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泰禾地產(chǎn)資金術(shù):提前結(jié)束信托計劃 拿地超百億以新還舊降成本
http://ssvihum.com 2014-04-14 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

  紅商網(wǎng)訊:1年時間,泰禾地產(chǎn)借信托讓資金跑了一個輪回,但輪回結(jié)束,資金的故事卻還遠沒有結(jié)束。

  2012年9月拿地,7個月后發(fā)行信托產(chǎn)品募資,開發(fā)項目動工,到11個月后房屋銷售基本完成,單其中一項銷售額就已經(jīng)超過土地成本,項目不到1年時間已完成資金周轉(zhuǎn)。在這個節(jié)點,泰禾選擇提前終止信托計劃,公告的原因為信托計劃的信托目的已實現(xiàn)。

  雖然對于房地產(chǎn)信托來說,信托計劃提前終止屬于常規(guī)動作,但泰禾泉州華大股權(quán)項目的終止并非常見的融資方資金緩解那么簡單。

  提前結(jié)束的信托計劃

  最近在關(guān)注信托產(chǎn)品信息時,一個信托計劃提前終止的公告吸引了理財周報記者的注意。公告稱:“現(xiàn)因信托計劃信托目的已實現(xiàn),應(yīng)融資人申請,根據(jù)信托文件的約定,信托計劃提前終止,終止日為2014年3月28日。”

  這款提前終止的信托產(chǎn)品是“中融-泰禾泉州華大股權(quán)投資集合資金信托計劃”,2013年4月15日正式成立,發(fā)行規(guī)模為14億元。

  公開資料顯示,該信托計劃分A、B兩類客戶。

  B類優(yōu)先級規(guī)模7億元,由中融信托向投資人募資后,向泉州華大泰禾廣場投資有限公司(泉州華大)增資,持有泉州華大49%的股權(quán),投資人成為優(yōu)先級受益人。A類次級規(guī)模同樣為7億元,由福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以其對泉州華大的債權(quán)認購。

  原計劃期限上,從第一期信托單位成立至最后一期信托單位期滿總期限不超過27個月,約定到期日為2015年7月15日。

  如上述提前終止公告中的描述,信托計劃成立時,中融信托即與泉州華大簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,并在產(chǎn)品說明中向投資人提示提前結(jié)束風險:“如第1筆信托單位存續(xù)滿12個信托月度時,項目公司決定依據(jù)協(xié)議約定,提前清償受托人屆時持有的項目公司標的債權(quán),則當期各筆信托單位將全部注銷。”

  “在2012-2013年房地產(chǎn)信托市場提前終止的項目很多,這樣的案例很常見。”一位信托業(yè)內(nèi)人士對理財周報記者表示。

  另一位房地產(chǎn)信托分析師對記者分析:“信托計劃提前終止有兩種可能性,一個是融資方資金緩解,提前終止借款;另一個是信托公司或管理人擔心項目會出現(xiàn)風險,要求融資方提前終止。一般來講,融資方資金緩解主動提出終止的占絕大多數(shù)。”

  而泉州華大項目不能完全意義上歸屬于以上任何一種可能。

  同據(jù)資料顯示,該信托資金用于開發(fā)建設(shè)福建省泉州市華大泰禾廣場。該廣場所在的地塊,總用地面積108626平方米,總建筑面積597443平方米。

  回溯上市公司泰禾集團曾披露的公告信息,福州泰禾2012年9月18日在泉州市國土資源局舉辦的國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣會上,拍得編號為2012-16號的地塊面積108626平方米,與泉州華大泰禾廣場總用地面積一致,拍下地塊總價11.1億元。

  產(chǎn)品說明中稱,本信托計劃第一還款來源為投資項目產(chǎn)生的銷售收入。從華大泰禾廣場售樓處的銷售人員處得知,住宅和商鋪均所剩無幾。泉州華大是因銷售情況良好,資金壓力緩解而提前還款嗎?

  一位接近泰禾集團的人士向記者透露:“泰禾提前終止該項目是因為從其他金融機構(gòu)找到了更便宜的資金,來替換信托募資,便宜資金來自一家資產(chǎn)管理公司。”

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