在房地產(chǎn)調(diào)控的前提下，陽光城(16.86,-0.14,-0.82%)逆行業(yè)周期，大肆擴(kuò)張，而資金來源竟是其一系列的信托融資。就是這種左手倒右手的游戲，使得資金被重復(fù)利用。但是，陽光城也面臨大額還款的危機(jī)……
文/陳浩偉
房地產(chǎn)調(diào)控沒有松動(dòng)，房企的資金鏈也很緊張，捉襟見肘是這個(gè)行業(yè)的寫照。
但是，今年以來，陽光城(000671.SZ)參加土地競(jìng)買累計(jì)金額超過20億元。在房企普遍存在嚴(yán)峻的資金和銷售壓力之下，陽光城的融資和買地狂飆突進(jìn)，真謂逆市而行。
細(xì)數(shù)陽光城近幾年的運(yùn)作步驟，其逆行業(yè)周期的大肆擴(kuò)張，均與實(shí)際控制人高超的財(cái)技息息相關(guān)。
超負(fù)荷的目標(biāo)
數(shù)據(jù)顯示，2001年至2005年，陽光城均無分紅派現(xiàn)。但自從陽光集團(tuán)資產(chǎn)注入陽光城后，陽光城的資產(chǎn)突增，陽光城也開始超常規(guī)增長(zhǎng)。
從2008年開始，陽光城進(jìn)行了豐厚現(xiàn)金分紅，4年累計(jì)派發(fā)現(xiàn)金股利超過1.1億元，而一致行動(dòng)人將六成多的股利收入囊中。
更重要的是，2009年度的10轉(zhuǎn)10和2010年半年度的10送6轉(zhuǎn)股，陽光城總股本從16750.17萬股變成53600.55萬股，一致行動(dòng)人的股份數(shù)量由此增加了3倍多。
2011年1月27日，“新國八條”實(shí)施，標(biāo)志著中國樓市正式步入以限購、限貸為代表的調(diào)控新時(shí)期。
不過，在嚴(yán)厲調(diào)控的大背景下，陽光城卻采取了逆勢(shì)擴(kuò)張的激進(jìn)投資戰(zhàn)略。陽光城2011年中報(bào)資料顯示，為了推進(jìn)公司的擴(kuò)張戰(zhàn)略，僅2010年上半年，陽光城便相繼在陜西咸陽、甘肅皋蘭等地設(shè)立了子公司，同時(shí)參股投資金川陽光城實(shí)業(yè)，為下一步繼續(xù)擴(kuò)張埋下伏筆。
陽光城管理層對(duì)未來的判斷上得到了有力體現(xiàn)。據(jù)透露，陽光城的戰(zhàn)略目標(biāo)是到2015年實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值500億元，目前的發(fā)展步伐是從“有限度擴(kuò)張”逐步向“高速擴(kuò)張”過渡，通過撬動(dòng)資金杠桿，實(shí)現(xiàn)反周期運(yùn)作。陽光城2011年的營(yíng)業(yè)收入為322859.2萬元，要達(dá)到上述目標(biāo)，4年間需實(shí)現(xiàn)15倍多的高增長(zhǎng)。
超大額的融資
在超負(fù)荷增長(zhǎng)的思想主導(dǎo)下，陽光城便挖盡心思，開始一系列的信托計(jì)劃。
由上述得知，陽光城一致行動(dòng)人的比例不變，但持股數(shù)量增多，進(jìn)行股權(quán)質(zhì)押股權(quán)融資更有優(yōu)勢(shì)，并且市值也是質(zhì)押融資的重要參考依據(jù)。或者，陽光城的大比例轉(zhuǎn)股，就是為了信托融資做伏筆。而隨著房地產(chǎn)調(diào)控越來越嚴(yán)，信托貸款利率愈加高企，信托計(jì)劃的代價(jià)自然也不會(huì)低。但是，陽光城不僅不懼相當(dāng)于甚至高于兩倍銀行貸款利率進(jìn)行信托融資，還將各種信托模式“玩弄”于股掌之間。
受讓股東借款模式
陽光城旗下地產(chǎn)項(xiàng)目依靠滾動(dòng)融資保持發(fā)展的不在少數(shù)，典型如全資子公司陜西實(shí)業(yè)，2010年3月23日，陜西實(shí)業(yè)向陽光城控股股東一致行動(dòng)人康田實(shí)業(yè)借款不超過1.7億元，借款利率按銀行同期貸款基準(zhǔn)利率上浮10%。
同年4月27日，陜西實(shí)業(yè)就與華融信托、康田實(shí)業(yè)簽署《應(yīng)收款項(xiàng)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并發(fā)行“華融信托·康田實(shí)業(yè)應(yīng)收款項(xiàng)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，由華融信托受讓康田實(shí)業(yè)上述借款全部本金。這類信托屬于“受讓股東借款模式”。
根據(jù)華融信托公告，此款信托計(jì)劃于2010年6月1日成立，預(yù)定期限為12個(gè)月，預(yù)計(jì)投資收益率為8.2%/年。陽光城2011年年報(bào)表明，此款信托計(jì)劃實(shí)際到賬金額1.7億元，已于2011年5月償還。年報(bào)還顯示，陜西實(shí)業(yè)向康田實(shí)業(yè)借款1.3億元本期已歸還全部本金，本期支付資金占用費(fèi)為883.13萬元。
2011年11月，陽光城公告稱，國元信托擬向陜西實(shí)業(yè)提供信托貸款不超過2.8億元，期限不超過18個(gè)月，年利率為15%。當(dāng)年年報(bào)顯示，此項(xiàng)信托貸款實(shí)際到賬金額2.7億元。
“受讓股東借款模式”曾為不少地產(chǎn)公司廣泛應(yīng)用，這類手信一般是利用股東借款墊資，獲得項(xiàng)目后發(fā)行信托計(jì)劃受讓債權(quán)，股東順利套現(xiàn)。
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