紅星美凱龍有些像早期的國美，在戰(zhàn)略上就沒有電商思維，對待電商態(tài)度猶豫，游離于做與不做之間，糾結(jié)于線上線下的利益權(quán)衡，缺少像蘇寧整合線上線下的決心。這或許是商業(yè)地產(chǎn)主導(dǎo)零售業(yè)態(tài)的基因弊端，強勢的地主已習(xí)慣于旱澇保收的商業(yè)地產(chǎn)模式，擅長買地收租，招商運營，直面消費者的電商服務(wù)是其短板。在強調(diào)用戶體驗、強調(diào)物美價廉的電商領(lǐng)域，紅星美凱龍打開局面的難度遠超其上市的難度。
車建新對電商有自己的看法：便宜不是電商的專利，購物中心也可以產(chǎn)生低價的競爭力。電商表面上看節(jié)省了固定資產(chǎn)成本，但虛擬渠道獲取流量的成本很高，產(chǎn)生流量成本、廣告成本、打造品牌的成本和平臺成本等四大成本。由此觀之，紅星美凱龍更愿意把精力放在地面的實體業(yè)務(wù)之上。
線下規(guī)模第一，線上孱弱不堪。在今年4月份，紅美商城已悄然更名為星易家。網(wǎng)站各個商品的銷量數(shù)據(jù)大多都為個位數(shù)，一些甚至為零。網(wǎng)站日均IP訪問量為9600，這相當(dāng)于一家五鉆等級的淘寶店。
在資金持續(xù)緊張的重資產(chǎn)模式下，紅星美凱龍恐怕難以對電商業(yè)務(wù)大舉投入，或許這只是裝點IPO門面的一點嘗試。
謀劃商業(yè)地產(chǎn)之重
家居賣場業(yè)務(wù)需要回歸經(jīng)營，電商業(yè)務(wù)是投石問路，紅星美凱龍需要另外一個新引擎。主營家居賣場卻更熟諳商業(yè)地產(chǎn)，且前者受益于后者，紅星美凱決定一條路走到底，騰出精力拓展商業(yè)地產(chǎn)，用更重的資產(chǎn)促成更快的發(fā)展。
借力家居賣場
紅星美凱龍有著先天的商業(yè)地產(chǎn)基因。在未來8年投資1000億元，在全國建立100個城市綜合體“紅星國際廣場”，進軍商業(yè)地產(chǎn)，對紅星美凱龍而言是理所當(dāng)然的。但若要實現(xiàn)2020年100個城市綜合體的目標，每年至少新建9個。賣場升級、新建物業(yè)、合作經(jīng)營是可行的路徑。
紅星美凱龍在各個城市的家居賣場，大多是商業(yè)地產(chǎn)立項用地。隨著城市化的進一步發(fā)展，城市居住生態(tài)圈在擴大，人口密度在提升。紅星美凱龍家居Mall所在的商業(yè)地段也在不斷成熟，將家居Mall包裝升級為利潤空間更大的百貨Mall是順勢而為。
與當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商合作，這也是紅星美凱龍拓展家居Mall的操作模式之一，同樣也可以復(fù)制到商業(yè)地產(chǎn)，以降低拿地難度。而且，紅星美凱龍賣場選擇的都是城市未來的商業(yè)區(qū)，經(jīng)過低成本拿地，持續(xù)商業(yè)運作、提升地段價值之后，可以進一步將眾多賣場孵化為城市綜合體。
“已在21個城市開建了27個城市綜合體”。這些綜合體新項目的位置多在新的開發(fā)區(qū)域，比如，無錫太湖新城、福州東部新城、合肥濱湖新區(qū)等。
囊括星級酒店、精品百貨、婚慶大世界、國際高爾夫會所等多種業(yè)態(tài)，城市綜合體的各種商業(yè)業(yè)態(tài)，基本是復(fù)制了萬達廣場的操作模式。如萬達廣場有配套的萬達院線，紅星美凱龍就有紅星太平洋影城。而家居Mall和百貨Mall并存的“雙Mall模式”，以及“讓單一的購物行為變成集娛樂、餐飲、商務(wù)、家庭休閑為一體的購物體驗”，則是紅星國際廣場的不同之處。
以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn)
根據(jù)紅星地產(chǎn)公開的數(shù)據(jù)，不計拿地成本，紅星城市綜合體的建設(shè)成本在4000元/平方米左右，按城市綜合體的主打購物中心項目“愛琴海”15萬平方米的平均面積計算，紅星商業(yè)一家購物中心的建筑成本在6億～7億元左右，100個城市綜合體的規(guī)劃投資巨大。
至于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資金運作，仍然沿襲紅星舊有理念。成本與現(xiàn)金回流是城市綜合體的優(yōu)勢所在：地產(chǎn)開發(fā)帶動購物中心的發(fā)展，反過來，購物中心也能夠帶動地產(chǎn)的升值;地產(chǎn)開發(fā)、商鋪、公寓、SOHO等出售提供購物中心開發(fā)50%～80%的成本。紅星美凱龍商業(yè)地產(chǎn)資金路徑有三：城市綜合體項目配套住宅、商鋪的出售;租金收入;通過自持物業(yè)向銀行抵押貸款。
之前，專注賣場業(yè)態(tài)的紅星美凱龍，對商業(yè)地產(chǎn)而言是一個業(yè)余選手�，F(xiàn)在，全力進軍商業(yè)地產(chǎn)之后，紅星美凱龍將面對更強大的對手。
在“新國五條”落地之后，各地產(chǎn)商加速了商業(yè)地產(chǎn)的布局。保利地產(chǎn)、華潤置業(yè)、綠地、龍湖等企業(yè)，都已宣布要增加商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例，即使是住宅開發(fā)商龍頭企業(yè)萬科也放棄了專注，在年初成立商用地產(chǎn)管理部，要“逐步探索適合公司發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)模式。”
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