最近經(jīng)常暴露風(fēng)險(xiǎn)的信托、券商、基金子公司、第三方理財(cái)?shù)扔白鱼y行體系，是陽(yáng)光城融資的重要手段。以上海川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)地塊為例，陽(yáng)光城2013年9月拍得后，便通過(guò)萬(wàn)家共贏資產(chǎn)管理公司(萬(wàn)家基金與歌斐資產(chǎn)、承圓投資成立的合資公司)融資16.9億元，期限不超過(guò)24個(gè)月。今年3月4日，中信建投證券通過(guò)渤海銀行上海分行再次向該項(xiàng)目提供不超過(guò)25億元的委托貸款。隨后3月27日，陽(yáng)光城公告稱(chēng)，截至3月24日，已向萬(wàn)家共贏提前歸還用于上海川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)地塊項(xiàng)目的貸款16.9億元。
記者粗略統(tǒng)計(jì)，陽(yáng)光城近年來(lái)的融資活動(dòng)，多是通過(guò)影子銀行體系進(jìn)行。例如，2013年12月17日，陽(yáng)光城與上海歌斐資產(chǎn)管理有限公司合作，為其“福州項(xiàng)目公司”與“蘇州項(xiàng)目公司”融資不超過(guò)45億元。此前的9月7日，陽(yáng)光城再次為旗下子公司新南城房地產(chǎn)設(shè)立信托計(jì)劃提供擔(dān)保，通過(guò)華潤(rùn)信托融資9.5億元，合同年利率11%。此外還有平安信托為其福建公司設(shè)立規(guī)模不超過(guò)15.5億元的信托項(xiàng)目，中融信托設(shè)立4億元信托項(xiàng)目等等。
有分析師認(rèn)為，企業(yè)需要靠不斷的融資來(lái)維持現(xiàn)金流，這是陽(yáng)光城“左手拿地、右手融資”動(dòng)作頻頻的主要原因。
對(duì)于陽(yáng)光城這類(lèi)房地產(chǎn)公司而言，不僅債務(wù)率高，而且債務(wù)成本高。“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的融資成本都比較高，銀行開(kāi)發(fā)貸的額度還是很緊，而且資質(zhì)審批嚴(yán)格。項(xiàng)目前期的融資，包括拿地，大多靠信托、基金這些通道用‘明股暗債’的方式操作。通常都是信托資金對(duì)項(xiàng)目公司增資，雙方再簽訂一個(gè)股權(quán)回購(gòu)條款，這種融資方式的成本很高。”一位信托公司的產(chǎn)品經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)，這種方式在監(jiān)管層面可以說(shuō)是灰色地帶，而且融資的成本頗高。雖然信托產(chǎn)品的收益率只有百分之十幾，但房地產(chǎn)公司的融資成本大多超過(guò)20%，有些甚至超過(guò)25%。
曾有媒體報(bào)道引述陽(yáng)光城集團(tuán)總裁陳凱的表述稱(chēng)，該公司的融資成本處于15%的高位，而這一數(shù)據(jù)短期內(nèi)難以降低。也有報(bào)道稱(chēng)，陽(yáng)光城的融資中，銀行貸款占比僅16.8%；其余均為信托或基金借款。顯然，其融資成本遠(yuǎn)高于其他開(kāi)發(fā)企業(yè)。
能否順利完成增發(fā)存疑
即便是高成本融資，對(duì)于陽(yáng)光城這樣快速擴(kuò)張中的房企，仍是無(wú)奈的必須選擇。“陽(yáng)光城的土地儲(chǔ)備，本就相對(duì)于同規(guī)模房企較少，消化期僅夠3年左右。在此背景下，擴(kuò)張步子邁得太大，一旦經(jīng)營(yíng)管理能力跟不上，或者融資遇到阻礙，很容易導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張甚至斷裂。”楊小貝說(shuō)，這也是陽(yáng)光城必須依靠“左手拿地、右手融資”進(jìn)行高周轉(zhuǎn)的主要原因。若周轉(zhuǎn)速度一旦下降，一旦貸款收緊無(wú)法融到資金，企業(yè)便會(huì)陷入停滯、周轉(zhuǎn)不下去的情況。
在最近幾年的宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度不斷提高，對(duì)于陽(yáng)光城這樣的上市公司同樣如此。
一位房地產(chǎn)基金人士告訴記者，陽(yáng)光城的實(shí)際控制人陽(yáng)光集團(tuán)，擁有全資子公司———東方信隆融資擔(dān)保有限公司，“類(lèi)金融模式”擴(kuò)張就有了股東基礎(chǔ)，可以通過(guò)股權(quán)質(zhì)押、擔(dān)保、委托貸款等形式為陽(yáng)光城融通資金。同時(shí)，利用房地產(chǎn)業(yè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，陽(yáng)光城還通過(guò)信托公司、基金子公司和券商的集合理財(cái)?shù)韧ǖ罉I(yè)務(wù)，以向項(xiàng)目公司增資的方式融資，這就是業(yè)內(nèi)常說(shuō)的“明股暗債”。
