~7200元/平方米。
相比之下，距離騰沖縣城只有幾公里的世紀城，獨棟別墅均價只要8500元/平方米，高層洋房才3800元/平方米。
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