根據(jù)寶龍同日公布的2011年度業(yè)績報告數(shù)據(jù)，報告期內(nèi)，寶龍實現(xiàn)總合約銷售面積減少7.2%至約81.2萬平方米；合約銷售總金額54.81億元，同比減少11.8%，僅完成全年百億目標(biāo)的一半左右。

　　許華芳表示，銷售指標(biāo)沒有達到，主要是公司于去年相應(yīng)地減少了投資所致。而2012年，公司的銷售目標(biāo)則會相對保守，僅定為60億。全年可售貨源約120億至140億，當(dāng)中，商住比例為6：4。

　　去年很吃虧

　　寶龍地產(chǎn)透露，今年60億銷售目標(biāo)的組成，主要來自晉江、青島、洛陽、杭州、常州等項目，而該些項目的貢獻金額均為5-7億左右。推盤節(jié)奏大致為上半年40%的任務(wù)量，下半年則是60%任務(wù)量。

　　“去年很吃虧，上半年只有20%多，其余項目全部押寶在下半年，但下半年開盤都很尷尬，開也開不了，所以今年會好些。而且今年的項目整體貢獻都很均勻，沒有一個項目是占了十幾億。”許華芳稱。

　　而在開工計劃方面，寶龍目前仍有300萬平左右的在建面積，今年計劃新開工面積約80萬平左右。

　　許華芳稱，以公司目前每個月的資金情況，18億的現(xiàn)金應(yīng)該是一個比較舒服的資金運作，不存在什么大的壓力，同時今年的資本開支不多，其中土地應(yīng)付款僅8億。

　　“短期負(fù)債雖然是24億，但其中7億已經(jīng)做了循環(huán)，另外17億實際上和銀行有持續(xù)貸款，所以資金上壓力不大。加上60億的銷售及商業(yè)出租、酒店等業(yè)務(wù)也能回款7、8億左右，與投入基本一致。”

　　而之前一直堅持“不降價”的寶龍也坦言，促銷是目前房地產(chǎn)市場的一個出路。許華芳透露，新開項目都會推出一定的促銷，“沒促銷肯定很難賣。”但其亦稱，寶龍的降價幅度很小，僅10%左右。

　　許華芳表示，價格的調(diào)整幅度最終還是要看項目的回報率。“第一一定要賺錢，虧本生意沒有人做，目前公司的整體情況還是比較健康的。另外我們?nèi)ツ觊_了兩個酒店，六個購物中心，一平方米都沒賣，這主要是為了公司的長遠(yuǎn)資產(chǎn)而努力。”

　　而從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，雖然收入大部分依然靠物業(yè)的銷售，但經(jīng)營性物業(yè)的收益為集團帶來的貢獻日益顯現(xiàn)。

　　年度報告披露，截至2011年12月31日止，寶龍實現(xiàn)收入上升18.5%至約52.54億元，其中租金及物業(yè)管理服務(wù)收入上升19.8%至約2.84億元。主要由于2011年底有六個新購物商場開幕，以致租賃總面積增加。

　　據(jù)介紹，2011年寶龍共開業(yè)了6個寶龍城市廣場，加上此前開業(yè)的5個寶龍城市廣場，至今寶龍已開業(yè)的寶龍城市廣場共11個，2012年計劃還會開業(yè)兩個寶龍城市廣場分別位于新鄉(xiāng)及杭州。

　　據(jù)透露，目前該兩個新項目的招商及出租情況較令人滿意，未來兩個月事簽約高峰期，將會陸續(xù)與確定意向的商家完成合同簽約。

　　慢是好事情

　　寶龍地產(chǎn)副總裁兼商業(yè)總經(jīng)理潘韜介紹，寶龍城市廣場具備三個特點：第一，出租率普遍偏高，大部分均在95%左右；其次，全部按時開業(yè)，“在去年比較困難 的情況下都準(zhǔn)時開業(yè)了”；第三，所有寶龍城市廣場目前的經(jīng)營狀況都處于比較正常的經(jīng)營水平，銷售和客流都在穩(wěn)定增長，也基本上成為當(dāng)?shù)貐^(qū)域的商業(yè)中心。