陽(yáng)光城必須保證每個(gè)環(huán)節(jié)不出問(wèn)題。“股價(jià)必須堅(jiān)挺，不能跌破質(zhì)押比率；以信托、基金等多元化的方式為拿地融資；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須保持高周轉(zhuǎn)，以量補(bǔ)價(jià)，以對(duì)沖資金的高成本；母公司還要隨時(shí)能提供必要流動(dòng)性支持。如果資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，或者股價(jià)大幅波動(dòng)，都會(huì)給陽(yáng)光城帶來(lái)極大壓力。”上述房地產(chǎn)基金人士說(shuō)。
但是，最近一段時(shí)間，信托、私募基金等影子銀行風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，房地產(chǎn)信托或?qū)⒔犹嫔娴V信托成為下一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)影子銀行體系融資的難度和成本在不斷提高。對(duì)于陽(yáng)光城而言，只有盡快完成26億元的增發(fā)，其緊繃的資金鏈條才能有所緩解。但是，在市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)拐點(diǎn)，二三線(xiàn)乃至一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)開(kāi)始回落，房地產(chǎn)投資大幅下滑的整體背景之下，順利完成再融資的難度頗高。
一位投行的保薦人告訴記者，根據(jù)中央提出的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的要求，房企再融資傾向于將資金引向城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目、保障房項(xiàng)目以及棚戶(hù)區(qū)改造這類(lèi)政府保障性項(xiàng)目。北京城建39億元的定增項(xiàng)目之所以能獲得通過(guò)，就與其在募投項(xiàng)目中大量配建保障房密切相關(guān)。在陽(yáng)光城再融資計(jì)劃中，太原項(xiàng)目是純商業(yè)，包括5A寫(xiě)字樓、商業(yè)街和高星級(jí)酒店，而在福州48萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目中，配套的公租房?jī)H500套，單套面積在60平方米以?xún)?nèi)，也就是說(shuō)配套公租房不足3萬(wàn)平方米。在排隊(duì)的房企再融資中，許多都配套了更高比例的政府保障性住房項(xiàng)目，應(yīng)該更有優(yōu)勢(shì)。
而且，即便完成增發(fā)，陽(yáng)光城的財(cái)務(wù)壓力也不能明顯改善，以去年三季報(bào)的數(shù)據(jù)計(jì)算，完成再融資后的資產(chǎn)負(fù)債率仍高達(dá)78.55%，而48家已發(fā)2013年報(bào)的上市房企，資產(chǎn)負(fù)債率平均數(shù)僅為64.4%。
不少分析認(rèn)為，房企今年的資金狀況將趨向緊張。國(guó)金證券曹旭特表示，今年將是房企資金緊張的一年，一是銷(xiāo)售放緩是大概率事件，影響企業(yè)的銷(xiāo)售回款。同時(shí)，2014年開(kāi)年各大銀行都或多或少收緊了房貸利率并放緩了放貸速度，部分股份制中小銀行甚至已經(jīng)暫停了房貸業(yè)務(wù)。企業(yè)層面對(duì)今年的資金緊張局面也有所預(yù)期。
楊小貝說(shuō)，現(xiàn)階段銀行房地產(chǎn)貸款收緊并不明顯，陽(yáng)光城借貸難度并不大，但是必須防范其債務(wù)壓頂?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的背景下，高負(fù)債情況下企業(yè)融資難度加大，資金鏈一再收緊，增加了企業(yè)未來(lái)的運(yùn)營(yíng)難度，一旦運(yùn)營(yíng)不利極易遭遇較大損失。（來(lái)自：地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)）
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