優(yōu)先劣后結(jié)構(gòu)化模式
2010年04月，陽光城發(fā)起“華融·陽光新界股權(quán)投資集合資金信托計劃”，總規(guī)模為5.4億元，期限為一年，其中，優(yōu)先級受益權(quán)4億元由投資者以現(xiàn)金認購，劣后級受益權(quán)的1.4億元，全部由陽光城全資子公司匯友源房地產(chǎn)以現(xiàn)金認購。
但是，到期的“華融·陽光新界股權(quán)投資集合資金信托計劃”，陽光城并沒有償付，反而是延期。2011年5月19日到期的“華融·陽光新界股權(quán)投資集合資金信托計劃”，公司以利于推進陽光新界所屬項目的開發(fā)建設(shè)進程等為由，將該信托計劃延續(xù)一年。
直至2012年5月25日公告回購華融信托所持有的陽光新界49.18%股權(quán)，宣告該信托計劃結(jié)束。根據(jù)陽光城2011年年報，該信托計劃實際到賬金額4億元，而此番回購，陽光城向華融信托支付股權(quán)收購價款4.7億元。以此計算，該信托計劃資金成本約為17.5%，顯著高于公司此前公告所稱的13%。
不知是考慮償付問題，還是資本不足，在公告“華融·陽光新界股權(quán)投資集合資金信托計劃”延期一年后不久，陽光城又再次發(fā)行認購信托計劃。
2011年7月，中信信托設(shè)立的10億元“中信陽光·匯泰股權(quán)投資集合信托計劃”，中信信托出資5億元作為優(yōu)先級信托受益權(quán)，陽光城和名城地產(chǎn)將以5億元債權(quán)認購另外5億普通級信托受益權(quán)。由此，獲得該項資金的陽光城控股子公司匯泰房地產(chǎn)，持股由陽光城和名城地產(chǎn)分別持75%和25%，變?yōu)橹行判磐�、陽光城和名城地產(chǎn)各持50%、37.5%與12.5%。
同時，陽光城、名城地產(chǎn)與中信信托簽署《匯泰房地產(chǎn)之股權(quán)購買選擇權(quán)暨股權(quán)收購合同》，本信托計劃成立之日起12個月內(nèi)，陽光城及名城地產(chǎn)對收購本次信托計劃項下的標的股權(quán)按各自出資比例享有選擇權(quán)。
陽光城、名城地產(chǎn)與中信信托簽署《匯泰房地產(chǎn)之債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，中信信托受讓公司及名城地產(chǎn)合計持有的對匯泰房地產(chǎn)5億元的應(yīng)收債權(quán)，匯泰房地產(chǎn)按照該協(xié)議的約定向中信信托償還該筆債務(wù)，在此協(xié)議項下，匯泰房地產(chǎn)與中信信托簽署《還款協(xié)議》，約定有關(guān)還款的具體安排。
如此一來，由社會投資人以現(xiàn)金認購的優(yōu)先級信托受益權(quán)，享有固定的收益并優(yōu)先分配項目公司的利潤和資產(chǎn)，而開發(fā)商享有浮動收益。
“股權(quán)+回購”模式
錢不嫌多，陽光城絞盡腦汁地，繼續(xù)玩弄信托融資。除了上述兩種信托融資外，繼而則是“股權(quán)+回購”模式，此類有“中信·陽光濱江股權(quán)投資集合資金信托計劃”。該信托計劃始于2010年8月，期限不超過36個月，但在信托計劃成立日起滿18個月時，公司能提前行使回購權(quán)。
不過，讓人驚訝的是，2012年陽光城提前償付“中信陽光·濱江股權(quán)投資集合資金信托計劃”。陽光城2月24日公告顯示，在中信信托回函同意后，陽光城于2012年2月5日前按約向中信信托支付濱江房地產(chǎn)49.03%股權(quán)的收購價款24117.5萬元。
陽光城2011年年報亦表明，該信托計劃實際到賬金額2億元，此次回購溢價達4117.5萬，資金成本超過20%。
這類信托，采取信托計劃與陽光城共同持有一個地產(chǎn)項目，信托計劃所持股權(quán)到了約定期限，再由陽光城溢價回購，以此借雞生蛋。
對于此次提前償付，一房地產(chǎn)人士認為，今年兩次降息后，市場融資成本已有所降低，提前清算信托資金能化解部分財務(wù)成本壓力，并且項目亦已銷售，回購能轉(zhuǎn)回少數(shù)股東權(quán)益，有助于公司業(yè)績。
不得不說的是，陽光城2011年凈利潤同比下降了44.31%。今年一季度再次進入下滑通道，凈利潤同比降低37.92%。今年二季度業(yè)績有所好轉(zhuǎn)，主要依靠剛回購的陽光城新界實現(xiàn)凈利潤12258.03萬元，盡管如此，上半年實現(xiàn)凈利潤僅9569.6萬元，同比增長6.83%，尚無法扭轉(zhuǎn)頹勢。
超利潤的利息
陽光城信托融資始于2010年，據(jù)統(tǒng)計，從2011年5月開始，不到一年的時間內(nèi)，
陽光城發(fā)行了至少6只信托，以各只信托最高募集資金計算，信托額高達40.3億元。
2012年半年報顯示，陽光城存續(xù)和新發(fā)行的信托計劃融資規(guī)模合計42.3億元，實際到賬金額32.1664億元。
陽光城存續(xù)信托總額占比市值、現(xiàn)金余額、有息負債、總負債和真實負債等多項指標的比值，均相當高企。陽光城房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率卻呈現(xiàn)反向運動，其2008年和2009年分別為27.56%與31%，2010年與2011年則達50.94%和49.43%，今年上半年為43.03%。
隨著限購、限貸的房地產(chǎn)調(diào)控加碼和財務(wù)成本直線上升，陽光城房地產(chǎn)行業(yè)毛利率卻逆勢飆升，個中緣由耐人尋味。
其實，是這樣的情況：陽光城引入信托資金，在充當項目開發(fā)資金進而獲取銀行貸款的同時，就利用了杠桿原理，還能以走場的方式重復(fù)利用資金。
陽光城聲稱，公司續(xù)存各信托計劃到期日期限錯開配置，避免在同一時點出現(xiàn)集中償付的情況，并且設(shè)定有效、足額的抵押、保證措施，各信托計劃風險隔離。
但實際并不如陽光城聲明的那樣理想，陽光城目前存續(xù)的實際到賬金額為32.1664億元的信托計劃和信托貸款，即使以陽光城公告所稱的信托資金年利息取最低值13%進行計算，其一年就需支付利率4.18億元，這要比2011年的凈利潤31232.46萬元高1億多元。
也就是說，陽光城支付信托融資成本動輒吞噬一年多的凈利潤
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