　　許華芳介紹，一直以來，公司都認(rèn)定在二三線城市發(fā)展，但事實上，自去年開始公司就在模式上進行微調(diào)，把業(yè)務(wù)擴展到一線城市及四線城市，同時，產(chǎn)品模式也相應(yīng)作出調(diào)整，分成三小類綜合模式。

　　其中位于一線城市的綜合體項目，如上海浦東朝路綜合體，定位為社區(qū)型綜合體，體量約為12到15萬平左右，形成衛(wèi)星鎮(zhèn)。

　　當(dāng)中，會打造一個3至4萬平米的購物中心，由公司全持有，其余產(chǎn)品則通過銷售達到模式發(fā)展的平衡。

　　在二三線城市，就會延續(xù)過往標(biāo)準(zhǔn)店的模式，這依然還是公司的主打。而三四線城市則做一些最中心的城市綜合體。

　　“這個是我們的堅持，我們一定是往這個方向，然后通過低成本、持有型購物中心往前走。”許華芳稱。據(jù)了解，目前寶龍的土地成本僅700多元每平方米左右。

　　但實際上，對比2011年，寶龍今年在寶龍城市廣場的拓展方面顯得有點慢了。“這恰恰對于我們這個團隊是好事情，寶龍在管理上和運營商需要做得更好、做得更精細(xì)化一點。”潘滔稱。

　　潘滔續(xù)指，若今年再保持同樣的開業(yè)規(guī)模，那么公司大部分的精力都會放在開業(yè)上，而不會在運營、管理方面努力提升。而運營管理問題也是寶龍目前需要解決的問題。

　　潘滔坦言，目前寶龍“2015年開業(yè)100個項目”的目標(biāo)在放緩，至于到2015年寶龍開業(yè)的項目將達到多少，潘滔僅笑稱，“這要看老板的投資節(jié)奏了。”

　　不過其稱，就目前寶龍持有的項目規(guī)模而言，已經(jīng)算是國內(nèi)第一梯隊，約120-130萬平，“前面就只有萬達、華潤，其他就沒有了。”

　　事實上，除了寶龍城市廣場以外，寶龍2011年也開業(yè)了兩個酒店，且該兩項目整體業(yè)務(wù)、銷售額和利潤都增長非常迅猛達到500%以上，至今已有三個星級酒店和兩個商務(wù)型酒店在營業(yè)。

　　同時，寶龍另有四個百貨店新開，目前的經(jīng)營狀況也較好。

　　人事的調(diào)整

　　值得一提的是，目前任職商業(yè)總經(jīng)理的潘滔，是于去年11月才新加盟寶龍，而此前曾相繼在萬達、金地任職商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理。

　　所謂“新官上任三把火”，潘滔對于寶龍2012年商業(yè)發(fā)展也有“一個目標(biāo)”和“三項任務(wù)”。

寶龍地產(chǎn)：商業(yè)人才調(diào)整與經(jīng)營無關(guān)

寶龍今年擬在河南、杭州開設(shè)2個購物中心

青島寶龍城市廣場延期交房 拒付違約金

福州將再建寶龍城市廣場 蘇寧廣場明年開

寶龍地產(chǎn)收購明發(fā)中心期限延至年中

投20億 洛陽寶龍城市廣場于12月30日開業(yè)

許健康與“不降價”的寶龍地產(chǎn)

寶龍：青島洛陽泉州多個項目近期開業(yè)

寶龍地產(chǎn)回應(yīng)外界質(zhì)疑 否認(rèn)控制權(quán)轉(zhuǎn)移

斥資18億 青島李滄寶龍城市廣場昨日納客

穆迪：寶龍地產(chǎn)簽約銷售額低于預(yù)期

寶龍商業(yè)地產(chǎn)擴張激進 “快產(chǎn)快銷“待解

寶龍部分項目降價 城市綜合體爛尾風(fēng)險顯現(xiàn)

寶龍地產(chǎn)降價 部分項目售價貼近成本

增股抵押償債 業(yè)績慘淡寶龍地產(chǎn)雪上加霜

杭州寶龍城市廣場商家簽約 橫店等入駐

杭州下沙寶龍城市廣場賠錢賣樓

寶龍地產(chǎn)第25座城市綜合體入駐杭州

首席財務(wù)官離職 寶龍地產(chǎn)全年目標(biāo)堪憂

寶龍國際廣場打造二三線城市綜合體

搜索更多: 寶龍