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寶龍業(yè)績會:去年很吃虧 今年放緩?fù)顿Y節(jié)奏
http://ssvihum.com 2012-04-19 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

  紅商網(wǎng)訊:“去年我們最大的問題就是銷售任務(wù)沒有完成,但相對而言,我們?nèi)ツ昶鋵嵰M取些。”寶龍地產(chǎn)首席執(zhí)行官許華芳于3月23日的業(yè)績發(fā)布會上如此坦言。

  根據(jù)寶龍同日公布的2011年度業(yè)績報告數(shù)據(jù),報告期內(nèi),寶龍實現(xiàn)總合約銷售面積減少7.2%至約81.2萬平方米;合約銷售總金額54.81億元,同比減少11.8%,僅完成全年百億目標(biāo)的一半左右。

  許華芳表示,銷售指標(biāo)沒有達到,主要是公司于去年相應(yīng)地減少了投資所致。而2012年,公司的銷售目標(biāo)則會相對保守,僅定為60億。全年可售貨源約120億至140億,當(dāng)中,商住比例為6:4。

  去年很吃虧

  寶龍地產(chǎn)透露,今年60億銷售目標(biāo)的組成,主要來自晉江、青島、洛陽、杭州、常州等項目,而該些項目的貢獻金額均為5-7億左右。推盤節(jié)奏大致為上半年40%的任務(wù)量,下半年則是60%任務(wù)量。

  “去年很吃虧,上半年只有20%多,其余項目全部押寶在下半年,但下半年開盤都很尷尬,開也開不了,所以今年會好些。而且今年的項目整體貢獻都很均勻,沒有一個項目是占了十幾億。”許華芳稱。

  而在開工計劃方面,寶龍目前仍有300萬平左右的在建面積,今年計劃新開工面積約80萬平左右。

  許華芳稱,以公司目前每個月的資金情況,18億的現(xiàn)金應(yīng)該是一個比較舒服的資金運作,不存在什么大的壓力,同時今年的資本開支不多,其中土地應(yīng)付款僅8億。

  “短期負(fù)債雖然是24億,但其中7億已經(jīng)做了循環(huán),另外17億實際上和銀行有持續(xù)貸款,所以資金上壓力不大。加上60億的銷售及商業(yè)出租、酒店等業(yè)務(wù)也能回款7、8億左右,與投入基本一致。”

  而之前一直堅持“不降價”的寶龍也坦言,促銷是目前房地產(chǎn)市場的一個出路。許華芳透露,新開項目都會推出一定的促銷,“沒促銷肯定很難賣。”但其亦稱,寶龍的降價幅度很小,僅10%左右。

  許華芳表示,價格的調(diào)整幅度最終還是要看項目的回報率。“第一一定要賺錢,虧本生意沒有人做,目前公司的整體情況還是比較健康的。另外我們?nèi)ツ觊_了兩個酒店,六個購物中心,一平方米都沒賣,這主要是為了公司的長遠(yuǎn)資產(chǎn)而努力。”

  而從相關(guān)數(shù)據(jù)來看,雖然收入大部分依然靠物業(yè)的銷售,但經(jīng)營性物業(yè)的收益為集團帶來的貢獻日益顯現(xiàn)。

  年度報告披露,截至2011年12月31日止,寶龍實現(xiàn)收入上升18.5%至約52.54億元,其中租金及物業(yè)管理服務(wù)收入上升19.8%至約2.84億元。主要由于2011年底有六個新購物商場開幕,以致租賃總面積增加。

  據(jù)介紹,2011年寶龍共開業(yè)了6個寶龍城市廣場,加上此前開業(yè)的5個寶龍城市廣場,至今寶龍已開業(yè)的寶龍城市廣場共11個,2012年計劃還會開業(yè)兩個寶龍城市廣場分別位于新鄉(xiāng)及杭州。

  據(jù)透露,目前該兩個新項目的招商及出租情況較令人滿意,未來兩個月事簽約高峰期,將會陸續(xù)與確定意向的商家完成合同簽約。

  慢是好事情

  寶龍地產(chǎn)副總裁兼商業(yè)總經(jīng)理潘韜介紹,寶龍城市廣場具備三個特點:第一,出租率普遍偏高,大部分均在95%左右;其次,全部按時開業(yè),“在去年比較困難 的情況下都準(zhǔn)時開業(yè)了”;第三,所有寶龍城市廣場目前的經(jīng)營狀況都處于比較正常的經(jīng)營水平,銷售和客流都在穩(wěn)定增長,也基本上成為當(dāng)?shù)貐^(qū)域的商業(yè)中心。

  許華芳介紹,一直以來,公司都認(rèn)定在二三線城市發(fā)展,但事實上,自去年開始公司就在模式上進行微調(diào),把業(yè)務(wù)擴展到一線城市及四線城市,同時,產(chǎn)品模式也相應(yīng)作出調(diào)整,分成三小類綜合模式。

  其中位于一線城市的綜合體項目,如上海浦東朝路綜合體,定位為社區(qū)型綜合體,體量約為12到15萬平左右,形成衛(wèi)星鎮(zhèn)。

  當(dāng)中,會打造一個3至4萬平米的購物中心,由公司全持有,其余產(chǎn)品則通過銷售達到模式發(fā)展的平衡。

  在二三線城市,就會延續(xù)過往標(biāo)準(zhǔn)店的模式,這依然還是公司的主打。而三四線城市則做一些最中心的城市綜合體。

  “這個是我們的堅持,我們一定是往這個方向,然后通過低成本、持有型購物中心往前走。”許華芳稱。據(jù)了解,目前寶龍的土地成本僅700多元每平方米左右。

  但實際上,對比2011年,寶龍今年在寶龍城市廣場的拓展方面顯得有點慢了。“這恰恰對于我們這個團隊是好事情,寶龍在管理上和運營商需要做得更好、做得更精細(xì)化一點。”潘滔稱。

  潘滔續(xù)指,若今年再保持同樣的開業(yè)規(guī)模,那么公司大部分的精力都會放在開業(yè)上,而不會在運營、管理方面努力提升。而運營管理問題也是寶龍目前需要解決的問題。

  潘滔坦言,目前寶龍“2015年開業(yè)100個項目”的目標(biāo)在放緩,至于到2015年寶龍開業(yè)的項目將達到多少,潘滔僅笑稱,“這要看老板的投資節(jié)奏了。”

  不過其稱,就目前寶龍持有的項目規(guī)模而言,已經(jīng)算是國內(nèi)第一梯隊,約120-130萬平,“前面就只有萬達、華潤,其他就沒有了。”

  事實上,除了寶龍城市廣場以外,寶龍2011年也開業(yè)了兩個酒店,且該兩項目整體業(yè)務(wù)、銷售額和利潤都增長非常迅猛達到500%以上,至今已有三個星級酒店和兩個商務(wù)型酒店在營業(yè)。

  同時,寶龍另有四個百貨店新開,目前的經(jīng)營狀況也較好。

  人事的調(diào)整

  值得一提的是,目前任職商業(yè)總經(jīng)理的潘滔,是于去年11月才新加盟寶龍,而此前曾相繼在萬達、金地任職商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理。

  所謂“新官上任三把火”,潘滔對于寶龍2012年商業(yè)發(fā)展也有“一個目標(biāo)”和“三項任務(wù)”。

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來源:觀點地產(chǎn)網(wǎng)  梁嘉欣 責(zé)編:寄瑤