陽(yáng)光股份將旗下5家公司全部股權(quán)作價(jià)2.36億元出售給股東首創(chuàng)置業(yè)，藉此，陽(yáng)光股份可獲得約16.03億元的資金。

　　在此次資產(chǎn)出售公告發(fā)布后，陽(yáng)光股份立即修正三季度業(yè)績(jī)預(yù)告，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)亦由之前的同比減少99.45%降低為同比減少50%-70%。

　　而首創(chuàng)置業(yè)借收購(gòu)資產(chǎn)之名，輸血陽(yáng)光股份的用意十分明顯。

　　16億收購(gòu)

　　10月21日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，全資子公司首創(chuàng)朝陽(yáng)房地產(chǎn)已于10月20日與陽(yáng)光股份訂立《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。據(jù)此，首創(chuàng)朝陽(yáng)房地產(chǎn)已有條件同意以2.36億元的總代價(jià)收購(gòu)陽(yáng)光股份5家公司全部股權(quán)，惟須受該協(xié)議的條款及條件所規(guī)限。

　　根據(jù)協(xié)議，首創(chuàng)朝陽(yáng)房地產(chǎn)有條件地同意以股東貸款的方式發(fā)放約13.68億元給目標(biāo)公司，以清償其欠各自原有股東貸款。因此，此次對(duì)這5家公司的收購(gòu)，首創(chuàng)置業(yè)應(yīng)付總額為16.03億元。

　　經(jīng)雙方協(xié)商確認(rèn)，這5家公司青島濱海、青島千千樹、煙臺(tái)新業(yè)、煙臺(tái)驪都、煙臺(tái)驪臻100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款分別為3190萬(wàn)元、1102萬(wàn)元、6835萬(wàn)元、5000萬(wàn)元、7450萬(wàn)元，共計(jì)約2.36億。

　　截止今年8月31日，這5家目標(biāo)公司資產(chǎn)總額合計(jì)25.2億元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入為2.3577億元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的利潤(rùn)為265.3萬(wàn)元，這些股權(quán)轉(zhuǎn)讓的利潤(rùn)占陽(yáng)光股份2010年公司凈利潤(rùn)的0.59%。

　　在付款進(jìn)度上，協(xié)議生效日（10月20日）首創(chuàng)朝陽(yáng)房地產(chǎn)須向陽(yáng)光股份支付預(yù)付款1億元；在處理目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記當(dāng)日，首創(chuàng)朝陽(yáng)房地產(chǎn)須發(fā)放13.68億元予目標(biāo)公司，以清償其欠股東的貸款，其余剩下款項(xiàng)也需在變更工商登記后90內(nèi)付清。

　　作為持有陽(yáng)光股份2.58%股權(quán)的首創(chuàng)置業(yè)認(rèn)為，環(huán)渤海的膠東半島是公司主要戰(zhàn)略地區(qū)之一，此舉將增加公司在膠東半島的土地儲(chǔ)備及強(qiáng)化在該地物業(yè)市場(chǎng)的市場(chǎng)占有率，從而達(dá)到規(guī)模效益，符合公司整體利益。

　　作為轉(zhuǎn)讓方，陽(yáng)光股份則認(rèn)為，通過(guò)此次交易，公司可回收現(xiàn)金16億元，這將大大增強(qiáng)公司現(xiàn)金儲(chǔ)備，增強(qiáng)陽(yáng)光股份的對(duì)商業(yè)項(xiàng)目及包含商業(yè)地產(chǎn)的綜合項(xiàng)目的項(xiàng)目開發(fā)能力，有利于公司把握商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。

　　重置的資產(chǎn)

　　據(jù)出讓公告顯示，此次陽(yáng)光股份轉(zhuǎn)讓的5家公司所涉及的4個(gè)項(xiàng)目均為高端住宅項(xiàng)目，且大多處于項(xiàng)目開發(fā)初級(jí)階段，目前僅有陽(yáng)光首院項(xiàng)目首期進(jìn)入預(yù)售環(huán)節(jié)。

　　資料顯示，目標(biāo)公司青島千千樹負(fù)責(zé)開發(fā)的香蜜湖項(xiàng)目位于青島李滄區(qū)，總建筑面積約14.4萬(wàn)平方米，項(xiàng)目包括普通商品住宅、老年公寓及配套商業(yè)設(shè)施。香蜜湖項(xiàng)目一期預(yù)期于2011年第四季開始預(yù)售，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目將于2012年12月落成。

　　青島濱海旗下兩個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目都位于青島城陽(yáng)區(qū)，分別為公園一號(hào)項(xiàng)目和楊埠寨項(xiàng)目。其中，公園一號(hào)項(xiàng)目總建筑面積約13.8萬(wàn)平方米，包括住宅及配套商業(yè)設(shè)施。項(xiàng)目一期已在2010年10月開始預(yù)售，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目將于2012年落成。

　　而楊埠寨項(xiàng)目總建筑面積約5.8萬(wàn)平方米，項(xiàng)目共3期，項(xiàng)目一期于今年開建，整個(gè)項(xiàng)目的完工預(yù)計(jì)是在2014年。

　　煙臺(tái)驪都、煙臺(tái)驪臻及煙臺(tái)新業(yè)3家公司共同開發(fā)位于煙臺(tái)福山區(qū)的陽(yáng)光首院項(xiàng)目，總建筑面積約41.4萬(wàn)平方米，分為四期階段。首期已于今年6月開始預(yù)售，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目將于2015年落成。

