“從業(yè)績(jī)上來看，SOHO中國(guó)還是一家以銷售為主的房企，現(xiàn)在還根本談不上轉(zhuǎn)型。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示。根據(jù)標(biāo)普的預(yù)期，2014年SOHO中國(guó)的租金收入會(huì)有所上升，但也僅會(huì)在4.5億~5億元人民幣之間。
另一方面，改革導(dǎo)致人事變動(dòng)頻繁。SOHO中國(guó)上海分公司原銷售部總監(jiān)胡大維在利用微博討薪，并指出正是由于SOHO中國(guó)上海公司推行的銷售席位制改革及上海公司總經(jīng)理的變更，直接點(diǎn)燃了各種爭(zhēng)議的導(dǎo)火索。
事實(shí)上，銷售席位制改革是SOHO中國(guó)前兩年改革中的一部分，被認(rèn)為是由SOHO中國(guó)CEO張欣極力推進(jìn)的計(jì)劃。經(jīng)過上市之初大規(guī)模的人事調(diào)整后，從2010年開始，張欣再度在SOHO中國(guó)內(nèi)部展開被業(yè)界稱為“斷腕式變革”的全面改革。在這些改革期間，SOHO中國(guó)負(fù)責(zé)相應(yīng)業(yè)務(wù)的高管紛紛出走，從2010年起，SOHO中國(guó)高管已有超過五位離開。
“你不可能一兩天內(nèi)把所有人都換了，所有人都提到那個(gè)水平，你沒有兩三年怎么能轉(zhuǎn)得過來。所以一旦戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的企業(yè)，兩三年的停滯期是最少的。”香港某上市房企董事長(zhǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，對(duì)于一個(gè)房企而言，一個(gè)大的戰(zhàn)略調(diào)整，一般需要三年左右時(shí)間，因?yàn)閼?zhàn)略調(diào)整的核心是企業(yè)背后的組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)文化、組織文化的變革，這就意味著要對(duì)現(xiàn)在的每一個(gè)崗位賦予新的職能，對(duì)每個(gè)崗位的人提出新的能力和素質(zhì)的要求。
而花旗報(bào)告則直接了當(dāng)?shù)卣J(rèn)為，SOHO中國(guó)能否成功轉(zhuǎn)型仍有待證實(shí)，預(yù)計(jì)租金收入需4~5年才能形成規(guī)模，認(rèn)為SOHO中國(guó)缺乏短期催化劑。同樣，匯豐銀行近期也發(fā)布公告，稱SOHO中國(guó)上月出售靜安廣場(chǎng)后，今年其可售資源薄弱，料該項(xiàng)目的出售將導(dǎo)致明年收入差距，故調(diào)整2015年核心盈利預(yù)測(cè)至按年跌77%。
“SOHO中國(guó)要想轉(zhuǎn)型成功，或遭兩大困難阻礙：其一，自身運(yùn)營(yíng)管理能力，與‘建設(shè)——銷售’模式以銷售為主不同，‘建設(shè)——持有’模式中對(duì)后期經(jīng)營(yíng)者的管理有較高要求，所以SOHO中國(guó)這一方面能力應(yīng)加強(qiáng);其二，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的行業(yè)環(huán)境，近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，其他發(fā)展良好的商業(yè)地產(chǎn)商或?qū)ζ湫纬奢^大壓力。”張義鴻告訴記者。滬容易，堅(jiān)守不易，且行且珍惜”。轉(zhuǎn)型成功?SOHO中國(guó)雖言稱轉(zhuǎn)型成功，但在上海的考驗(yàn)才剛剛開始。兩難問題一方面，后續(xù)沒有項(xiàng)目銷售提供新的現(xiàn)金流;另一方面，轉(zhuǎn)型的持有物業(yè)短期內(nèi)難以提供充裕資金。野村證券分析認(rèn)為，SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型的長(zhǎng)期前景不明朗，公司現(xiàn)時(shí)主要管理4個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目去年的租金收入僅3億元人民幣，對(duì)比146億元人民幣的總收入，占比很小。公司去年核心盈利升逾3成至44億元人民幣，核心盈利的14%來自利息資本化，公司去年有91%利息開支資本化，遠(yuǎn)高于2012年的48%。
