紅商網(wǎng)訊：2013年年初，此前一向行動較為低調(diào)的佳兆業(yè)集團(tuán)，忽然高調(diào)出現(xiàn)在各一二線城市的土地招拍掛市場，更一度出現(xiàn)與直奔千億的大型房地產(chǎn)公司拉鋸式競價拿地的局面，關(guān)于其在今年5月份“十二天進(jìn)四城”的舉動亦頗受關(guān)注。
根據(jù)理財周報記者初步統(tǒng)計，截至發(fā)稿前，佳兆業(yè)今年獲取土地共耗資132.794億元，其中約93%的金額用于在一二線城市布局，總計金額超出年初制定的95億元拿地目標(biāo)約40%。
年內(nèi)頻繁擴(kuò)充儲備的行為，令其在今年年中時凈負(fù)債率抬升至82.4%，已超出約73%的行業(yè)平均水平。
而也有行業(yè)內(nèi)分析師表示，這家被稱為“舊改之王”的土生深圳公司，大本營屬較早進(jìn)入“舊改時代”的城市。在面臨回歸一二線城市競爭大、在銷售數(shù)據(jù)占比30%的深圳土地市場面臨諸多舊改項目競爭對手的局面時，抬高杠桿是其走向快速增長的一個開端。
大本營進(jìn)入舊改時代，爭食激烈
作為一家創(chuàng)立之時即開始做舊改項目的房地產(chǎn)公司，業(yè)界對于佳兆業(yè)舊改團(tuán)隊的評價一直不低，“董事長談判風(fēng)格很大氣”等評價或許即是支撐起這家公司核心運(yùn)營的一部分。
“從1999年成立以來，佳兆業(yè)十幾年一直在做舊改，他們在城市更新方面有更豐富的項目團(tuán)隊和項目運(yùn)作經(jīng)驗。”在徐楓看來，根據(jù)目前佳兆業(yè)旗下接近40個城市更新項目、總占地面積約1400萬平方米的構(gòu)架而言，“他們可以說是國內(nèi)規(guī)模最大的舊改集團(tuán)”。
“一般的大公司沒有動力做舊改，這種項目從雙方開始討論到后來敲定進(jìn)行買賣，一般需要三到四年的時間。”有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在開發(fā)舊改項目過程中，經(jīng)常遭遇共有產(chǎn)權(quán)糾紛等問題，容易拖累整體的項目進(jìn)度。
但是，上述人士提醒道，獲取舊城改造項目對公司現(xiàn)金流的要求，實(shí)際上并沒有如公開參與市場招拍掛一般高，對于款項的支付時間等條件均可通過談判解決。“舊改項目毛利率很高，加上佳兆業(yè)的舊改產(chǎn)品主打剛需，銷售周轉(zhuǎn)很快，對于公司的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)很明顯”。
根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計顯示，截至今年前11個月，佳兆業(yè)集團(tuán)在深圳的四個項目，包括深圳佳兆業(yè)城市廣場、深圳新都匯家園、深圳大鵬佳兆業(yè)假日廣場及深圳佳兆業(yè)悅峰花園，為集團(tuán)貢獻(xiàn)銷售比例達(dá)29%，亦令其在深圳現(xiàn)樓市場銷售僅次于萬科。
“相對來說，深圳是最早進(jìn)入舊改時代的城市之一，而深圳市場現(xiàn)在土地資源稀缺，舊改項目成為重要的土地來源。”徐楓提醒記者，目前而言，深圳舊改市場競爭激烈，除了佳兆業(yè)，還有萬科、卓越等大型地產(chǎn)公司對當(dāng)?shù)嘏f改市場亦投入較多關(guān)注。
在今年6月，原佳兆業(yè)集團(tuán)舊改猛將耿延良，經(jīng)媒體確認(rèn)已加盟卓越集團(tuán)，擔(dān)任副總裁兼城市更新集團(tuán)有限公司總經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)卓越集團(tuán)在城市更新方面的工作。而去年年中呈現(xiàn)的萬科與佳兆業(yè)強(qiáng)悍爭食CBD舊改項目一幕，亦一度沸沸揚(yáng)揚(yáng)。“佳兆業(yè)發(fā)展并非一家獨(dú)大。”
面對彼時深圳市場的激烈競爭，佳兆業(yè)集團(tuán)向理財周報記者表示，“深圳地區(qū)競爭雖然激烈，但土地供應(yīng)少，去化率很快，相應(yīng)的系統(tǒng)性風(fēng)險也比較小。公司會利用舊改優(yōu)勢在深圳獲得土地儲備，且此類項目利潤率較高，對提升銷售收入起到非常積極的作用”。
相比之下，“華南五虎”之一的富力地產(chǎn)此前在廣州市獵德區(qū)與新鴻基地產(chǎn)、合景泰富權(quán)益獲取的舊改項目，由于定位在高端，則在一定程度上影響了該項目的整體周轉(zhuǎn)速度。
今年拿地金額是去年三倍
根據(jù)理財周報記者初步統(tǒng)計，今年截至發(fā)稿前，佳兆業(yè)集團(tuán)在獲取土地儲備方面共花費(fèi)132.794億元，相較于去年合共45.2億元的近三倍。
“他們拿地有時候看起來挺勇猛的。”在某港資券商房地產(chǎn)分析師看來，從2009年至2012年，佳兆業(yè)的土地儲備幾乎翻番，“明年的拿地沖動可能也比較高。”
在上述分析師看來，正是在2010-2011年期間，佳兆業(yè)較為集中在營口、鞍山等三四線城市獲取土地，用較小的成本將較大規(guī)模的土地收入囊中，并通過快速周轉(zhuǎn)進(jìn)行開發(fā)銷售，從而通過收回的現(xiàn)金流，從2012年開始，回歸一二線城市。
公告顯示，佳兆業(yè)在2012年獲取的儲備均價為1588元/平方米，有約41%的儲備面積位于上海、成都等一二線城市，約78%的拿地金額用于前述城市的花費(fèi)。
共2頁 [1] [2] 下一頁
佳兆業(yè)再拿城市更新項目 將打造多功能城市綜合體
深圳處處舊改個個要建綜合體 佳兆業(yè)改建達(dá)1200萬方
卓越挖角佳兆業(yè)投入深圳舊改 崗廈項目預(yù)計10月亮相
佳兆業(yè)瘋狂拿地仿佛當(dāng)年順馳 熱錢撐郭英成
佳兆業(yè)操刀體育場館 地產(chǎn)商試水文體產(chǎn)業(yè)
搜索更多: 佳兆業(yè)
