然而，御景半島的股權(quán)之所以會部分“流失”在外，卻是和當年恒大首次上市失利，不得不向投行抵押借款有關(guān)。而此番回購股權(quán)，或許也是恒大正在逐漸從此前的“對賭協(xié)議”等一系列融資方式中走出的又一重要過程。

　　收購御景半島40%股權(quán)

　　春節(jié)之前，恒大發(fā)布公告稱表示，股東協(xié)議訂明協(xié)議日期起計四年后將與黑石旗下基金MB Asia Real Estate Fund的合資公司“雅立”清盤，但由于該項目仍處于發(fā)展階段，對方同意延遲清盤，并就收購進行磋商。恒大是次以12.6億港元收購“雅立”40%股權(quán)，令其成為全資附屬公司。

　　恒大在公告中稱，雅立于2007年成立，以助賣方投資于恒大在廣州的重點發(fā)展項目恒大御景半島項目。該項目位處廣州金沙洲區(qū)，為廣州及佛山商業(yè)圈的中心點。該項目總建筑面積約為1,080,000平方米，現(xiàn)分階段發(fā)展，項目的最后一期正在建。

　　路透社報道稱，本次股份出售方為私募股權(quán)投資公司黑石集團控制的一只基金。報道援引周四黑石集團高級執(zhí)行董事Stuart Grant表示，深信中國房地產(chǎn)市場的長期成長前景，并將為旗下基金進一步尋找類似的投資機會。

　　待收購?fù)瓿芍�后，御景半島的項目所有權(quán)將全部為恒大持有。

　　于是，從2007年被迫將項目股權(quán)出讓給“雅立”，到如今順利收回，期間已經(jīng)四年有余。而恒大也從2008年年初上市失利一度瀕臨危險邊緣，到后來順利完成再次上市，如今更是以突破800億元的銷售業(yè)績成為全國銷售第二的房企，力壓保利中海。

　　事實上，御景半島40%的股權(quán)此前會為黑石持有，也和恒大之前的上市危機有莫大關(guān)系。

　　在借殼瓊能源失敗之后，恒大主席許家印開始籌劃自行赴港上市的計劃，于是在香港投資者尤其看中房企土儲的情況下，恒大為了上市開始了2007年那波跑馬圈地運動。

　　但2007年恒大大舉拿地之時，其土地儲備額和資產(chǎn)額也迅速膨脹，資產(chǎn)負債率飆升至96%。彼時為了繼續(xù)擴張，恒大除了采取常規(guī)的向銀行貸款的融資方式之外，也開始尋求投行的融資。

　　而御景半島就是在那次融資中將股權(quán)抵押出去的，不過，當時的“合作方”并不是黑石，而是另一知名投行美林。

　　向美林抵押貸款1.3億美元

　　據(jù)2009年恒大再啟上市時的招股書披露，2007年7月，安基BVI的全資子公司雅立集團有限公司(“雅立”)在香港注冊成立；2007年8月，安基BVI將其持有的境內(nèi)公司金碧物業(yè)的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓予雅立，至此，雅立通過持有金碧物業(yè)，間接持有恒大御景半島項目；2007年9月，安基BVI向美林旗下的Pearl River Investment Limited轉(zhuǎn)讓雅立40%股權(quán)，從而間接轉(zhuǎn)讓恒大御景半島項目部分權(quán)益。

　　招股書顯示，通過“雅立“這間”純供美林作投資用途”的新設(shè)公司內(nèi)部股權(quán)安排，美林持有雅立40%股權(quán)，而雅立間接全資擁有恒大御景半島項目。按照雙方的約定，美林與恒大按照40%與60%的比例獲取雅立股息，直至美林獲得的股息總額達到股權(quán)購買價(1.3億美元)的25%復(fù)合年度回報為止，其后，美林和恒大按照20%與80%的比例分攤雅立股息。

　　該筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格為1.3億美元，折合人民幣9.76億元，扣除美林應(yīng)占的雅立資產(chǎn)凈值2.16億元，恒大即時在賬面確認了股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益7.6億元(后于2009年再次確認約1億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益)。按照股權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生之時的稅法規(guī)定，該筆境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益毋須繳納企業(yè)所得稅。

　　這筆收益對恒大可謂意義重大，招股書顯示，2006年恒大凈利潤僅為3.3億元，而2007年激增三倍至10.8億元，其中7.6億元即為雅立股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，為恒大2007年貢獻了約70%的凈利潤。而如果沒有這筆收益，恒大凈利將與2006年持平。因此，雅立的股權(quán)轉(zhuǎn)讓對恒大2007年業(yè)績表現(xiàn)居功至偉。

　　而雅立的股權(quán)轉(zhuǎn)讓其實是恒大整體預(yù)售恒大御景半島項目，提前一次性兌現(xiàn)土地增值和開發(fā)收益。2007年9月底，轉(zhuǎn)讓雅立股權(quán)之時，恒大御景半島仍然在建中，該項目首期預(yù)售自2007年10月1日起進行。招股書中對此也“直言不諱”：“我們成立雅立集團有限公司為投資控股公司，純粹供美林作投資用途。我們與美林的合營企業(yè)僅與恒大御景半島開發(fā)項目有關(guān)。該項交易實際上為大量預(yù)售該項目，讓我們套現(xiàn)部分投資”。

　　投行“交易”逐漸清算

　　顯然，在完成了融資任務(wù)之后，御景半島的股權(quán)作用的確該是功成身退了。

　　尤其對恒大來說，御景半島項目在2007年、2008年是其重要的支撐項目，為前幾年恒大的業(yè)績做出了重要的貢獻，如此高回報率的項目，向來沒有甚少與他人合作開發(fā)項目的恒大要股權(quán)全部收回更是可以理解。

　　按照輝立證券地產(chǎn)分析師陳耕的分析，以招股書中恒大承諾的25%的復(fù)合年度回報推算，四年下來美林方面獲得的利息已經(jīng)超過當時借款金額的100%。對于投行來說，投資早已超額收回。

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