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寶龍深陷泥淖:資金、人才和開發(fā)管理能力
http://ssvihum.com 2012-08-07 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

  紅商網(wǎng)訊:商業(yè)地產(chǎn)一擁而上的大環(huán)境中,前期快速擴張的寶龍地產(chǎn)正陷入困境。

  作為從廈門出發(fā)的區(qū)域公司,寶龍地產(chǎn)試圖借助三四線城市城鎮(zhèn)化的腳步,實現(xiàn)自己“萬達式”的商業(yè)地產(chǎn)大佬夢。城市綜合體的開發(fā)模式和5年內(nèi)建成100個項目的口號,都在彰顯著十足的萬達色彩。

  在跑馬圈地的幾年間,寶龍地產(chǎn)在三、四線城市囤積了大量廉價土地,豪賭土地升值。不過,還未等到城鎮(zhèn)化春天的到來,寶龍地產(chǎn)便掉進到了房地產(chǎn)調(diào)控、商業(yè)地產(chǎn)過剩和土地政策收緊的陷阱之中。多點式的、龐大的開工量對寶龍構成三重生死考驗:資金、人才和開發(fā)管理能力。

  數(shù)據(jù)顯示,至2015年,我國20個重點城市新增城市綜合體將達1.64億平方米,按以前的消化量計算,這些過剩商業(yè)地產(chǎn)的消化周期,很多二線城市為15年,有的甚至可以達到60年。

  現(xiàn)在,寶龍地產(chǎn)可以做的或許就是放慢腳步去等待,等待著城鎮(zhèn)化追上自己的發(fā)展,等著房地產(chǎn)市場的回暖。

  寶龍速度

  1990年成立于澳門的寶龍集團,以做鋰電池起家。2003年,寶龍集團董事局主席許健康當選為全國政協(xié)委員,并赴北京參加兩會。兩會期間,看到城鎮(zhèn)化發(fā)展前景的許健康激動不已,回到廈門后便改革集團結構,削減其他實業(yè)和住宅地產(chǎn)規(guī)模,將精力集中于二、三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

  彼時,許多尚待開發(fā)的二、三、四線城市正值需求旺盛期,恰逢其時的寶龍速度開始加速。

  此后,寶龍地產(chǎn)以每年3-5個項目的速度擴張,至2007年四年時間, 城市綜合體“寶龍城市廣場”已遍及青島、無錫、鄭州、洛陽和蚌埠等5省13市。

  即使在多數(shù)房企都在主張保命的2008年,寶龍地產(chǎn)依然逆勢開工:鄭州寶龍城市廣場開幕,無錫、泰安、蚌埠三個項目的一期全部竣工。

  在這一期間,寶龍地產(chǎn)的資本負債比率由2006年的3.8%升至2007年24.6%,2008年資本負債利率為22.7%。

  本來計劃于2008年上市的寶龍地產(chǎn),因為低迷的市場環(huán)境,暫時放緩。2009年,寶龍地產(chǎn)卷土重來,帶著787萬平方米的土地儲備,撬開了港交所的大門。

  此時,寶龍地產(chǎn)的項目已達到17個,深入鹽城、洛陽、宿遷等14個城市。但是在787萬的土地中,竣工的面積僅為66萬,尚不足8.4%。由于金融危機下的現(xiàn)金流緊張,寶龍地產(chǎn)的17個項目中,位于洛陽、新鄉(xiāng)等城市的5個項目,尚未支付逾期土地出讓金,總金額為5.8億元,總面積占比為18.3%。

  另外,據(jù)寶龍地產(chǎn)的公開資料顯示,在鹽城、青島、新鄉(xiāng)等3省5市中,有近240萬平方米的土地,占比為32.8%,共需要在支付19.7億元的土地出讓金后,才能拿到土地使用證。按照寶龍地產(chǎn)上市融資后的使用規(guī)劃,有76%用于土地出讓金的支付。

  實際上,寶龍地產(chǎn)獲得地價已經(jīng)很低,在山東煙臺的一個項目,樓面價僅為50元每平米左右。業(yè)內(nèi)人士表示,寶龍地產(chǎn)上市時是少了點火候,當時投資界可能看重的是它的大量土地儲備。

  上市融資17.9億元后,寶龍地產(chǎn)更加意氣風發(fā)。4個月后,便將總部從廈門遷至上海,擴張的速度也因此更加快捷; 2011年年末,寶龍地產(chǎn)開發(fā)的項目就由原來的17個,增至31個;土地總量也在兩年內(nèi)翻番,2010年為 1.1億平方米,2011年為1.4億平方米。同萬達一樣,寶龍地產(chǎn)也提出了階段性的目標。2010年5月,寶龍集團執(zhí)行總裁許華芳向外界拋出:寶龍地產(chǎn)要在5年建設完成100個項目的“十二五規(guī)劃”。在接受記者采訪時,許華芳承認,“以前做大是出于占領市場的考慮。因為以前拿地便宜,好公司等不了太久的,如果資源沒有占領,很多同行都會進來”,“一上市融了很多資金,資金太多,你就要花出去,就會急”。

  2010年,寶龍地產(chǎn)保持了上市前的慣有節(jié)奏:多拿地,少開工。2010年全年,寶龍地產(chǎn)開工的面積僅為71.3萬平方米。

  彼時,業(yè)界將寶龍與萬達合稱為“南有寶龍,北有萬達”,對于這樣的評價,寶龍集團執(zhí)行總裁許華芳在接受采訪時欣然接受。

  跟寶龍地產(chǎn)高層有過接觸的專業(yè)人士說,寶龍跟萬達相比,在規(guī)模、發(fā)展戰(zhàn)略、機制上都還有很大差距,而且寶龍地產(chǎn)一直被各種現(xiàn)實問題所困,沒有時間為企業(yè)發(fā)展做長期的規(guī)劃,沒有時間為企業(yè)做戰(zhàn)略調(diào)整。

  廈門一家上市企業(yè)副總裁告訴記者,寶龍地產(chǎn)的問題在于對發(fā)展步驟的把握,在港上市拿到大筆資金時,如果公司內(nèi)部不能穩(wěn)定客觀地分析公司發(fā)展的承受力,及人才儲備能力,就去考慮項目投資,在公司發(fā)展的后期會造成比較大的壓力。

  模式缺陷

  今年6月,有媒體曝出寶龍青島城陽廣場已如“空城”大體量商業(yè)廣場,超過當?shù)氐南M力,客戶定位失當。

  這也是寶龍地產(chǎn)模式在選址時共有的缺陷。

  鄭州寶龍廣場,同青島城陽廣場相似,同樣位于新區(qū),距離市中心30公里,靠近機場。按照規(guī)劃,寶龍鄭州廣場包含百貨公司、餐飲和娛樂設施在內(nèi)的20萬平方米商業(yè)零售購物中心,而據(jù)記者了解,鄭州市在2008年全年竣工的零售購物中心面積為12.7萬平方米。

  此外還有安徽蚌埠的寶龍廣場,打造的是總面積為49.1萬平方米的住宅、零售綜合體。2008年,當?shù)氐某擎?zhèn)人口為100萬,當年蚌埠市全年竣工的零售購物中心面積為1.3萬平方米。

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來源:財經(jīng)國家周刊   責編:寄瑤