“既然是一級(jí)開發(fā)，為什么沒有一紙合同規(guī)定時(shí)限？這在任何地方都是說不通的。”李晨表示。
截至發(fā)稿前，中國房地產(chǎn)報(bào)記者始終沒有從首創(chuàng)置業(yè)和CBD管委會(huì)方面看到當(dāng)時(shí)的一級(jí)開發(fā)協(xié)議。
用地性質(zhì)之惑
不過，在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)，一位土地專家并不認(rèn)為首創(chuàng)置業(yè)有違規(guī)嫌疑。“一級(jí)開發(fā)，一種是改變土地性質(zhì)，另一種是不改變性質(zhì)，做出租型物業(yè)，首創(chuàng)做的就是后者，這是被允許的。”他表示，“首創(chuàng)的郎園項(xiàng)目是在交易市場(chǎng)拍來的，工業(yè)土地證在自己手里，把建筑修一修也叫開發(fā)。雖然沒有改變土地性質(zhì)，但改變的是土地承載建筑物的職能，園區(qū)發(fā)展規(guī)劃為商業(yè)物業(yè)完全吻合CBD商務(wù)區(qū)的規(guī)劃，規(guī)劃委是不管土地性質(zhì)的，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園也是政策鼓勵(lì)的，這樣操作是完全可以的。”
然而，李晨有不同的意見。“既然這塊土地明確是出讓而來的工業(yè)用地，應(yīng)該是北京醫(yī)藥集團(tuán)自用性質(zhì)的生產(chǎn)型用地，而不是能夠作為商業(yè)經(jīng)營的土地。郎園目前的狀況毫無疑問是作為了商業(yè)經(jīng)營，這就有違法嫌疑了。”
中國土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程、中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)副會(huì)長鄒曉云對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者說，在工廠用地上做經(jīng)營商業(yè)行為，在原則上是不可以的，但是現(xiàn)在國家不怎么管。“因?yàn)橐话愣际菑U棄廠房，再利用能產(chǎn)生一定效益，有的還能拉動(dòng)退休職工的再就業(yè)。”
在這種“不怎么管”的環(huán)境里，郎園Vintage寫字樓和商鋪招租廣告里赫然寫著：“商業(yè)地產(chǎn)”，而首創(chuàng)置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展部的辦公室也在園區(qū)之中。郎園Vintage物業(yè)處金網(wǎng)絡(luò)怡成資產(chǎn)管理有限公司工作人員告訴記者，“我們?cè)缇鸵呀?jīng)改為商業(yè)用地了。”
然而記者在入駐商鋪的走訪中發(fā)現(xiàn)，情況并不是這樣。
工藝品商鋪周女士告訴記者，簽約合同他們已經(jīng)拿到，簽合同時(shí)的確是工廠用地，但是掏點(diǎn)錢讓物業(yè)去跑手續(xù)，然后就可以到工商局辦營業(yè)執(zhí)照的手續(xù)了。
不過，據(jù)曾參與郎園招商的知情人士透露，首創(chuàng)與客戶租約一般簽約時(shí)間都很短，也給他們的招商工作帶來了很大困擾。因?yàn)檫@塊土地當(dāng)初的計(jì)劃就是要做一級(jí)開發(fā)，這里面存在太多不確定因素，“一旦CBD管委會(huì)換屆突然要求強(qiáng)拆，那首創(chuàng)可就麻煩大了，短租約時(shí)間能最大程度降低風(fēng)險(xiǎn)”。
但不可否認(rèn)的是，無論是更改手續(xù)的繁瑣還是租約時(shí)間短的掣肘，在這片寸土寸金的土地上，豐厚的租金收入都是壓倒一切的誘惑。
“據(jù)我了解，開業(yè)第一年，光物業(yè)收入就五六百萬元，每年的租金收入估計(jì)要超過3000萬元。”上述知情人士透露。
公開資料顯示，目前郎園的商業(yè)部分租金為7元/平方米/天~10元/平方米/天。保守估計(jì)，以7元/平方米/天，10000平方米面積來算，每年也有2500萬元左右的租金收益。
另據(jù)記者查閱公開資料，郎家園6號(hào)地中的4638.1平方米還在華夏銀行做了抵押，抵押期限10年，抵押價(jià)值5000萬元。而這還僅僅是1/5的土地，按此推算，如果首創(chuàng)將土地全部抵押，可以拿到約2.5億元的真金白銀。
然而，在首創(chuàng)置業(yè)的年報(bào)中，資產(chǎn)構(gòu)成和收入構(gòu)成里面卻并不包含朗園項(xiàng)目。首創(chuàng)置業(yè)內(nèi)部工作人員也對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者證實(shí)，該項(xiàng)目沒有進(jìn)入上市公司。
用上市公司資金競(jìng)購的資產(chǎn)，緣何不在上市資產(chǎn)包里？租金收益去了哪里？關(guān)于這些問題，胡衛(wèi)民和馮瑜堅(jiān)都沒有給予正面解答。
疑問還在繼續(xù)。據(jù)CBD管委會(huì)介紹，CBD規(guī)劃圖中郎家園6號(hào)為黃色區(qū)域，表示未來將以住宅用地為主。而郎園物業(yè)處人員卻對(duì)記者表示，“現(xiàn)在這種廠房改造的物業(yè)可受歡迎了，像798一樣，你不知道嗎？我們?yōu)槭裁赐品w新房��？”然而，最終的土地一級(jí)開發(fā)無可避免，而這種區(qū)域的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)對(duì)于首創(chuàng)而言不確定性太大，對(duì)于這種無利可圖的生意，首創(chuàng)究竟會(huì)以怎樣的結(jié)局收?qǐng)觯?/p>
據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解，目前深圳、東莞等城市已經(jīng)開始啟動(dòng)“三舊改造”，包括在上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)，工業(yè)用地在盤活為商住用地時(shí)不需再走招拍掛程序，而只需補(bǔ)辦手續(xù)和補(bǔ)繳一定土地出讓金。而有消息稱，北京也將在未來一段時(shí)間內(nèi)嘗試這一類試點(diǎn)。
郎園Vintage的命運(yùn)是否會(huì)因這一土地改革的試點(diǎn)而改變？中國房地產(chǎn)報(bào)將持續(xù)關(guān)注。（來自：中國房地產(chǎn)報(bào)）
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