“集團目前比較麻煩的是經(jīng)營的事情，因為我們選的位置都是需要一定時間的培養(yǎng)才能成熟的地段，這個培育期是很痛苦的。”寶龍地產(chǎn)某高層近日對《第一財經(jīng)日報》如此介紹。

　　以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的寶龍地產(chǎn)此次中報的數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)地產(chǎn)這一在住宅限購、限貸之后被眾多開發(fā)商寄予厚望的領(lǐng)域，并沒有原先想象的那么美好。

　　住宅反哺商業(yè)？

　　據(jù)寶龍地產(chǎn)半年報，2011年上半年，寶龍地產(chǎn)凈利潤達到25.25億元，同比增長2.1倍；其中毛利率為43.3%，純毛利率為13.9%；錄得合約銷售總額20.35億元，同比增長87%；投資物業(yè)公允價值收益為30.21億元，同比增長344%。

　　但是，作為一家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，寶龍地產(chǎn)住宅與商業(yè)地產(chǎn)的收入出現(xiàn)了“倒掛”。歐陽寶豐解釋稱，這主要是由于住宅大幅增長從而使商業(yè)方面的進度放緩。他表示，下半年，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度會追上來。

　　寶龍地產(chǎn)首席執(zhí)行官許華芳在發(fā)布會上表示，商業(yè)項目作為寶龍地產(chǎn)的重點發(fā)展方向，近年來已經(jīng)有了新的發(fā)展策略。其中第一點就是寶龍地產(chǎn)將會長期持有物業(yè)。對于新建的購物中心、商場等寶龍地產(chǎn)將會完全自持，不會賣出1平方米，完全由自己經(jīng)營或出租。許華芳同時表示，今年將會是寶龍地產(chǎn)的商業(yè)收成年。全年會有7個項目開業(yè)，這將為公司在整體經(jīng)營面積、經(jīng)營收入以及租金等方面帶來良好的收益。

　　不過，長期持有物業(yè)對開發(fā)商資金鏈提出考驗。為了支持商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，寶龍地產(chǎn)除了在住宅領(lǐng)域強勢回款之外，去年9月以來，已兩次在境外發(fā)債。

　　去年9月，寶龍地產(chǎn)宣布，發(fā)行于2015年到期、本金總額2億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)；今年3月10日，寶龍地產(chǎn)又一次發(fā)布公告稱，發(fā)行優(yōu)先票據(jù)7.5億美元，為期三年，年利率為11.5%，每半年支付一次。

　　試水旅游地產(chǎn)

　　市場分析人士指出，寶龍地產(chǎn)去年超額完成年度目標(biāo)，之前的資產(chǎn)負(fù)債率也僅為19%，目前負(fù)債率也不過56.38%，高息發(fā)債的深層次原因可能是為大擴張補血。

　　上述寶龍地產(chǎn)高層向記者透露，公司目前正在探索開辟旅游地產(chǎn)以及豪宅兩個全新的領(lǐng)域。其中首個旅游地產(chǎn)項目位于亞沙會主會場煙臺海陽寶龍城，擁有300畝黃金沙灘，規(guī)劃建筑面積近百萬平方米，目前開發(fā)已初具雛形。“除了天津濱海項目之外，我們近期在山東蓬萊又拿了土地，也將發(fā)展成旅游地產(chǎn)和城市綜合體一體的項目。”

　　“投資過剩已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)綜合體開發(fā)的最大問題，比如山東某市，一個區(qū)幾十萬人，卻批了很多城市綜合體，因此很多商業(yè)項目都做不起來。”上述寶龍地產(chǎn)高層向本報記者隱晦道出公司探索旅游地產(chǎn)的一大原因，他指出，部分城市商業(yè)綜合體投資過剩的同時，國內(nèi)商戶的數(shù)量也一直無法支撐其招租需求。

　　事實上，寶龍地產(chǎn)此次試水旅游地產(chǎn)，只是眾多房企根據(jù)現(xiàn)狀改善自身投資結(jié)構(gòu)的一個縮影。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，除了市場投資過剩之外，商業(yè)綜合體開發(fā)諸如投資高、回款慢這類具有較強周期性的問題也逐漸被一些大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商所熟知，不少企業(yè)已開始根據(jù)市場的需求和政策導(dǎo)向配置資源。除寶龍地產(chǎn)外，萬達、世茂股份等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商早已試水物業(yè)出售、持有分配相對靈活的旅游地產(chǎn)等，以分散商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過于集中可能導(dǎo)致的風(fēng)險。