紅商網(wǎng)訊：商業(yè)地產(chǎn)一擁而上的大環(huán)境中，前期快速擴張的寶龍地產(chǎn)正陷入困境。
作為從廈門出發(fā)的區(qū)域公司，寶龍地產(chǎn)試圖借助三四線城市城鎮(zhèn)化的腳步，實現(xiàn)自己“萬達式”的商業(yè)地產(chǎn)大佬夢。城市綜合體的開發(fā)模式和5年內(nèi)建成100個項目的口號，都在彰顯著十足的萬達色彩。
在跑馬圈地的幾年間，寶龍地產(chǎn)在三、四線城市囤積了大量廉價土地，豪賭土地升值。不過，還未等到城鎮(zhèn)化春天的到來，寶龍地產(chǎn)便掉進到了房地產(chǎn)調(diào)控、商業(yè)地產(chǎn)過剩和土地政策收緊的陷阱之中。多點式的、龐大的開工量對寶龍構成三重生死考驗：資金、人才和開發(fā)管理能力。
數(shù)據(jù)顯示，至2015年，我國20個重點城市新增城市綜合體將達1.64億平方米，按以前的消化量計算，這些過剩商業(yè)地產(chǎn)的消化周期，很多二線城市為15年，有的甚至可以達到60年。
現(xiàn)在，寶龍地產(chǎn)可以做的或許就是放慢腳步去等待，等待著城鎮(zhèn)化追上自己的發(fā)展，等著房地產(chǎn)市場的回暖。
寶龍速度
1990年成立于澳門的寶龍集團，以做鋰電池起家。2003年，寶龍集團董事局主席許健康當選為全國政協(xié)委員，并赴北京參加兩會。兩會期間，看到城鎮(zhèn)化發(fā)展前景的許健康激動不已，回到廈門后便改革集團結構，削減其他實業(yè)和住宅地產(chǎn)規(guī)模，將精力集中于二、三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
彼時，許多尚待開發(fā)的二、三、四線城市正值需求旺盛期，恰逢其時的寶龍速度開始加速。
此后，寶龍地產(chǎn)以每年3-5個項目的速度擴張，至2007年四年時間， 城市綜合體“寶龍城市廣場”已遍及青島、無錫、鄭州、洛陽和蚌埠等5省13市。
即使在多數(shù)房企都在主張保命的2008年，寶龍地產(chǎn)依然逆勢開工：鄭州寶龍城市廣場開幕，無錫、泰安、蚌埠三個項目的一期全部竣工。
在這一期間，寶龍地產(chǎn)的資本負債比率由2006年的3.8%升至2007年24.6%，2008年資本負債利率為22.7%。
本來計劃于2008年上市的寶龍地產(chǎn)，因為低迷的市場環(huán)境，暫時放緩。2009年，寶龍地產(chǎn)卷土重來，帶著787萬平方米的土地儲備，撬開了港交所的大門。
此時，寶龍地產(chǎn)的項目已達到17個，深入鹽城、洛陽、宿遷等14個城市。但是在787萬的土地中，竣工的面積僅為66萬，尚不足8.4%。由于金融危機下的現(xiàn)金流緊張，寶龍地產(chǎn)的17個項目中，位于洛陽、新鄉(xiāng)等城市的5個項目，尚未支付逾期土地出讓金，總金額為5.8億元，總面積占比為18.3%。
另外，據(jù)寶龍地產(chǎn)的公開資料顯示，在鹽城、青島、新鄉(xiāng)等3省5市中，有近240萬平方米的土地，占比為32.8%，共需要在支付19.7億元的土地出讓金后，才能拿到土地使用證。按照寶龍地產(chǎn)上市融資后的使用規(guī)劃，有76%用于土地出讓金的支付。
實際上，寶龍地產(chǎn)獲得地價已經(jīng)很低，在山東煙臺的一個項目，樓面價僅為50元每平米左右。業(yè)內(nèi)人士表示，寶龍地產(chǎn)上市時是少了點火候，當時投資界可能看重的是它的大量土地儲備。
上市融資17.9億元后，寶龍地產(chǎn)更加意氣風發(fā)。4個月后，便將總部從廈門遷至上海，擴張的速度也因此更加快捷; 2011年年末，寶龍地產(chǎn)開發(fā)的項目就由原來的17個，增至31個;土地總量也在兩年內(nèi)翻番，2010年為 1.1億平方米，2011年為1.4億平方米。同萬達一樣，寶龍地產(chǎn)也提出了階段性的目標。2010年5月，寶龍集團執(zhí)行總裁許華芳向外界拋出：寶龍地產(chǎn)要在5年建設完成100個項目的“十二五規(guī)劃”。在接受記者采訪時，許華芳承認，“以前做大是出于占領市場的考慮。因為以前拿地便宜，好公司等不了太久的，如果資源沒有占領，很多同行都會進來”，“一上市融了很多資金，資金太多，你就要花出去，就會急”。
2010年，寶龍地產(chǎn)保持了上市前的慣有節(jié)奏：多拿地，少開工。2010年全年，寶龍地產(chǎn)開工的面積僅為71.3萬平方米。
彼時，業(yè)界將寶龍與萬達合稱為“南有寶龍，北有萬達”，對于這樣的評價，寶龍集團執(zhí)行總裁許華芳在接受采訪時欣然接受。
跟寶龍地產(chǎn)高層有過接觸的專業(yè)人士說，寶龍跟萬達相比，在規(guī)模、發(fā)展戰(zhàn)略、機制上都還有很大差距，而且寶龍地產(chǎn)一直被各種現(xiàn)實問題所困，沒有時間為企業(yè)發(fā)展做長期的規(guī)劃，沒有時間為企業(yè)做戰(zhàn)略調(diào)整。
廈門一家上市企業(yè)副總裁告訴記者，寶龍地產(chǎn)的問題在于對發(fā)展步驟的把握，在港上市拿到大筆資金時，如果公司內(nèi)部不能穩(wěn)定客觀地分析公司發(fā)展的承受力，及人才儲備能力，就去考慮項目投資，在公司發(fā)展的后期會造成比較大的壓力。
模式缺陷
今年6月，有媒體曝出寶龍青島城陽廣場已如“空城”大體量商業(yè)廣場，超過當?shù)氐南M力，客戶定位失當。
這也是寶龍地產(chǎn)模式在選址時共有的缺陷。
鄭州寶龍廣場，同青島城陽廣場相似，同樣位于新區(qū)，距離市中心30公里，靠近機場。按照規(guī)劃，寶龍鄭州廣場包含百貨公司、餐飲和娛樂設施在內(nèi)的20萬平方米商業(yè)零售購物中心，而據(jù)記者了解，鄭州市在2008年全年竣工的零售購物中心面積為12.7萬平方米。
此外還有安徽蚌埠的寶龍廣場，打造的是總面積為49.1萬平方米的住宅、零售綜合體。2008年，當?shù)氐某擎?zhèn)人口為100萬，當年蚌埠市全年竣工的零售購物中心面積為1.3萬平方米。
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