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寶龍商業(yè)地產(chǎn)收入大幅下滑 靠住宅進行反哺
http://ssvihum.com 2011-09-03 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

  紅商網(wǎng)訊:8月26日,國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一寶龍地產(chǎn)控股有限公司(01238.HK,下稱“寶龍地產(chǎn)”)在香港召開2011年中期業(yè)績發(fā)布會。據(jù)寶龍地產(chǎn)首席財務(wù)官歐陽寶豐介紹,寶龍地產(chǎn)住宅銷售達到14.24億元,同比增長341%,商業(yè)地產(chǎn)卻同比減少55%。

  “集團目前比較麻煩的是經(jīng)營的事情,因為我們選的位置都是需要一定時間的培養(yǎng)才能成熟的地段,這個培育期是很痛苦的。”寶龍地產(chǎn)某高層近日對《第一財經(jīng)日報》如此介紹。

  以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的寶龍地產(chǎn)此次中報的數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)地產(chǎn)這一在住宅限購、限貸之后被眾多開發(fā)商寄予厚望的領(lǐng)域,并沒有原先想象的那么美好。

  住宅反哺商業(yè)?

  據(jù)寶龍地產(chǎn)半年報,2011年上半年,寶龍地產(chǎn)凈利潤達到25.25億元,同比增長2.1倍;其中毛利率為43.3%,純毛利率為13.9%;錄得合約銷售總額20.35億元,同比增長87%;投資物業(yè)公允價值收益為30.21億元,同比增長344%。

  但是,作為一家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,寶龍地產(chǎn)住宅與商業(yè)地產(chǎn)的收入出現(xiàn)了“倒掛”。歐陽寶豐解釋稱,這主要是由于住宅大幅增長從而使商業(yè)方面的進度放緩。他表示,下半年,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度會追上來。

  寶龍地產(chǎn)首席執(zhí)行官許華芳在發(fā)布會上表示,商業(yè)項目作為寶龍地產(chǎn)的重點發(fā)展方向,近年來已經(jīng)有了新的發(fā)展策略。其中第一點就是寶龍地產(chǎn)將會長期持有物業(yè)。對于新建的購物中心、商場等寶龍地產(chǎn)將會完全自持,不會賣出1平方米,完全由自己經(jīng)營或出租。許華芳同時表示,今年將會是寶龍地產(chǎn)的商業(yè)收成年。全年會有7個項目開業(yè),這將為公司在整體經(jīng)營面積、經(jīng)營收入以及租金等方面帶來良好的收益。

  不過,長期持有物業(yè)對開發(fā)商資金鏈提出考驗。為了支持商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),寶龍地產(chǎn)除了在住宅領(lǐng)域強勢回款之外,去年9月以來,已兩次在境外發(fā)債。

  去年9月,寶龍地產(chǎn)宣布,發(fā)行于2015年到期、本金總額2億美元的5年期優(yōu)先票據(jù);今年3月10日,寶龍地產(chǎn)又一次發(fā)布公告稱,發(fā)行優(yōu)先票據(jù)7.5億美元,為期三年,年利率為11.5%,每半年支付一次。

  試水旅游地產(chǎn)

  市場分析人士指出,寶龍地產(chǎn)去年超額完成年度目標(biāo),之前的資產(chǎn)負(fù)債率也僅為19%,目前負(fù)債率也不過56.38%,高息發(fā)債的深層次原因可能是為大擴張補血。

  上述寶龍地產(chǎn)高層向記者透露,公司目前正在探索開辟旅游地產(chǎn)以及豪宅兩個全新的領(lǐng)域。其中首個旅游地產(chǎn)項目位于亞沙會主會場煙臺海陽寶龍城,擁有300畝黃金沙灘,規(guī)劃建筑面積近百萬平方米,目前開發(fā)已初具雛形。“除了天津濱海項目之外,我們近期在山東蓬萊又拿了土地,也將發(fā)展成旅游地產(chǎn)和城市綜合體一體的項目。”

  “投資過剩已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)綜合體開發(fā)的最大問題,比如山東某市,一個區(qū)幾十萬人,卻批了很多城市綜合體,因此很多商業(yè)項目都做不起來。”上述寶龍地產(chǎn)高層向本報記者隱晦道出公司探索旅游地產(chǎn)的一大原因,他指出,部分城市商業(yè)綜合體投資過剩的同時,國內(nèi)商戶的數(shù)量也一直無法支撐其招租需求。

  事實上,寶龍地產(chǎn)此次試水旅游地產(chǎn),只是眾多房企根據(jù)現(xiàn)狀改善自身投資結(jié)構(gòu)的一個縮影。

  業(yè)內(nèi)人士指出,除了市場投資過剩之外,商業(yè)綜合體開發(fā)諸如投資高、回款慢這類具有較強周期性的問題也逐漸被一些大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商所熟知,不少企業(yè)已開始根據(jù)市場的需求和政策導(dǎo)向配置資源。除寶龍地產(chǎn)外,萬達、世茂股份等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商早已試水物業(yè)出售、持有分配相對靈活的旅游地產(chǎn)等,以分散商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過于集中可能導(dǎo)致的風(fēng)險。

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來源:第一財經(jīng)日報  徐健 柳九邦 責(zé)編:寄瑤