但，投資商業(yè)型地產(chǎn)，依舊吸引著眾多人，家電零售巨頭蘇寧就是其中一個。

　　蘇寧的地產(chǎn)版圖

　　日前，作為全國商業(yè)第一企業(yè)的蘇寧環(huán)球集團在西北地區(qū)的首個商業(yè)地產(chǎn)項目，成功落戶解放路。

　　據(jù)新城區(qū)招商局相關負責人介紹，該項目為蘇寧在西北地區(qū)的首個商業(yè)地產(chǎn)項目，項目總投資將達8億元，預計于2014年初建成，將打造一個集電器銷售、餐飲、娛樂為一體的城市新型綜合體，年創(chuàng)稅可達2000萬元人民幣,提供就業(yè)崗位2000個。

　　據(jù)了解，該項目地處游藝市場二期改造地塊，處于解放路商圈核心區(qū)域，東起解放路，西至尚德路，南起東新街，北至西二路，凈用地12.5畝，土地性質為商業(yè)綜合用地。目前已辦理土地交易手續(xù)。

　　此消息一出，業(yè)內(nèi)不少人士紛紛咂舌：“縱觀該地塊的價格，除了商業(yè)地產(chǎn)領軍的萬達集團憑借成熟的操作模式與雄厚的品牌吸引力能夠拿下之外，恐怕一貫從事住宅產(chǎn)業(yè)的開發(fā)企業(yè)們大多都會止步于高昂的土地成本上。”

　　有分析認為，當萬達集團成功運作了李家村萬達與民樂園萬達和雛形初現(xiàn)的東大街萬達新天地后，如今蘇寧的大手筆似乎透露出，一直以電器銷售為主打的蘇寧環(huán)球集團，此次涉及餐飲娛樂，并規(guī)劃將建城市綜合體，這一經(jīng)營套路與萬達模式有些類似。

　　蘇寧環(huán)球集團始創(chuàng)于1987年，從電器貿(mào)易做起，1992年開始進入地產(chǎn)界，如今，集團已成為集房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)連鎖、醫(yī)藥科技、五星級酒店、新型建材生產(chǎn)、汽車貿(mào)易、采礦業(yè)、通用航空、門窗制造、物業(yè)管理等于一身、總資產(chǎn)達100億元的超級航空母艦，成為國內(nèi)首屈一指的大型綜合性民營企業(yè)。

　　以舊的高受益低增長的產(chǎn)品去促使新的低收益高增長的產(chǎn)品，從而逐漸實現(xiàn)企業(yè)的完美過渡。對于該舉動，蘇寧電器集團顯得頗為低調，表示現(xiàn)在還未成氣候，不愿過多表態(tài)。

　　“零售+地產(chǎn)”，互為支撐？

　　實際上，這只不過是蘇寧集團地產(chǎn)版圖的其中一角，蘇寧環(huán)球集團已把地產(chǎn)當成了一個重要板塊。

　　蘇寧電器集團的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，由其旗下的蘇寧置業(yè)完成。其所建立的“零售+地產(chǎn)”模式，已非簡單的后者服務于前者、前者借力于后者這么簡單。

　　根據(jù)可查資料，蘇寧置業(yè)累計開發(fā)、儲備面積高達500萬平方米，投資總額超過400多億元，目前在國內(nèi)運作開發(fā)的項目主要有蘇寧睿城、紫金東郡等住宅項目，以及遍及南京、威海、無錫、成都、連云港等地的蘇寧廣場、蘇寧電器廣場等十余個商業(yè)綜合體。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，蘇寧電器集團曾這樣表示：希望通過自建店面的模式，減低蘇寧電器門面在全國擴張過程中所遭遇的租賃風險，降低經(jīng)營成本。

　　無論是張近東還是國美電器前主席黃光裕，走“零售+地產(chǎn)”之路，實際上都是出于同樣的考慮：既可以通過其沉淀資金支援地產(chǎn)開發(fā)，又可以借助商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來應對優(yōu)質網(wǎng)點租金價格上漲的壓力，為進一步擴張家電賣場提供安全保障，而且，希望通過投資地產(chǎn)賺取更高的利潤。

　　零售行業(yè)普遍利潤率不高，是不爭的事實。相關資料顯示，在2006年6月30日前，蘇寧電器的毛利率基本都維持在10%以下，之后才跨過10%，逐步有所增長。2009年度，其銷售毛利率為17.35%，2010年第一季度的銷售毛利率為16.59%。

　　而這遠遠低于房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利率。根據(jù)今年年初中國指數(shù)研究院等四家機構發(fā)布的《2010年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》，2009年房地產(chǎn)百強企業(yè)的毛利率均值達到30.3%。

　　對于“零售+地產(chǎn)”的說法，蘇寧電器某高層卻并不認同。就上市公司蘇寧電器和蘇寧地產(chǎn)公司而言，它們是相互獨立的兩家公司，并無股權投資關系，財務管理系統(tǒng)相互獨立，在資金管理和物業(yè)租用上不存在誰支持誰的問題。

　　即便作為獨立核算的公司，不存在關聯(lián)業(yè)務往來，但有人士表示依然不排除其打通資金使用通道的可能。

　　蘇寧電器曾表示，優(yōu)質物業(yè)租金成本上漲是必然的趨勢，對連鎖發(fā)展的店面選址及后續(xù)經(jīng)營帶來了一定的壓力。對此，蘇寧電器的應對措施主要是推進“租、建、購、并”，其中的“建”，就是自建店。

　　“零售+地產(chǎn)”能夠讓蘇寧電器與蘇寧置業(yè)在資金方面實現(xiàn)協(xié)同，資金互為補充，最理想的方式是蘇寧電器的資金在地產(chǎn)低谷時給予蘇寧置業(yè)支持，在地產(chǎn)形勢好的時候，蘇寧置業(yè)的資金又能反過來支持蘇寧電器的擴張。

　　“即使蘇寧電器租用蘇寧置業(yè)開發(fā)的物業(yè)去開設店面，蘇寧電器也并不能在租金上獲得一定的優(yōu)惠，完全是按照市場手段來操作。租用蘇寧置業(yè)開發(fā)物業(yè)的優(yōu)勢，可能就在于能夠保證物業(yè)租用的長期穩(wěn)定性。”該高層表示。

　　與幾千萬元的租賃開店成本相比，自建店的成本動輒要上億元，而且商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風險相對大。有分析認為，起家于零售，蘇寧置業(yè)熟悉商業(yè)地產(chǎn)的運作，其開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，以蘇寧電器旗艦店為主力店，聚集人氣，對于項目后期招商乃至整體租金水平的提升都能起到一定的作用，同時將零售與地產(chǎn)結合，微利風險與高利風險相互協(xié)調，發(fā)展更加機動和靈活。

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