　　對(duì)于這些尚未進(jìn)入收獲期的項(xiàng)目，陽(yáng)光股份轉(zhuǎn)讓的理由無(wú)一例外都是，項(xiàng)目獲取的土地成本較高，且因定位高端，開發(fā)成本及投入建設(shè)開發(fā)成本較高，而受國(guó)家調(diào)控政策的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)銷售價(jià)格增幅較小。

　　與此同時(shí)，轉(zhuǎn)讓這些尚無(wú)收益、開發(fā)成本較高的項(xiàng)目于股東首創(chuàng)置業(yè)，也符合陽(yáng)光股份“成為中國(guó)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)”的戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　陽(yáng)光股份圖謀

　　陽(yáng)光股份業(yè)績(jī)公告顯示，今年在住宅業(yè)務(wù)銷售收入下降的情況下，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入依然上升。

　　2011年上半年，陽(yáng)光股份商業(yè)物業(yè)租賃收入為1.2億元，約占公司上半年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的43.74%，在去年商業(yè)收入7.58%的占比上，有了很大提高。

　　陽(yáng)光股份認(rèn)為，通過(guò)本次交易，一方面可以進(jìn)一步減少住宅業(yè)務(wù)比例，一方面可以收回較多的資金，加快公司商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的速度。

　　對(duì)此，中金公司發(fā)布研究報(bào)告稱，陽(yáng)光新業(yè)此次轉(zhuǎn)讓的四個(gè)項(xiàng)目，存貨評(píng)估增值率不到1%，交易產(chǎn)生的投資收益約為265 萬(wàn)元，這對(duì)2011 年陽(yáng)光股份業(yè)績(jī)影響相對(duì)有限。

　　在此次交易完成后，陽(yáng)光股份的住宅項(xiàng)目?jī)H為北京陽(yáng)光上東項(xiàng)目、天津萬(wàn)東小馬路項(xiàng)目。

　　未來(lái)2-3年，陽(yáng)光股份將主要投資商業(yè)地產(chǎn)及包括商業(yè)地產(chǎn)類的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目，不再考慮投資純住宅項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，據(jù)考證，此次陽(yáng)光股份留下的兩個(gè)住宅項(xiàng)目，均為其明星產(chǎn)品。

　　陽(yáng)光股份2011年業(yè)績(jī)中報(bào)顯示，今年上半年房地產(chǎn)銷售金額約1.55億元，其中來(lái)自陽(yáng)光上東的銷售收入為1.2億元，貢獻(xiàn)超過(guò)50%，其次便是天津萬(wàn)東項(xiàng)目，該項(xiàng)目的銷售收入為1558萬(wàn)元。

　　對(duì)此，中金公司研究員稱，未來(lái)兩年陽(yáng)光股份房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算主要靠陽(yáng)光上東尾盤和天津小馬路項(xiàng)目，此次交易將使得原來(lái)計(jì)提的青島1號(hào)、煙臺(tái)陽(yáng)光首院兩個(gè)項(xiàng)目2.02億減值準(zhǔn)備沖回，但2012 年開發(fā)結(jié)算收入將減少。

　　另外值得注意的是，在此次交易發(fā)布之前，陽(yáng)光股份的三季度業(yè)績(jī)預(yù)告稱，預(yù)計(jì)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)將同比下降90%。在交易發(fā)布之時(shí)，陽(yáng)光股份隨后修正三季度業(yè)績(jī)預(yù)告，稱歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)將同比減少50%-70%。

　　陽(yáng)光股份表示，凈利潤(rùn)的上升，主要是因?yàn)榻衲甑谌�季度�?duì)公園1號(hào)項(xiàng)目和煙臺(tái)陽(yáng)光首院項(xiàng)目已計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備全部予以轉(zhuǎn)回，因此導(dǎo)致公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)高于預(yù)期。

首創(chuàng)置業(yè)2.36億元收購(gòu)陽(yáng)光股份5公司

首9月銷售78億 首創(chuàng)置業(yè)全年目標(biāo)不調(diào)整

首創(chuàng)置業(yè)四季度將推60萬(wàn)平項(xiàng)目

首創(chuàng)置業(yè)8月簽約金額6億 同比跌43.1%

首創(chuàng)置業(yè)：商業(yè)地產(chǎn)占總土儲(chǔ)比重續(xù)增

首創(chuàng)置業(yè)上半年凈利潤(rùn)3.1億 下降16%

首創(chuàng)置業(yè)：10年內(nèi)旗下奧萊項(xiàng)目將達(dá)30家

10年30家 首創(chuàng)置業(yè)猛攻奧特萊斯

首創(chuàng)置業(yè)青島首個(gè)項(xiàng)目9月開建 投資約9億

首創(chuàng)置業(yè)的奧特萊斯戰(zhàn)略 布局四項(xiàng)目

首創(chuàng)置業(yè)30億美元展開第二輪奧特萊斯布局

首創(chuàng)置業(yè)大舉進(jìn)軍奧特萊斯項(xiàng)目

首創(chuàng)置業(yè)1400億投入奧特萊斯戰(zhàn)略

首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光：商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新

首創(chuàng)置業(yè)熱戰(zhàn)奧特萊斯 百億押寶商業(yè)地產(chǎn)

首創(chuàng)置業(yè)熱戰(zhàn)奧特萊斯 投資百億押寶商業(yè)地產(chǎn)

首創(chuàng)置業(yè)300億布局商業(yè)地產(chǎn)

首創(chuàng)置業(yè)急擴(kuò)土儲(chǔ)建立商務(wù)地產(chǎn)新開發(fā)模式

西安首創(chuàng)置業(yè)旗下綜合商住項(xiàng)目入市

搜索更多: 首創(chuàng)置業(yè)