紅商網(wǎng) 訊：據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道，借助資本的力量，曾經(jīng)的三線開發(fā)商———陽光城集團股份有限公司(以下簡稱“陽光城”)一路狂奔，耗資超百億拿地，成了2013年的一匹黑馬。同時，采用“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”策略，這家福建 房企去年銷售220億元，而其2011年、2012年的全年業(yè)績僅有40億元和70億元。這種速度快得有點令人目眩。
“跑得太快，無法放慢腳步”，一位房地產(chǎn)同行如此形容陽光城的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”擴張模式“一旦某個環(huán)節(jié)陷入停滯，周轉(zhuǎn)不靈，陽光城將面臨很大的資金鏈風險。”
在瘋狂拿地、快速擴張的背后，陽光城的融資術(shù)更令人瞠目。擔保貸款、信托融資、股權(quán)質(zhì)押、再融資、地產(chǎn)基金、券商和基金子公司的通道業(yè)務，陽光城幾乎用遍了所有可用的融資手段。
據(jù)《經(jīng)濟參考報》記者不完全統(tǒng)計，去年初至今，陽光城為旗下子公司擔保或借貸高達19次。累計擔保總額從2012年12月13日的18.9億元，暴漲至2014年3月4日179 .05億元，是陽光城最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)(合并報表)的815.52%。陽光城的資產(chǎn)負債率由2012年底的76.41%大幅提高到去年三季度末的86.82%。
Wind數(shù)據(jù)顯示，去年，陽光城實際控制人，第一大股東福建陽光集團有限公司和第二大股東東方信隆融資擔保有限公司，累計質(zhì)押股權(quán)3 .73億股，這些也大多為陽光城融資之用。
為了緩解資金壓力，2013年9月，陽光城也拋出了規(guī)模26億元的再融資方案，發(fā)行價格不低于11.44元/股。但是，陽光城3月初的股價不足7元，即便受兩房企再融資消息刺激，現(xiàn)時股價也僅9元多。有業(yè)內(nèi)人士稱，在市場預期出現(xiàn)拐點，房地產(chǎn)投資大幅下滑的背景之下，陽光城的再融資計劃不確定性頗高。即便順利完成26億元的增發(fā)，也難解陽光城的資金困局，必須防范其債務壓頂?shù)娘L險。
耗資百億全國瘋狂搶地
自從將總部由福州遷至上海 ，陽光城就成為土地市場的一匹黑馬，頻頻拿下地王。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，去年初至今，陽光城共入手15塊土地，累計拿地面積超過150萬平方米，拿地金額共113 .5億元。比2011年和2012年兩年拿地總和還超出許多。
2011年，偏安福建一隅的陽光城砸下40億元，將其勢力范圍拓展至海南 、西安、太原等地。2012年底，陽光城將總部北移至上海，并掀起了新一輪拓展計劃。陽光城集團總裁陳凱當時稱，落子上海是看好這個中國經(jīng)濟、金融和技術(shù)中心的未來發(fā)展?jié)摿?ldquo;進軍上海市場一直是公司的目標，是陽光城全國布局的重要一部分”，并制定了宏大的藍圖，向房地產(chǎn)企業(yè)“第一梯隊”進軍。
在迅猛的擴張之下，陽光城所購土地中高成本、高溢價率的頗多。2013年9月12日，陽光城以25 .74億元購入上海川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)地塊，溢價率達132%。同月27日，陽光城以4.74億元購入上海國際醫(yī)學園區(qū)地塊，溢價率高達135%。11月13日，陽光城再次以12.05億元購入上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)地塊，溢價率達132%。
“之所以快速擴張，是因為如果不把規(guī)模做上去，未來在市場上將很難有自己的立足之地。”陳凱曾經(jīng)表示，對于中型房企來說，只有努力向第一梯隊靠近，才會有未來。
值得注意的是，最近一期財報顯示，截至2013年9月底，該公司的凈資產(chǎn)僅為26.5億元，約為其2013年拿地金額的1/4。
“近兩年，陽光城利用高杠桿、高周轉(zhuǎn)的策略進行全國化布局，去年火熱的房地產(chǎn)市場無疑增加了他們的業(yè)績期望值。在預期較好的背景下，陽光城頻繁拿地也是其進行融資的主要原因。”C R IC研究中心楊小貝對《經(jīng)濟參考報》記者說。據(jù)C R IC測算，2013年陽光城銷售拿地金額比僅為1.69，大幅低于T O P10房企3.24的均值。
通過影子銀行體系高成本融資
“債在我腦子里就一個概念：風險”，2013年10月16日，“陽光城2013年前三季度銷售業(yè)績通報暨上海戰(zhàn)略發(fā)布會”上，集團總裁陳凱在發(fā)表主題演講時如是說。事實上，陽光城這幾年一直被人詬病的正是較高的負債水平和令人擔憂的財務安全。
這種危險狀態(tài)一直在延續(xù)。縱觀陽光城的公告，出現(xiàn)字眼最多的內(nèi)容主要包括兩個部分：“信托計劃”、“質(zhì)押”、“融資”和“競得項目”。在拍得土地15宗戰(zhàn)績的背后，是其2013年至今19次的融資。
激進擴張難免帶來財務壓力。財報顯示，陽光城的資產(chǎn)負債率由2012年底的76.41%大幅提高到去年三季末的86.82%。相比之下，與陽光城同樣百億規(guī)模的區(qū)域龍頭房企，如金科股份、榮盛發(fā)展等更為穩(wěn)健。榮盛發(fā)展的數(shù)據(jù)顯示，其2013年三季末資產(chǎn)負債率為78.91%。
“陽光城一直屬于負債率較高的企業(yè)，但如今尤甚。凈負債率已從2012年底的137 .37%直線上升至183.25%。從現(xiàn)階段已發(fā)年報的房企來看，恐怕陽光城負債率是最高的。”楊小貝對記者說。
“拿地、影子銀行融資、借新還舊”已然成為陽光城的運營模式。
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陽光城一路狂奔：左手超百億搶地 右手影子銀行融資
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