紅商網(wǎng)訊：萬達(dá)是中國最能將不同業(yè)務(wù)都做到第一的公司：全球最大的院線公司、全球最大的不動(dòng)產(chǎn)公司、全球持有5星級(jí)酒店最多的業(yè)主……而且，從進(jìn)入該行業(yè)到成為行業(yè)第一，萬達(dá)集團(tuán)所用時(shí)間都不超過15年。
即便有多項(xiàng)全球第一的業(yè)務(wù)，萬達(dá)賴以起家的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍是其目前最主要的收入來源。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健迫切地希望降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的占比，他的目標(biāo)是七年之后以商業(yè)地產(chǎn)為主的傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入降到50%以下。
萬達(dá)接下來希望做到第一的業(yè)務(wù)是文化旅游產(chǎn)業(yè)。萬達(dá)咄咄逼人的雄心確實(shí)在彰顯，而與這些“霸業(yè)”相對(duì)應(yīng)的，就是一筆筆驚人投入。僅萬達(dá)今年的項(xiàng)目投資列資就超過2900億元，而其2012年全年總收入也才1097億元。
但投資額迅速膨脹的萬達(dá)究竟能否復(fù)制商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的成功？
“賣房子”仍然是根本
王健林最近為房地產(chǎn)業(yè)做出悲觀預(yù)言，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的高速成長時(shí)期未來只有10年左右，15到20年之后，“這個(gè)市場就倒了”。
但對(duì)于想做百年企業(yè)的王健林來說，這個(gè)時(shí)間按顯然不夠長。王健林提出的目標(biāo)是，2020年公司總收入6000億元，文化旅游產(chǎn)業(yè)收入至少達(dá)到800億元，房地產(chǎn)收入要降到50%以下。
對(duì)于并未正式上市的萬達(dá)而言，它的成本賬外界并不容易算出來。王健林也大方承認(rèn)，一個(gè)500億元的項(xiàng)目，土地等初期投資約50億元，萬達(dá)自有資金、銀行貸款、商戶回款等三方面構(gòu)成整個(gè)投資的主要資金來源——也就是說，看上去天文數(shù)字般的投資，真正需要萬達(dá)自掏腰包的占比并不多。
但有一筆賬卻是相對(duì)好算的。自2000年萬達(dá)開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、2008年開始進(jìn)入旅游地產(chǎn)以及文化地產(chǎn)以來，若干次轉(zhuǎn)型過后，萬達(dá)收入真正的核心支柱是什么？
萬達(dá)公布的2013年上半年業(yè)績報(bào)告顯示，商業(yè)地產(chǎn)公司上半年收入567.2億元，而另外三項(xiàng)支柱產(chǎn)業(yè)酒店、文化旅游、連鎖百貨總共收入也才只有百億元出頭（如果加上2012年收購的美國AMC的上半年收入13.43億美元，則此三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的上半年總收入接近200億元）。而上半年商管公司租金收入36.7億元，由于地產(chǎn)收入一般主要來源于售賣和租金，因此萬達(dá)上半年“賣房子”的收入極有可能達(dá)到530億元。
而從具體的項(xiàng)目看，以萬達(dá)文化旅游轉(zhuǎn)型代表武漢中央文化區(qū)項(xiàng)目為例，其總建筑面積達(dá)340萬平方米，其中住宅地產(chǎn)就占155萬平方米，接近一半。從武漢市的土地交易網(wǎng)上可以看到，2010年萬達(dá)此區(qū)域多次拿地的地面單價(jià)都在15000元/平方米-18000元/平方米左右。有武漢房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴騰訊財(cái)經(jīng)，2010年武漢市執(zhí)行的基準(zhǔn)地價(jià)，一級(jí)商業(yè)用地是12983元/平米，一級(jí)住宅用地5848元/平米，作為政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，萬達(dá)拿地價(jià)格不可能這么高，極可能政府有稅收以及補(bǔ)貼名義對(duì)沒有特別優(yōu)惠的拿地價(jià)格對(duì)萬達(dá)進(jìn)行補(bǔ)償。而王健林本人在其他場合也提到過：“我們拿地的成本比所有企業(yè)都便宜很多，至少便宜一半，邀請(qǐng)我們和我們選擇去的項(xiàng)目比例是3：1或者4：1。”
