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首創(chuàng)置業(yè)：搭建地產(chǎn)基金尋求海外并購機會 http://ssvihum.com 2012-04-11 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

　　媒體提問：公司暫時有無計劃發(fā)債或者融資計劃？今年有沒有調(diào)整開工目標？除了新開工的面積以外，今年的竣工面積和去年相比有沒有改變？

　　唐軍：我們目前還沒有市場融資或者發(fā)債的計劃。因為我們母公司在目前市場情況不具備融資條件。但我們會有多種其他方式的融資安排，包括剛才羅俊提到的共同出資，或者股權融資方面。

　　第二，我們今年新開工的面積計劃是241萬平方米，算成建面的話，今年總的建設面積可能會在600萬平方米左右，但這個也要取決于今年的銷售情況。如果銷售的好我們會加大新開工的面積，按照正常的計劃，我們的開工面積會在600萬平方米左右。今年的竣工面積是220萬平方米。

　　媒體提問：前陣子證監(jiān)會公布了A股IPO排隊名單，首創(chuàng)置業(yè)在列。這個有沒有最新的進展？另外，剛才提到首創(chuàng)正在籌措房地產(chǎn)基金，具體情況如何？基金投向只是首創(chuàng)還是也包括外部市場？

　　唐軍：A股上市是我們在2007年的時候申請的，2007年之后房地產(chǎn)A股上市就已經(jīng)停了，所以現(xiàn)在這個還在安排，但是也沒有一個時間表。

　　劉曉光：關于A股的事情，大家看到我們還排在前面，也要看到中國資本市場下一步的發(fā)展狀況的。涉及到地產(chǎn)業(yè)的閘門能不能開，我們也在排隊等待中。

　　關于房地產(chǎn)基金的問題，因為有很多投資者也找到我們，希望首創(chuàng)將來能夠設立一些大的基金。因為，從基金角度來講，第一，看品牌，第二個，看資源。而首創(chuàng)置業(yè)的品牌是好的，運作能力和團隊也是好的。

　　基金的好處在哪里呢？我想，一方面，它可以支撐首創(chuàng)置業(yè)在市場上繼續(xù)運作資源的能力。第二個，它也是上市公司輕資產(chǎn)運作的形式。因為作為投資機構，基金可以以很小的份額帶動很大的資金。

　　從現(xiàn)在來講，很多專業(yè)的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也需要這種基金，比如將來的養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、文化地產(chǎn)以及零售地產(chǎn)。這種專業(yè)性地是很多投資者愿意投資的。

　　所以，在這種情況下，首創(chuàng)置業(yè)具備這種條件，如果有大的投資者形成組合，形成一個大的基金，對于首創(chuàng)置業(yè)下一步的發(fā)展肯定是有幫助的。

　　在基金投向上，一般大概有一個比例，一部分要投到社會上但投到社會上實際上也是依靠首創(chuàng)的管理團隊，會收一些管理費。

　　媒體提問：首創(chuàng)今年的資本開支大概是多少？

　　羅�。�2012年資本開支主要分成幾個部分，用于買地的支出是45億左右，截至去年底未付土地款大概有15億，建設支出大概是在66億，利息、股利及各項費用大概是在28億。所以，整個資本支出在168億左右。

　　媒體提問：你們的負債比例是比較高的，剛才會有海外并購融資，那么會推高負債率嗎？另外，今年有沒有具體的并購計劃？

　　劉曉光：實際上在去年六月份以后，并購已經(jīng)拉開了序幕。我估計，并購今年是很重要的一個旋律。特別是那些中型企業(yè)，他們手里有幾個項目，但由于運轉(zhuǎn)問題可能會遇到資金困難，這實際上也帶來了很多機會。

　　我認為，一些優(yōu)質(zhì)的土地資源肯定會在市場上出現(xiàn)，將來首創(chuàng)置業(yè)也會得到這樣的機會。在這過程中，有一些并購甚至不需要動多少現(xiàn)金，并購者只需要加一小部分的自己增量，主要靠品牌和運作能力盤貨項目，這樣的機會很多。

　　所以，我的看法是，2012年是一個并購年，大批的并購的機會已經(jīng)出現(xiàn)了�？赡懿豢赡馨俜种俚牟①�，因為政府也得賣點地。作為一個好的企業(yè)來講，應將并購與一二級土地的開發(fā)相結(jié)合。

　　羅�。�2011年公司的凈負債率是82%，負債上升的主要原因是2011年為了實現(xiàn)公司整體規(guī)模的擴張，公司并購了多個項目，同時也增持了一些項目的權益。

　　2012年，我們預計從多方面進行融資。關于資金的來源，第一，是加快現(xiàn)有項目的周轉(zhuǎn)和大量的銷售回款；第二方面，和戰(zhàn)略合作伙伴共同出資進行新項目的投資，降低我們資金的支出。第三，我們也會加大我們房地產(chǎn)基金的建設力度，通過幾種方式使公司凈負債率維持在現(xiàn)有的水平。

　　媒體提問：溫家寶總理在兩會的時候說內(nèi)地的房價還沒有回到合理的水平，你們覺得怎樣才是合理的水平呢？你們對今年的樓市有什么看法？

　　劉曉光：總理說房價沒有回到合理的水平，我覺得這等于提出了一個目標，也可以說對中國房地產(chǎn)健康發(fā)展提出一個目標，總理還講到，房價要與人民群眾的收入相匹配，與國民經(jīng)濟發(fā)展相匹配。

　　我覺得這肯定是一個目標，但涉及到系統(tǒng)的問題，最終房價要跟地價合理的水平要相匹配，跟稅費的合理水平要相匹配。當然，還有企業(yè)的合理利潤。

　　溫總理還講到要鼓勵普通商品房的健康發(fā)展。同時，我們看到存款準備金率在下降，首付比例和貸款的利率也有一些新的信號。所以，我想一方面是保持房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的目標，一方面可能下一步對政府、對企業(yè)、購買者，對金融界還有一個系統(tǒng)的平衡的發(fā)展。

　　我的判斷是，在這個階段中，今年3月到9月份之間，市場還處于一種比較低迷的狀態(tài)。9月之后可能就會出現(xiàn)一個穩(wěn)定的局面。

　　媒體提問：之前消息稱北京有可能成為房產(chǎn)稅下一個試點城市，劉總怎么看的？如果房產(chǎn)稅真的在北京鋪開，首創(chuàng)會受到什么影響？

　　劉曉光：房產(chǎn)稅是不是會大面積在全國鋪開，這個我們沒有還研究，只能看他的發(fā)展狀態(tài)。如果說又限購，又有房產(chǎn)稅的出臺，從調(diào)控的力度來講影響是比較大的。但我想房產(chǎn)稅今年可能應該是在試點階段，還不能說在全國推開。另外，房產(chǎn)稅征收的范圍、起點、稅率不同，對房地產(chǎn)市場的影響程度是不一樣的。

　　但是，我覺得今后中國房地產(chǎn)發(fā)展過程中，可能越來越多是依靠經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段。包括利率、稅率等，這種經(jīng)濟調(diào)解手段會越來越系統(tǒng)化。

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