在短短的兩年時(shí)間內(nèi)，SOHO以風(fēng)卷殘?jiān)频乃俣饶孟?個項(xiàng)目，較為著名的靜安區(qū)“東海廣場”項(xiàng)目和長寧區(qū)“中山(樓盤)廣場”項(xiàng)目在收購之后，都在很短的時(shí)間內(nèi)完成了銷售，把別人認(rèn)為不可能賣掉的辦公樓在所在區(qū)域賣出了天價(jià)。與此同時(shí)，SOHO中國則明顯收縮了在大本營北京的發(fā)展，近幾年鮮有動作。
但SOHO中國在上海的發(fā)展并不如意。“SOHO中國對上海的定位、認(rèn)識不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致在上海市場的戰(zhàn)略定位有所失誤。SOHO中國的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)、運(yùn)營能力在上海市場競爭力并不充分。上海商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式早已不是建好房子直接賣就能搞定的，客戶更加看重運(yùn)營商做活商圈、培養(yǎng)商業(yè)氛圍的能力，而SOHO中國明顯在這方面尚有欠缺。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)分析師殷旭飛說。
也正是這種欠缺，讓一直在上海做“加法”的SOHO中國，開始做“減法”。上海故事截至2013年年底，SOHO中國在上海的投資已達(dá)500億元，占了SOHO中國總量的75%。“如果當(dāng)時(shí)把這些錢投入在北京的市場，相信SOHO中國就不是現(xiàn)在的局面。”中房信研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，“潘石屹對于上海政策存在著過度樂觀和不了解，潘石屹和上海市政府都存在著一定程度上的過度期待。”
2月28日，SOHO中國宣布，將上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場及其權(quán)益全部出售給金融街控股股份有限公司，總交易金額為52.3億元。兩年前，SOHO中國購入這兩個項(xiàng)目的價(jià)格為41.04億元。
SOHO中國CEO張欣表示，上海項(xiàng)目的出售，使現(xiàn)金持有量增加了52億元。此外，根據(jù)已簽訂的開發(fā)和經(jīng)營貸款協(xié)議提款65億元，這使得公司流動量總額上升為220億元。
SOHO中國董事長潘石屹表示，增持北京、上海的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)是公司的長期發(fā)展策略，不會改變。但在經(jīng)營中會適時(shí)優(yōu)化資產(chǎn)，包括在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候轉(zhuǎn)讓一些相對非核心地段的物業(yè)，以及在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候買進(jìn)更優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)北京和上海的均衡發(fā)展。
但這顯然并不讓人信服。更多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為SOHO中國此舉是為了緩解現(xiàn)金壓力，這樣的減法并未結(jié)束。并判斷其有可能進(jìn)一步出售其他投資物業(yè)以改善盈利。進(jìn)入上海市場以來，SOHO中國一直在做加法，足跡幾乎遍及上海市中心的重點(diǎn)區(qū)域：南京西路、外灘、虹橋樞紐、長壽路、復(fù)興路、四川北路等黃金商業(yè)區(qū)。
上海外灘8-1項(xiàng)目權(quán)益爭奪事件，讓SOHO中國面臨巨大的考驗(yàn)。對于拋售，潘石屹給出的解釋是為了實(shí)現(xiàn)北京和上海的均衡發(fā)展，適時(shí)優(yōu)化資產(chǎn)，以便購進(jìn)更優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
潘石屹公開稱，截至2013年年底，SOHO中國在上海的投資已達(dá)500億元，占了SOHO中國投資總量的75%。然而，75%的投資總額卻并沒有帶來相應(yīng)的業(yè)績回報(bào)。年報(bào)顯示，2013年SOHO中國主要合同銷售均來自于北京地區(qū)的望京SOHO一、二期和銀河SOHO項(xiàng)目，合計(jì)銷售金額約為33億元，而在上海地區(qū)只有SOHO中山廣場一個項(xiàng)目在售，合同銷售金額僅為8.4億元。
相反，隨著SOHO中國在上海區(qū)域投資的加速，其資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)連年上升，早已突破了其一直堅(jiān)守的“零負(fù)債”底線。截至2013年年末，SOHO中國持有現(xiàn)金106億元人民幣，凈負(fù)債率為17%，相比2013年同期2.6%的負(fù)債率大幅攀升，而在此之前，SOHO中國的凈負(fù)債率一直控制在負(fù)數(shù)水平，2009年、2010年及2011年分別為-13%、-57%和-10%。
潘石屹則用一慣的解讀方式辯護(hù)稱，“SOHO中國根據(jù)市場變化轉(zhuǎn)型，好多朋友擔(dān)心SOHO中國，資金能不能支撐得住，現(xiàn)金流會不會發(fā)生問題，負(fù)債率會不會急劇上升。從這一年多看，這種擔(dān)心都是多余的”。
億翰智庫董事長陳嘯天認(rèn)為，SOHO中國在進(jìn)入上海后，快速在上海擁有近十個項(xiàng)目，占到公司投入八成。從結(jié)構(gòu)角度看，有些過于畸形。另外，自從與復(fù)星在外灘8-1項(xiàng)目發(fā)生紛爭后，SOHO中國對上海的投資環(huán)境有些擔(dān)憂。
從上海市政府的角度上看，潘石屹具備全國高知名度，也有相當(dāng)?shù)娜嗣}和商業(yè)資源，理論上可以為上海引進(jìn)很多大型企業(yè)，但是潘石屹以一個相對較低的價(jià)格取得地后，卻把這些地塊切割得很碎來零售，引進(jìn)的都是一些中小微型企業(yè)，這顯然不是上海市政府所愿意看到的。“對于SOHO中國在上海的項(xiàng)目，相對而言，各個部門在手續(xù)上的審批會謹(jǐn)慎一點(diǎn)。”一位本地開發(fā)商高管表示。
第一太平戴維斯提供的一份報(bào)告顯示，在SOHO中國進(jìn)入上海的這幾年，上海的寫字樓市場和商業(yè)地產(chǎn)在增速上相對比較平穩(wěn)，每年平均增長速度在5%~8%，有些板塊增長的速度更加慢。相反，最近這幾年，北京的寫字樓租金和商業(yè)地產(chǎn)處在高速的增長期，每年平均漲幅超過15%。
耗資巨大進(jìn)入上海市場，至今斬獲不多，SOHO中國雖言稱轉(zhuǎn)型成功，但在上海的考驗(yàn)才剛剛開始。套用最近的流行語來形容SOHO中國，就是“入“SOHO中國采取的做法經(jīng)常是低價(jià)收購一棟爛尾樓，然后做一番簡單的包裝，再以高于市場行情很多的傭金作誘餌，招一批意志力特別強(qiáng)大的銷售人員，以死纏爛打、大海撈針的方式對外推銷。”鉅派投資總裁姚偉示說。
實(shí)際上，上海戰(zhàn)略的失敗，讓SOHO中國開始改變戰(zhàn)略。2012年8月，潘石屹提出“SOHO中國不再散售，改為持有物業(yè)并出租”，也意味著SOHO中國轉(zhuǎn)型的開始。但從近期SOHO中國公布的2013年年報(bào)來看，這種轉(zhuǎn)型并沒有潘石屹所說的那么成功。
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