第一太平戴維斯的報(bào)告顯示，2014年上海將會(huì)有10個(gè)新甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市，總計(jì)增加約67萬平方米供應(yīng)量，將在一定時(shí)期內(nèi)拉低上海的租金水平。北京的寫字樓市場(chǎng)，在高位運(yùn)行的租金、放緩的本地經(jīng)濟(jì)及疲軟的擴(kuò)租及新租需求的共同作用下，全市凈吸納量跌至近十年最低值。第一太平戴維斯預(yù)計(jì)持續(xù)上漲的整體空置率及業(yè)主間競(jìng)爭(zhēng)的加劇預(yù)計(jì)將迫使2014年租金繼續(xù)下跌至少2%。
中房信分析師楊晶晶表示，伴隨公司模式轉(zhuǎn)型，SOHO中國(guó)面臨兩難問題：一方面，前期項(xiàng)目銷售資金回籠后，重新投入新項(xiàng)目開發(fā)，后續(xù)沒有項(xiàng)目銷售提供新的現(xiàn)金流;另一方面，從銷售模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎饽Ｊ剑D(zhuǎn)型的持有物業(yè)短期內(nèi)難以提供充裕資金。記者實(shí)地調(diào)查SOHO中國(guó)在上海的5個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)展并不十分順利，后續(xù)需要不少的資金投入。
此外，整體市場(chǎng)而言，券商亦看淡寫字樓市場(chǎng)，德銀指出，北京、上海及廣州未來5年寫字樓供應(yīng)量較大，預(yù)計(jì)空置率將上升。匯豐證券則認(rèn)為，北京及上海租金增長(zhǎng)放緩，令地產(chǎn)商的議價(jià)能力降低。
在SOHO中國(guó)向金融街出售兩項(xiàng)目以后，RET睿意德高級(jí)董事王玉珂認(rèn)為，SOHO中國(guó)此次出售，本質(zhì)是其商業(yè)模式在上海受挫折的表現(xiàn)。SOHO中國(guó)模式在北京吃香，重要原因是絕大部分投資客來自內(nèi)蒙古、山西等客戶，這部分客群比較粗放，而其上海項(xiàng)目的客戶大多來自長(zhǎng)三角，投資行為較為成熟。此外，SOHO是一個(gè)過渡型的產(chǎn)品，上海高品質(zhì)寫字樓較多，SOHO的產(chǎn)品沒有太多優(yōu)勢(shì)。
實(shí)際上，今年年初以來，銀行信貸緊縮逆襲樓市，銀行利率上浮，放款放慢，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)對(duì)于資金的需求度迅速提高。部分開發(fā)企業(yè)或由于過去拿地用力過猛、消耗資金過多，同時(shí)銷售層面面臨周轉(zhuǎn)率下降、資金面短缺的危機(jī)。
“對(duì)于擁有比較充�，F(xiàn)金流并且經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)較豐富的開發(fā)企業(yè)來講，則會(huì)‘強(qiáng)者恒強(qiáng)’;而對(duì)于僅依靠銷售或經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)，則有可能會(huì)因?yàn)樨泿耪咿D(zhuǎn)向或逐步轉(zhuǎn)型或逐步退出商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)由此逐漸開始分化。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)此表示。在4月2日，SOHO中國(guó)宣布耗資108萬港幣，回購(gòu)16萬股。
“通過回購(gòu)支持股價(jià)，到了一定程度也不排除私有化的可能性。”協(xié)縱國(guó)際創(chuàng)始合伙人黃立沖大膽猜測(cè)，“但目前我沒有任何證據(jù)。”SOHO中國(guó)和潘石屹，無論是公司還是老板在上海好像都沒有玩轉(zhuǎn)。一路走來從風(fēng)光到暗淡，留給人們很多猜測(cè)。有人說是SOHO中國(guó)的項(xiàng)目沒有特性，有人說潘是西北人不懂上海的風(fēng)情。但是有一種說法可能更接近真實(shí)，就是靠機(jī)遇“暴發(fā)”的潘石屹?zèng)]有融入到以資本為主導(dǎo)的獨(dú)特的上海特征，這或許是他在上海“水土不服”的原因。(中國(guó)房地產(chǎn)報(bào))
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