而即使是沒有任何補(bǔ)貼與優(yōu)惠，15000-18000元/平方米的地面單價(jià)再算上項(xiàng)目的容積率，萬達(dá)武漢中央文化區(qū)內(nèi)的建筑露面地價(jià)平均約3600元/平方米，而純住宅項(xiàng)目的樓面地價(jià)可以達(dá)到約1600元/平方米。截至2013年12月18日，武漢中央文化區(qū)的住宅樓宇最新銷售報(bào)價(jià)為 均價(jià)26000元/平方米，與本項(xiàng)目2011年08月23日第一次對(duì)外報(bào)出的19000元相比，28個(gè)月以來，銷售價(jià)格累計(jì)上漲了7000元，漲幅為36.8%。而此時(shí)，中央文化區(qū)所在的武昌區(qū)所有在售住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為12,935.7元/平方米，武漢市所有在售住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)只有9,031.4元/平方米。
此區(qū)域內(nèi)還有8座共45萬平方米建筑面積的寫字樓項(xiàng)目，目前絕大多數(shù)已經(jīng)銷售告罄。僅以住宅和寫字樓200萬平方米，銷售均價(jià)26000元/平米粗算，520億元的銷售額已經(jīng)可以回收中央文化區(qū)項(xiàng)目全部500億元的投資。
而據(jù)其他媒體報(bào)道，在萬達(dá)同樣已經(jīng)開售的西雙版納國際度假區(qū)，銷售物業(yè)的面積達(dá)到400萬平方米，按照現(xiàn)在4500元/平方米的單價(jià)，也可以收回180億元的投資�？偼顿Y200億元的萬達(dá)長白山旅游度假區(qū)，規(guī)劃了400多萬平方米的住宅，即便按照最初3000多元的單價(jià)，都可以收回超過120億元的投資。“這還只是因?yàn)殚L白山項(xiàng)目剛開業(yè)，人們認(rèn)識(shí)還不夠，才賣3000多。”王健林說，5年8年后，也許能賣到七八千元，那賣完房子就把整個(gè)投資收回來了。
今年開工的幾個(gè)萬達(dá)城也同樣依照此模式，4月底開工建設(shè)的哈爾濱萬達(dá)城，文化旅游項(xiàng)目都還看不到，但是已經(jīng)于8月10日盛大開盤。而6月18日開工的南昌萬達(dá)城，現(xiàn)在也已經(jīng)開啟了精品商鋪的全城認(rèn)購。
盡管宣稱要向文化旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后，每個(gè)萬達(dá)旅游文化城的投資量級(jí)已經(jīng)由此前一個(gè)萬達(dá)廣場幾十億元上升到幾百億元，然而無論有多少新鮮的投資嘗試，但保障現(xiàn)金流回籠的根本——“賣房子”是沒有動(dòng)搖的。當(dāng)人們在說萬達(dá)是打著文化旅游的旗號(hào)做房地產(chǎn)銷售的事實(shí)時(shí)，王健林不無自豪的回應(yīng)：“我其實(shí)是在用房地產(chǎn)養(yǎng)文化旅游。”
共2頁 [1] [2] 下一頁
萬達(dá)地產(chǎn)之外的“明日帝國”：能否復(fù)制商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的成功？
萬達(dá)電商陽謀：以O(shè)2O做切入點(diǎn) 遲早進(jìn)軍B2C
成都多數(shù)商場餐館改用電 金牛萬達(dá)廣場用電爐
萬達(dá)11.8億奪得大連金州新區(qū)兩宗地 明年動(dòng)工建萬達(dá)廣場
王健林：萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式很成功 想低調(diào)也低調(diào)不了
搜索更多: 萬達(dá)
