模式獨(dú)特
在整個房地產(chǎn)行業(yè)中，雨潤集團(tuán)發(fā)展模式獨(dú)具特色。與其他專業(yè)的地產(chǎn)商不同，雨潤地產(chǎn)和系內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)相互協(xié)調(diào)發(fā)展，即通過食品和物流的擴(kuò)張低價獲得土地，通過抵押上市公司股權(quán)獲得資金，開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目還可以與旗下商業(yè)形成優(yōu)勢互補(bǔ)。
2006年12月28日，雨潤食品與吉林省長春市寬城區(qū)財政局簽訂一項(xiàng)收購協(xié)議，雨潤以4333.9萬港元價格收購了長春食品集團(tuán)下屬屠宰、生產(chǎn)機(jī)銷售等業(yè)務(wù)及相關(guān)資產(chǎn)，破產(chǎn)多年的老牌食品企業(yè)老茂生食品廠也被納入雨潤旗下。同時，老茂生食品廠70.73畝土地成為雨潤食品的囊中之物。
2010年6月份，雨潤地產(chǎn)獲得了這塊土地的使用權(quán)，土地性質(zhì)由工業(yè)用地變?yōu)樯套∮玫兀S后這塊土地被開發(fā)為雨潤溪樹華庭住宅項(xiàng)目。對于這塊土地如何由工業(yè)用地變更為商住用地，如何通過招拍掛形式回歸到雨潤旗下等問題，雨潤方面和長春市寬城區(qū)國土分局方面均拒絕回應(yīng)。
其實(shí)，類似的操作模式在整個雨潤地產(chǎn)發(fā)展中已然成為常態(tài)，但是類似的模式并非雨潤地產(chǎn)獲得土地的唯一途徑。
2009年9月21日，雨潤西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心項(xiàng)目開工，該項(xiàng)目占地面積3000畝，總投資80億元，其中配有9萬平方米的酒店項(xiàng)目和28萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目。
國內(nèi)某證券機(jī)構(gòu)一位研究員表示，雨潤房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)始終緊跟其產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張，這為雨潤房地產(chǎn)獲得了大量價格低廉甚至免費(fèi)的土地資源，其總結(jié)雨潤開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取土地主要有四個途徑。
其一，通過正常招拍掛形式獲得開發(fā)土地；其二，雨潤收購大量國有老廠，隨著城市發(fā)展，這些老廠搬遷后留下來的土地；其三，雨潤在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)加工廠時，作為招商條件，政府會提供一部分土地，供雨潤開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目；其四，建設(shè)工業(yè)項(xiàng)目配套的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
這位機(jī)構(gòu)研究人員表示，雨潤開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地大部分都不是通過招拍掛而來，“你看看雨潤食品和雨潤房地產(chǎn)的布局就會明白，兩個產(chǎn)業(yè)的布局出奇的一致，雨潤在哪里開發(fā)，項(xiàng)目就在哪里，那里要么有雨潤的加工廠，要么有物流中心，單一的地產(chǎn)項(xiàng)目很少。”
工業(yè)用地變更為商住用地，普遍做法是政府回收工業(yè)用地進(jìn)行一級開發(fā)，而后進(jìn)行招拍掛上市，雖然雨潤的工業(yè)用地變更為商住用地存在諸多不確定因素，但憑借在當(dāng)?shù)匾?guī)模龐大的投資活動，雨潤要實(shí)現(xiàn)這一結(jié)果并不難。
如果說雨潤食品為房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來了豐富的土地資源，其旗下另一家上市公司中央商場則為地產(chǎn)帶來了充足的流動資金。通過抵押中央商場股權(quán)，為雨潤集團(tuán)的地產(chǎn)和金融板塊發(fā)展創(chuàng)造了原始動力。
中央商場2014年1月17日發(fā)布公告顯示，截至1月15日，祝義才共持有中央商場無限售流通股238,343,708股，占公司總股本的41.51%。其中處于抵押的股份為234,244,400股，占公司總股本的40.80%。祝義才和其控制的江蘇地華實(shí)業(yè)集團(tuán)共持有中央商場71%的股份，其中70.29%處于抵押狀態(tài)。
祝義才用這些股份具體融到多少資金，雨潤控股方面并沒有相關(guān)信息披露，但是通過中央商場發(fā)布的公告顯示，多數(shù)資金被用于開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。業(yè)界把這種利用上市公司股權(quán)抵押獲得現(xiàn)金的方式稱為造血功能。
正是擁有雨潤食品和中央商場兩家上市公司，雖然主業(yè)在整個雨潤系貢獻(xiàn)的利潤極為有限，但卻為其最為盈利的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供了豐富的土地資源和便利的融資渠道。目前雨潤在全國近30個城市擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目。
圈地新模式
目前，雨潤系的7大產(chǎn)業(yè)中，旅游服務(wù)業(yè)是產(chǎn)值最小的一個，但卻是毛利率最高和最有潛力的板塊，據(jù)中央商場2013年半年報顯示，旅游服務(wù)業(yè)半年?duì)I收雖然只有361.14萬元，但毛利率卻高達(dá)49.59%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他產(chǎn)業(yè)。
據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，除了已經(jīng)投入運(yùn)營的黃山國際商務(wù)旅游度假區(qū)外，雨潤規(guī)劃或在建的文旅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目還有4個，即雨潤九華山國際旅游度假區(qū)、雨潤千島湖國際旅游度假區(qū)、海南雨潤棋子灣旅游度假區(qū)、威海旅游綜合體。
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