11月21日，針對(duì)國(guó)內(nèi)媒體對(duì)寶龍地產(chǎn)控股有限公司折價(jià)抵押股權(quán)的報(bào)道，寶龍地產(chǎn)執(zhí)行總裁許華芳表示公司既未賤賣資產(chǎn)，也無(wú)還款壓力，許氏家族動(dòng)用自己的資源支持上市公司是對(duì)企業(yè)有信心的表現(xiàn)。

　　素有“小萬(wàn)達(dá)”之稱的寶龍地產(chǎn)上市以來(lái)擴(kuò)張迅猛，但調(diào)控形勢(shì)下地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇降溫，對(duì)建立在以售養(yǎng)租、快產(chǎn)快銷以及擴(kuò)大杠桿基礎(chǔ)上的“寶龍模式”提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，今年的百億銷售目標(biāo)基本無(wú)望。

　　少帥許華芳能否成功帶領(lǐng)寶龍地產(chǎn)走出困局?

　　財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　爭(zhēng)議的焦點(diǎn)源于今年9月8日，寶龍地產(chǎn)向中國(guó)人壽信托發(fā)行了10億港元2014年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率為13.8%，并由董事局主席許健康提供其所持上市公司19.66%的股份作為抵押品。

　　而到了11月15日，寶龍地產(chǎn)再次公告稱，公司又向票據(jù)持有人代理方香港上海匯豐有限公司追加質(zhì)押了10.58%的上市公司股份，至此，許氏家族已經(jīng)將持有的寶龍地產(chǎn)30.24%股份抵押出去。

　　根據(jù)寶龍地產(chǎn)的股價(jià)計(jì)算，上述質(zhì)押股權(quán)目前對(duì)應(yīng)的市值大概在12.3億港元左右，獲得的實(shí)際資金規(guī)模是9.95億港元，質(zhì)押率(融資額/質(zhì)押股票市值)達(dá)到了80.9%。

　　“這個(gè)質(zhì)押融資比率并不低，國(guó)內(nèi)很多上市公司的質(zhì)押率甚至不高于50%，即使是一些藍(lán)籌公司也未必能達(dá)到這么高。”一位信托人士告訴記者。

　　盡管如此，但追加質(zhì)押股權(quán)本身也引起了市場(chǎng)的疑慮，因?yàn)檫@在一定程度上意味著票據(jù)購(gòu)買者對(duì)寶龍地產(chǎn)償債的信心不足。加上一年內(nèi)兩次發(fā)票據(jù)融資以及本次融資13.8%的高成本，不禁讓人質(zhì)疑寶龍地產(chǎn)的資金鏈?zhǔn)欠癯跃o。

　　“我們的經(jīng)營(yíng)一向穩(wěn)健，并沒(méi)有任何財(cái)務(wù)和還款方面的壓力。”許華芳對(duì)此表示。

　　但事實(shí)是否如此?寶龍地產(chǎn)中報(bào)顯示，由于大舉擴(kuò)張和借債，公司凈負(fù)債率已由年初的20%增加到目前的46%。公司上半年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-20.02億元，短期借貸加上一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)到23億元，全年還有未付土地款23億元，而賬面現(xiàn)金及等價(jià)物僅有13億元，這一數(shù)字在年初還有27億元。

　　模式拷問(wèn)

　　寶龍地產(chǎn)的模式與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)相似，都是以城市綜合體為主，并通過(guò)前期約40%體量的住宅和非核心商鋪的出售迅速回流資金，以支撐和平衡商業(yè)部分的經(jīng)營(yíng)。但隨著商業(yè)地產(chǎn)的逐漸成熟，寶龍地產(chǎn)近年開始謀求加大自持商業(yè)的比例。

　　公司副總裁黃永華曾表示，自持商業(yè)項(xiàng)目占整體商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的比重將會(huì)超過(guò)60%。

　　“自持物業(yè)的資金沉淀驚人，這就要求寶龍地產(chǎn)必須快字當(dāng)先，加大住宅銷售力度，但這是典型的順周期擴(kuò)張模式，一旦行業(yè)下行，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸顯出來(lái)。”分析人士表示，同時(shí)，與萬(wàn)達(dá)不同的是，寶龍地產(chǎn)由于戰(zhàn)略布局多在二三線城市，對(duì)住宅銷售的考驗(yàn)更加嚴(yán)峻。

　　寶龍地產(chǎn)正通過(guò)不斷縮短項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)周期，以加快資金的周轉(zhuǎn)率。按照寶龍地產(chǎn)的設(shè)想，其理想建設(shè)周期是一個(gè)項(xiàng)目從拿地到實(shí)現(xiàn)首批物業(yè)建設(shè)，耗時(shí)控制在8個(gè)月左右。“提前規(guī)劃、快速動(dòng)工、迅速銷售，是我們的基本調(diào)子。”許華芳表示。

　　寶龍地產(chǎn)在這種“快產(chǎn)快銷”的現(xiàn)金流策略下，宣布2011年的銷售目標(biāo)為100億元。但到10月份，其只完成46億元的銷售額。“我們認(rèn)為寶龍地產(chǎn)的擴(kuò)張計(jì)劃激進(jìn)，存在較大的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。”標(biāo)普駐香港企業(yè)評(píng)級(jí)主管李國(guó)宜表示。

　　同時(shí)，其中期的項(xiàng)目平均售價(jià)也下滑到6934元/平方米，考慮到去年這一指標(biāo)還在8150元/平方米，年初投資者關(guān)系總監(jiān)梁旭明“平均售價(jià)不會(huì)比去年的低”的承諾恐怕也難以兌現(xiàn)。

　　在不利局面下，寶龍地產(chǎn)也出現(xiàn)了人事動(dòng)蕩。10月14日，寶龍地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官歐陽(yáng)寶峰因?qū)で髠�(gè)人事業(yè)發(fā)展離職。

寶龍部分項(xiàng)目降價(jià) 城市綜合體爛尾風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)

寶龍地產(chǎn)降價(jià) 部分項(xiàng)目售價(jià)貼近成本

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