紅商網(wǎng)訊：營業(yè)額和凈利潤下滑，是SOHO中國轉(zhuǎn)型不得不面臨的“陣痛”。SOHO中國日前公布的2013年業(yè)績報告顯示，2013年營業(yè)額146.21億元，同比下滑9.43%，凈利潤73.88億元，同比下跌30.2%。盡管SOHO中國董事長潘石屹信心滿滿，但轉(zhuǎn)型之路依然充滿了重重考驗。

　　開發(fā)收益仍占主導(dǎo)

　　3月4日，SOHO中國發(fā)布2013年年報顯示，SOHO中國2013年營業(yè)額為146.21億元，較2012年的161億元下降9.43%，毛利潤率為55.5%。其中出售物業(yè)單位所得143.42億元，合同銷售金額約46.87億元，投資物業(yè)的租金收入僅為2.79億元。

　　在過去幾年，SOHO中國的業(yè)績出現(xiàn)了較大波動，其財報數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國在2010年曾創(chuàng)造了高達238億元的銷售額；2011年下滑至109億元；至2012年則跌至94.68億元；2013年銷售額為46.87億元，為上年的一半。

　　2012年8月，SOHO中國宣布從散售的商業(yè)模式改為持有出租物業(yè)，由“建設(shè)-銷售”向“建設(shè)-持有”轉(zhuǎn)型后，2012年度銷售目標也從230億元下調(diào)為120億元，但隨后有媒體指出，其2012年的合同銷售金額僅為95億元左右，并未達到預(yù)期目標。

　　值得注意的是，在銷售額連續(xù)下滑的同時，轉(zhuǎn)型一年多之后，SOHO中國的租金收入在總營收的占比尚不足2%，開發(fā)收益顯然仍占據(jù)主導(dǎo)位置。

　　花旗報告認為，SOHO中國能否成功轉(zhuǎn)型仍有待證實，預(yù)計租金收入需4至5年才能形成規(guī)模，認為公司目前缺乏短期催化劑。

　　優(yōu)化資產(chǎn)

　　從銷售到持有，意味著商業(yè)模式的重大改變，在一定時間內(nèi)，企業(yè)的利潤率、周轉(zhuǎn)速度、現(xiàn)金流等關(guān)鍵財務(wù)指標都會降低，這一切都將考驗SOHO中國的管理層。

　　今年2月底，SOHO中國將上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場及其權(quán)益全部出售給金融街控股，總交易金額為52.32億元。這兩個項目均于去年底掛牌出售，另外同時掛牌的位于四川北路的商辦項目虹口SOHO，尚無買家。張欣表示，上海項目的出售，使現(xiàn)金持有量增加了52億元。此外，根據(jù)已簽訂的開發(fā)和經(jīng)營貸款協(xié)議提款65億元，這使得公司流動量總額上升為220億元。她表示，當時機到來的時候，公司將利用充裕的現(xiàn)金，大規(guī)模收購項目。

　　據(jù)此前的公開報道，兩項目均為SOHO中國于2011年買入，當時的買入總價為40.7億元。SOHO中國用三年時間實現(xiàn)了11.62億元左右的溢價，收益率為28.5%，再加上三年來的資金、財務(wù)成本，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，這一收益率并不算高。

　　對于此次拋售，潘石屹表示，持有經(jīng)營京滬兩地優(yōu)質(zhì)地段的辦公物業(yè)仍然是SOHO中國的長期發(fā)展策略不會改變，但在經(jīng)營中會適時優(yōu)化資產(chǎn)，包括在適當?shù)臅r候轉(zhuǎn)讓一些相對非核心地段的物業(yè)，以及在適當?shù)臅r候買進更優(yōu)質(zhì)項目，實現(xiàn)北京和上海的均衡發(fā)展，達到資產(chǎn)和資金的最優(yōu)配置。SOHO中國CEO

　　不過，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，SOHO中國此舉或為緩解現(xiàn)金壓力，摩根士丹利指出，SOHO中國有可能進一步出售其他投資物業(yè)，以減少現(xiàn)金流壓力及改善盈利。

　　行業(yè)窘境

　　“凈利潤和營收下降，主要是期內(nèi)結(jié)算資源少，這是轉(zhuǎn)型過程中的必然結(jié)果。”蘭德咨詢總裁宋延慶表示，雖然規(guī)模類的指標出現(xiàn)一定程度的下滑，但效益類指標卻表現(xiàn)不錯，如利潤率很高、負債率較低等。

　　宋延慶還表示，值得警惕的是，SOHO中國去年投資物業(yè)評估增值遠低于2012年，這部分的下降可理解為去年京滬商務(wù)寫字樓供應(yīng)量大增，導(dǎo)致整體價格漲幅大幅趨緩。

　　這也是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的尷尬窘境之一，另外，在信貸緊縮背景下，商業(yè)地產(chǎn)市場分化與企業(yè)的轉(zhuǎn)型正同步進行。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，過去3年間，尤其是住宅限購以來，開發(fā)商積極布局拓展自己商業(yè)地產(chǎn)市場“地盤”，然而如今，已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)企業(yè)有選擇性進入城市，一些公司開始調(diào)整公司布局戰(zhàn)略，果斷退出風險項目，優(yōu)化現(xiàn)有公司項目結(jié)構(gòu)，“在貨幣政策轉(zhuǎn)向的市場背景下，SOHO中國的轉(zhuǎn)型是明智的。”

　　“度過轉(zhuǎn)型期之后，可能情況會好一些。”宋延慶說。穆迪預(yù)計，待SOHO中國現(xiàn)有項目全面投入運營，望京SOHO、SOHO復(fù)興廣場和凌空SOHO等新項目完工并產(chǎn)生現(xiàn)金流后，2014年SOHO中國的租金收益將會有所增長。（來自：京華時報 記者 潘秀林）

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