此外，在拿地上的不手軟，也提前鎖定了綠地在新一個(gè)年頭的銷售業(yè)績。有第三方機(jī)構(gòu)提供給時(shí)代周報(bào)記者的數(shù)據(jù)顯示，綠地在2012年共計(jì)花費(fèi)289.05億元在全國拿下66宗地塊，規(guī)劃建筑面積達(dá)1268萬平方米，平均樓板價(jià)為2278元/平方米。其布局多選擇北京、上海、廣州等一線城市和成都、大連、哈爾濱、濟(jì)南、蘇州等二線城市，投資額分別為135.04億元和120.72億元。
“綠地將2013年的投資策略定位為聚焦一、二線城市，繼續(xù)統(tǒng)籌優(yōu)勢資源向高能級(jí)區(qū)域集中，”按照綠地方面給時(shí)代周報(bào)的計(jì)劃，并將新一年的房地產(chǎn)主業(yè)銷售增長目標(biāo)，鎖定在30%以上。
商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)或超60%
和萬達(dá)一樣，綠地對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有著同樣的野心。
“如果簡單做住宅，房地產(chǎn)企業(yè)在未來幾年很可能保持一個(gè)低速增長的態(tài)勢，實(shí)現(xiàn)高增長很難。我們率先轉(zhuǎn)型，才有現(xiàn)在的高增長。”在全國化布局戰(zhàn)略深耕的同時(shí)，張玉良又帶領(lǐng)綠地醞釀一些主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型。
張玉良介紹稱，“這兩年，綠地集團(tuán)內(nèi)部房地產(chǎn)調(diào)整的比值很大，其中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量的占比，已經(jīng)從此前的10%-20%調(diào)整到2012年的40%，布局重點(diǎn)往一線城市，其次二線城市，然后三、四線城市。”據(jù)了解，目前綠地商業(yè)地產(chǎn)待建面積4500萬平方米，2000萬平方米的在建量，已經(jīng)建成的3000萬平方米。
“相應(yīng)的是，2012年商辦類產(chǎn)品在綠地房地產(chǎn)總銷金額中占比保持約40%，有力支撐了整體業(yè)績的穩(wěn)定增長。”綠地回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者稱。而按照綠地此前的預(yù)估，2013年商業(yè)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)比例將突破60%，超過住宅。
伴隨綠地商業(yè)項(xiàng)目的擴(kuò)張，綠地在酒店投資方面也屢出豪言。張玉良稱，現(xiàn)在在建和已經(jīng)運(yùn)行的酒店超過60家，力爭以每年15家四星、五星級(jí)酒店的速度擴(kuò)張，力爭2015年前后旗下酒店發(fā)展到100家，成為中國最大的酒店物業(yè)持有商。
獨(dú)創(chuàng)超高樓散售模式
綠地在商業(yè)地產(chǎn)里的聲名，不可不提多個(gè)城市不斷拔高的摩天大樓。一直有紅頂商人之稱的張玉良，常年把“做政府想做的事，做市場需要的事”掛在嘴邊，深諳政商之道，因此在全國摩天大樓的拔高競賽中，綠地也當(dāng)仁不讓。
去年7月31日，綠地第17棟動(dòng)工的超高層建筑選在了超高層林立的成都，468米。接下來，佛山等地還將有幾棟樓確定要啟動(dòng)。算下來，綠地在全國開工的超高層建筑將迅速突破20棟，其中有4幢高度可排進(jìn)現(xiàn)在的世界前十。
“全國300米以上的高樓，近一半都是我們?cè)谕顿Y、在建設(shè)、在管理。”據(jù)張玉良介紹，超高層建筑投資時(shí)間相對(duì)長，但隨著這些項(xiàng)目未來投入運(yùn)營使用，保守估計(jì)每年有兩棟投入使用，這會(huì)在未來幾年綠地經(jīng)營收入中明顯體現(xiàn)出來。
張玉良的“超高層”戰(zhàn)略走了一條其他房地產(chǎn)企業(yè)很少走的路。薛建雄對(duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹稱，超高層體量大投資高，像陸家嘴的金茂和環(huán)球，在短期內(nèi)很難賺到錢，導(dǎo)致很多開發(fā)商不敢輕易去碰。更何況，繼綠地之后，別的開發(fā)商也講不出超高層的新故事。
但如此大體量的商業(yè)地產(chǎn)，動(dòng)輒超千億元的總投資量，綠地哪來那么多錢運(yùn)作?到目前為止，緣何看不到綠地資金受困的跡象，這是一個(gè)經(jīng)久不衰的疑問。
“我是在流動(dòng)性和運(yùn)行效率上下工夫，解決人家看不懂的現(xiàn)金流問題。”張玉良解釋說。
他屢屢提到綠地獨(dú)創(chuàng)的“超高層散售”模式，稱無論在國內(nèi)還是國際上，超高層一般都是業(yè)主全部持有，“回收周期要長達(dá)15-16年。”張玉良說，“我們持有核心物業(yè)如酒店和商場，辦公樓能賣的全部賣掉，這樣2-3年就能收回成本。”
以散售安身立命，綠地的摩天大樓一反國際慣例，但行業(yè)人士誰都知道，散售對(duì)于寫字樓的品質(zhì)損害巨大，500強(qiáng)企業(yè)的選址中，極少選擇散售寫字樓。
當(dāng)然，綠地解決資金問題的渠道絕不僅是現(xiàn)金回流那么簡單，背后有一套邏輯鏈條完整的賬本—銀行授信的強(qiáng)力支撐、政府搭配的住宅用地和多種優(yōu)惠。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，綠地的融資倚重銀行貸款，采取“總部對(duì)總行”模式，在集團(tuán)層面進(jìn)行對(duì)話。雖然綠地并沒有向時(shí)代周報(bào)提供今年的授信數(shù)據(jù)，但2009年迄今的公開數(shù)據(jù)均顯示，綠地每年從各大銀行獲得的授信均在500億元上下。
“涉足能源和金融，可以讓綠地不再單純受制于房地產(chǎn)市場，利于分散資金風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)也可以在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要時(shí)為其輸血。” 有不愿具名的分析人士還如此表示，綠地集團(tuán)旗下業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)交易眾多，項(xiàng)目內(nèi)情復(fù)雜難以梳理，這也是這么多年綠地一直未能上市的關(guān)鍵原因。
此外，綠地的超高層建筑能夠獲得地方政府的支持，捆綁大體量廉價(jià)土地平衡資金，地方政府通過政策性的照顧和獎(jiǎng)勵(lì)，大大降低綠地的投資成本。前期開發(fā)成本最小化、政府支持最大化成就了綠地項(xiàng)目的高收益。
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