而即使是沒(méi)有任何補(bǔ)貼與優(yōu)惠，15000-18000元/平方米的地面單價(jià)再算上項(xiàng)目的容積率，萬(wàn)達(dá)武漢中央文化區(qū)內(nèi)的建筑露面地價(jià)平均約3600元/平方米，而純住宅項(xiàng)目的樓面地價(jià)可以達(dá)到約1600元/平方米。截至2013年12月18日，武漢中央文化區(qū)的住宅樓宇最新銷售報(bào)價(jià)為 均價(jià)26000元/平方米，與本項(xiàng)目2011年08月23日第一次對(duì)外報(bào)出的19000元相比，28個(gè)月以來(lái)，銷售價(jià)格累計(jì)上漲了7000元，漲幅為36.8%。而此時(shí)，中央文化區(qū)所在的武昌區(qū)所有在售住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為12,935.7元/平方米，武漢市所有在售住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)只有9,031.4元/平方米。
此區(qū)域內(nèi)還有8座共45萬(wàn)平方米建筑面積的寫字樓項(xiàng)目，目前絕大多數(shù)已經(jīng)銷售告罄。僅以住宅和寫字樓200萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)26000元/平米粗算，520億元的銷售額已經(jīng)可以回收中央文化區(qū)項(xiàng)目全部500億元的投資。
而據(jù)其他媒體報(bào)道，在萬(wàn)達(dá)同樣已經(jīng)開(kāi)售的西雙版納國(guó)際度假區(qū)，銷售物業(yè)的面積達(dá)到400萬(wàn)平方米，按照現(xiàn)在4500元/平方米的單價(jià)，也可以收回180億元的投資�？偼顿Y200億元的萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山旅游度假區(qū)，規(guī)劃了400多萬(wàn)平方米的住宅，即便按照最初3000多元的單價(jià)，都可以收回超過(guò)120億元的投資。“這還只是因?yàn)殚L(zhǎng)白山項(xiàng)目剛開(kāi)業(yè)，人們認(rèn)識(shí)還不夠，才賣3000多。”王健林說(shuō)，5年8年后，也許能賣到七八千元，那賣完房子就把整個(gè)投資收回來(lái)了。
今年開(kāi)工的幾個(gè)萬(wàn)達(dá)城也同樣依照此模式，4月底開(kāi)工建設(shè)的哈爾濱萬(wàn)達(dá)城，文化旅游項(xiàng)目都還看不到，但是已經(jīng)于8月10日盛大開(kāi)盤。而6月18日開(kāi)工的南昌萬(wàn)達(dá)城，現(xiàn)在也已經(jīng)開(kāi)啟了精品商鋪的全城認(rèn)購(gòu)。
盡管宣稱要向文化旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后，每個(gè)萬(wàn)達(dá)旅游文化城的投資量級(jí)已經(jīng)由此前一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)幾十億元上升到幾百億元，然而無(wú)論有多少新鮮的投資嘗試，但保障現(xiàn)金流回籠的根本——“賣房子”是沒(méi)有動(dòng)搖的。當(dāng)人們?cè)谡f(shuō)萬(wàn)達(dá)是打著文化旅游的旗號(hào)做房地產(chǎn)銷售的事實(shí)時(shí)，王健林不無(wú)自豪的回應(yīng)：“我其實(shí)是在用房地產(chǎn)養(yǎng)文化旅游。”
大象能否靈活轉(zhuǎn)身
目前有著房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金回籠的保駕護(hù)航，萬(wàn)達(dá)對(duì)文化旅游進(jìn)行投資探索，其實(shí)是相對(duì)容易的，艱難的挑戰(zhàn)卻在于當(dāng)房地產(chǎn)銷售占到總收入一半以下時(shí)，萬(wàn)達(dá)是否能成為所布局的其他行業(yè)的真正玩家？
即如武漢中央文化區(qū)兩個(gè)文化旅游項(xiàng)目漢秀劇場(chǎng)和科技電影院投資達(dá)到60億元，但王健林對(duì)其投資回報(bào)是很有信心的，他對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)表示：“比如說(shuō)投一個(gè)電影院35億，非常高，但我們是經(jīng)過(guò)反復(fù)的保守計(jì)算，就算收入5個(gè)億，其成本也就是1個(gè)億，主要就是耗電以及一些簡(jiǎn)單的管理或者稅金成本，10年之內(nèi)能夠還本付息。而國(guó)外已有的模式可以給我們參考，大概估算一下一天能接待多少，再乘以一個(gè)保險(xiǎn)系數(shù)，這是有一個(gè)測(cè)算的，再把成本控制得非常嚴(yán)格。這個(gè)模式是經(jīng)過(guò)測(cè)算的，不然的話也不敢投資。“
真正的實(shí)際經(jīng)營(yíng)效果還有待明年漢秀劇場(chǎng)真正開(kāi)幕后才能驗(yàn)證。即使影院劇場(chǎng)這類項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)要求相對(duì)簡(jiǎn)單。但在零售業(yè)態(tài)上，萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型就摔過(guò)大跟頭。萬(wàn)達(dá)自營(yíng)的萬(wàn)千百貨被業(yè)內(nèi)人士說(shuō)是常年虧損、從未真正盈利。萬(wàn)達(dá)在2011年時(shí)已將萬(wàn)千百貨的名字換掉，全部整改成萬(wàn)達(dá)百貨。迄今，萬(wàn)達(dá)仍然在零售地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)上不斷探索。
去年三季度，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)決定調(diào)整二樓業(yè)態(tài)，減少服飾類業(yè)態(tài)、增加生活服務(wù)類業(yè)態(tài)，并在今年開(kāi)業(yè)的大連高新和宜興兩個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)行試點(diǎn)，今年四季度以后開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二樓全面取消服飾業(yè)態(tài)，力爭(zhēng)不招零售業(yè)態(tài)，2015年前把已開(kāi)業(yè)的72個(gè)廣場(chǎng)二樓業(yè)態(tài)調(diào)整完。
而據(jù)贏商網(wǎng)稱，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)在武漢中央文化區(qū)開(kāi)業(yè)的奢侈品購(gòu)物中心里，此前已簽好約的LV、Prada和Chanel品牌仍未見(jiàn)入駐。在中國(guó)奢侈品市場(chǎng)增速放緩，各奢侈品牌對(duì)門店擴(kuò)張進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，萬(wàn)達(dá)的預(yù)期與品牌的實(shí)情恐怕出現(xiàn)了溝壑
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