紅商網(wǎng)訊：近日，河北省會石家莊市的商業(yè)地產(chǎn)項目喜獲“增高劑”——石家莊市政府的一則《關(guān)于切實推進(jìn)節(jié)約集約用地的實施意見》(以下簡稱《意見》)要求：石家莊市鼓勵城市向空中和地下發(fā)展，對規(guī)劃為超高層的商業(yè)項目，可適當(dāng)降低土地出讓起始價格，對超過150米以上部分和地下3層以下的建筑面積，則都不再計算土地價格。
而這一以集約用地為良好初衷的政策在不同人士聽來卻是喜憂兩極的感受。
“如果石家莊建設(shè)的商業(yè)大樓都能像香港的環(huán)球貿(mào)易中心、北京的CBD一樣，那18億畝耕地肯定能夠保住。”亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存向本報記者坦言，在當(dāng)前土地資源異常緊張的當(dāng)下，向空中和地下要地?zé)o疑是個解決問題的好方式。
但面對石家莊商業(yè)項目空置率已升至23%的現(xiàn)實，其是否能承載這一鼓勵政策的后果似乎成了不小的疑問，在中國寫字樓研究中心秘書長劉凱的眼中，這其中隱藏了無限的風(fēng)險，“像石家莊等二線城市，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)出現(xiàn)了小泡沫，政府此時在土地出讓金上面又給出了種種優(yōu)惠條件，可能會進(jìn)一步吹大這個泡泡，這樣更危險。”他不無憂心地向本報記者表示。
被指為綠地量身定做
在國土資源部(以下簡稱“國土部”)集約用地的大方針下，石家莊這一政策的出臺十分應(yīng)景。
石家莊市國土資源局(以下簡稱“石家莊國土局”)土地利用處有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，該項政策主要是為了貫徹和執(zhí)行國土部政策，同時亦希望能藉此減輕一些房企的資金壓力。“我們許多本土房企都面臨著資金風(fēng)險，而石家莊商業(yè)樓平均容積率僅有2.5，這個容積率對企業(yè)來說并不賺錢，所以我們想將容積率提高到4.2。”上述土地利用處負(fù)責(zé)人坦言，鼓勵商業(yè)項目向空中和地下延伸正是基于這一想法。
但在不少當(dāng)?shù)胤科罂磥恚倪@一番好意有著更為明確的對象。石家莊國大房地產(chǎn)公司一位內(nèi)部人士向記者透露，該政策主要是為綠地集團(tuán)量身而做，“2002年時，綠地集團(tuán)就計劃進(jìn)軍石家莊，但至今仍未出手，最根本的原因是石家莊國土局沒有放下身段，沒有給綠地集團(tuán)任何優(yōu)惠條件。最經(jīng)典事件就是2011年時，綠地集團(tuán)欲拿下042號地，但觀望許久最終還是放棄了，而新出臺的這項政策就是石家莊國土局向綠地集團(tuán)妥協(xié)的產(chǎn)物”。對于這一說法，綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人不置可否。
但國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松更愿意將這一新政的出臺歸結(jié)為城市發(fā)展的大勢所趨。他向記者表示，“土地紅利”時代已經(jīng)過去，城市發(fā)展需要集約用地，否則只有“死路”一條，“此次如果石家莊能夠執(zhí)行好這個政策，將在集約用地上取得巨大成績。”
二線城市“催高令”效果待檢
然而，對于石家莊來說，這一集約地新政是蜜糖還是砒霜尚難定論。
據(jù)上述石家莊國土局土地利用處負(fù)責(zé)人告訴記者，新政中所指可適當(dāng)降低土地出讓起始價格的超高層主要是指80米以上的商業(yè)項目，而石家莊甚少有此類摩天大樓。
1月8日，記者來到石家莊市，調(diào)查發(fā)現(xiàn)石家莊95%以上的商業(yè)項目都在百米之下，大多數(shù)商業(yè)樓盤都是10層至18層之間，即高度50米左右，民營房企開發(fā)的商業(yè)樓更是普遍“個頭”偏矮，比如祥云國際共2層，樓高不過8米，萬隆國際等也是如此。
而“拔高”不需要花錢，自然會引得不少房企蠢蠢欲動，謀求規(guī)劃調(diào)整，“樓層高，土地出讓金就低，這種將土地出讓金與樓層高度結(jié)合起來的方法是借鑒了美國等國家的經(jīng)驗，通過經(jīng)濟(jì)手段實現(xiàn)集約用地。”北京大學(xué)林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心主任滿燕云接受記者采訪時候表示。
“這個政策不僅可以實現(xiàn)土地集約，還可以平抑商業(yè)樓盤價格。”陳寶存進(jìn)一步指出。
但與商業(yè)樓盤的“矮個頭”確有長高空間不同的是，石家莊的商業(yè)市場容量似乎已沒了空間。有數(shù)據(jù)顯示：石家莊人均商業(yè)面積達(dá)到2平方米，已經(jīng)飽和，商業(yè)項目的空置率也由2012年年初的6%上升到23%，橋東區(qū)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)空置率更高達(dá)25%。
如此情形下，在不少人看來，這一集約用地新政卻很有可能“好心辦壞事”。石家莊當(dāng)?shù)氐牟┯糠康禺a(chǎn)公司一位職員在接受記者采訪表示，“石家莊商業(yè)項目已經(jīng)達(dá)到飽和，本地房企又多采用民間借貸方式融資，一旦市場供大于求，風(fēng)險很大，所以該政策未必是個好政策。”“其實，政府只要做好城市規(guī)劃就好，減少干預(yù)具體操作過程，否則泡沫會變大。”劉凱亦表示。
而據(jù)記者了解，全國推出這樣鼓勵商業(yè)項目“上天入地”的集約用地政策的并非僅石家莊一市，武漢市、大連市、南昌市等亦在此列，而該政策的后續(xù)效應(yīng)究竟如何均待時間檢驗。
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