|
紅商網(wǎng)訊：融資難，難于上青天。隨著商業(yè)地產(chǎn)的貸款融資成本步步攀升，在資本市場融資，就越來越成為房地產(chǎn)行業(yè)人士眼中絕佳的融資方式。由眾安房產(chǎn)（00672.HK）分拆上市的中國新城市(01321.HK)也步入這一浪潮，赴港上市。7月10日，中國新城市以1.3港元/股的低價格正式發(fā)行上市。
但中國新城市自身存在諸多問題，并不是上市就能解決的：隨著出售物業(yè)的比例提高，毛利率下滑；物業(yè)項目集中于長三角，項目過多依賴地方政府支持；土地收購成本大幅上漲。而且，中國新城市近年來一直維持著相當(dāng)高的債務(wù)水平，截至今年4月末流動負(fù)債超過流動資產(chǎn)10億元，短期資金缺口不小。諸多項目延遲施工、延遲竣工，更加劇其現(xiàn)金流壓力。
折價發(fā)行
眾安房產(chǎn)原計劃6月27日讓中國新城市上市。而6月23日，眾安房產(chǎn)公告稱，將修改全球發(fā)售的條款，并預(yù)期將發(fā)售價調(diào)低于中國新城市招股章程所載的指示發(fā)售價范圍的下限，因此，或會引致上市時間安排稍為押后。這表明眾安房產(chǎn)對中國新城市的上市前景把握不夠，股票定價偏離投資者預(yù)期。6月30日早間，中國新城市刊發(fā)補充招股章程。中國新城市公布，經(jīng)計及現(xiàn)行市況后，最終發(fā)售價已定為每股發(fā)售股份1.30港元。此價格低于招股章程所載的指示發(fā)售價范圍，因此每手買賣單位已由1000股增至2000股股份。
7月9日，中國新城市公布招股結(jié)果，每股定價削至1.3港元，較招股范圍(2.12-2.92港元)下限低出38.7%，預(yù)計集資凈額約5.5億港元。香港公開發(fā)售認(rèn)購不足，僅獲得8.1%認(rèn)購率。7月10日，中國新城市以每股1.30港元的價格正式上市。
首日掛牌，收報1.57港元/股較發(fā)售價1.3港元/股，高出0.27港元或20.8%。
中國新城市為商用物業(yè)發(fā)展商、業(yè)主及營運商，集中于長江三角洲地區(qū)的二線城市的副城市中心開發(fā)商業(yè)綜合體。其業(yè)務(wù)主要包括物業(yè)銷售、物業(yè)租賃及物業(yè)管理、酒店營運，未來目標(biāo)是通過與各地政府部門訂立合作協(xié)議，擴展至不同城鎮(zhèn)及縣市的土地發(fā)展業(yè)務(wù)及其他與城鎮(zhèn)化相關(guān)的業(yè)務(wù)及服務(wù)。
招股書顯示，中國新城市招股所得款項70%為其國際辦公中心項目的工程及發(fā)展提供資金，20%為其他項目的工程及發(fā)展提供資金，10%營運資金及其他一般企業(yè)用途。
中國新城市折價發(fā)行反映出商業(yè)地產(chǎn)概念股上市并非一帆風(fēng)順，有時候也要降低身價才能上市。群益證券的研究報告指出，由于早年大量開發(fā)商盲目投資商業(yè)房地產(chǎn)，未來一兩年，中國的商業(yè)房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)供過于求的情況，行業(yè)風(fēng)險仍高，故建議投資者投機性認(rèn)購。根據(jù)2013年度中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書，重慶、沈陽、青島及廈門幾個城市的購物中心空置率高達(dá)15%~20%。同時，商業(yè)地產(chǎn)的租金上漲空間非常有限。五大行的數(shù)據(jù)顯示，過去一年內(nèi)，包括北京、上海等一線城市在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項目的租金價格上漲幅度還不到5%。
出售增加VS出租減少
除了行業(yè)普遍問題，中國新城市自身做得也并不夠完美。
中國新城市的業(yè)務(wù)模式為出售若干物業(yè)以支持營運和現(xiàn)金流，并策略性地保留其他物業(yè)獲取租金收入及長期資本增值。此模式的好處是分散收入來源及回報時期，但出售及出租收入受市場行情影響較大。
2013年總收入8.76億元，同比增長433%，毛利達(dá)到3.69億元，同比增長218.41%。但其毛利率卻由70.5%下降到42.11%。主要是毛利率較低的物業(yè)銷售項目占比增加。截至2011年、2012年及2013年12月31日止年度，物業(yè)銷售收入占中國新城市總收入分別37.6%、22.7%及84.9%，主要來自銷售及交付新白馬公寓、白馬尊邸及隱龍灣項目的物業(yè)及停車位。
中國新城市的物業(yè)租賃收益并不差，其已竣工投資物業(yè)按可供出租面積計算，總體出租率82.93%。這在業(yè)內(nèi)是比較不錯的成績。2011年、2012年及2013年，其物業(yè)租賃的毛利率分別為83.6%、85.5%及82.8%；酒店營運的毛利率分別為61.7%、60.7%及65.5%。
一般而言，物業(yè)租賃、物業(yè)管理及酒店經(jīng)營收入的毛利率高于物業(yè)銷售的毛利率，主要原因為銷售物業(yè)的銷售成本所確認(rèn)的土地收購成本及建筑成本。相反，物業(yè)租賃及物業(yè)管理收入的銷售成本主要包括稅項，而酒店經(jīng)營收入的銷售成本主要包括餐飲成本。后兩者成本要低于土地收購及建筑成本。中國新城市的物業(yè)銷售毛利率也受到物業(yè)組合所影響。2013年，其物業(yè)銷售隱龍灣項目的公寓式物業(yè)，該等項目的平均售價比2011年及2012年的白馬尊邸項目低。 共2頁 [1] [2] 下一頁 服裝類上市公司寒風(fēng)勁吹 男裝企業(yè)成重災(zāi)區(qū) 蘇寧云商上市10年中期首虧 上半年虧損7.49億 海底撈年凈利潤超4億不差錢 餐飲企業(yè)上市難 卓越李曉平：隨時準(zhǔn)備上市 要做自己的購物中心 三夫戶外擬IPO上市悖論：門店虧損仍欲募資擴張 搜索更多: 上市 |
