商業(yè)項目 “做一個、旺一個”

　　海印股份的商業(yè)運營模式在國內(nèi)上市公司中極為少見，公司通過長期租賃或并購有價值提升空間的商業(yè)物業(yè)，重新進(jìn)行商業(yè)定位和工程改造后，再對外租賃并逐年合理穩(wěn)定提租，簡單總結(jié)就是：租入規(guī)劃建設(shè)租出盈利。

　　租入與租出間的價格差便是海印股份的主要商業(yè)利潤來源，這種價格差幅度之大超出一般人的預(yù)期，甚至連業(yè)內(nèi)人士也覺得意外。

　　2008年國際金融危機(jī)期間，海印股份接手了運營不佳的廣州中華廣場項目。該項目總營業(yè)面積5.82萬平方米，公司租入的平均價格為每月每平方米約190元，經(jīng)過幾個月的改造、商業(yè)重新定位和招商，海印租出中華廣場的均價在每月每平方米250元以上。

　　2011年，海印股份租入位于珠江新城的花城匯商業(yè)項目。該項目面積2.33萬平方米，租入價格為每月每平方米155元，經(jīng)過重新商業(yè)定位和改造后，海印預(yù)計租出的單價將提升到每月每平方米300元。

　　類似的項目還有流行前線、海印東川名店運動城、黃埔潮流名店等商業(yè)城，這種商業(yè)模式的基本特點是輕資產(chǎn)運營，公司只需要投入少量的租金支出即可運作較大規(guī)模的商業(yè)項目，凈資產(chǎn)回報率比較高，且風(fēng)險可控制在一定范圍內(nèi)。

　　但這種模式也容易讓投資者產(chǎn)生困惑：海印股份的核心競爭力到底是什么？是公司出色的商業(yè)能力嗎？這種軟實力能否轉(zhuǎn)化為長期有效、實實在在的獨特競爭力，驅(qū)動公司持續(xù)擴(kuò)張成長？

　　對此，邵建明認(rèn)為，海印的商業(yè)策劃能力雖然不能像專利技術(shù)或者高科技產(chǎn)品那樣固化體現(xiàn)，但這種內(nèi)在的能力同樣能使公司在商業(yè)同行中脫穎而出，創(chuàng)造出更高的附加值，而且，這種商業(yè)能力可以沉淀在海印的人才團(tuán)隊中。海印的團(tuán)隊歷經(jīng)十多年商業(yè)競爭洗禮，實踐也證明了這個團(tuán)隊的能力。

　　海印在廣州所做的商業(yè)項目幾乎是“做一個、旺一個”，即便是原來很不被看好的項目，也能在海印的運作下煥發(fā)生機(jī)。正因為其良好的商業(yè)表現(xiàn)，海印的商業(yè)品牌在廣東也越來越受到認(rèn)同。

　　2011年，海印股份在廣東肇慶和廣州番禺區(qū)先后拿下了兩塊大面積商業(yè)用地，價格相當(dāng)?shù)土�。邵建明表示，一個重要原因就是地方政府看中海印出色的商業(yè)項目運營能力，認(rèn)為海印可以有效帶動人流、物流和商流。

　　租購并舉 加速擴(kuò)張

　　海印股份目前投入運營的商業(yè)面積約為30萬平方米，其中六七成是輕資產(chǎn)的承租物業(yè)。公司已經(jīng)預(yù)告2011年業(yè)績同比增長約50%，對于2012年及未來的業(yè)績增長，由于公司租金價格差相對穩(wěn)定，因此運營面積將成為影響公司業(yè)績增長的主要因素。

　　邵建明給記者算了一筆賬，2011年海印股份連番出擊，拿下多個項目，2012年公司將至少新增五個項目，包括番禺又一城二期、花城匯、桂閑城、肇慶又一城、廣州國際展貿(mào)城。其中前三個項目都將在2012年初投入運營，運營面積將有相當(dāng)幅度的提升，因此海印股份的商業(yè)主業(yè)利潤仍將保持較好的增長勢頭。

　　廣州國際展貿(mào)城項目將成為海印股份跳躍式發(fā)展的至關(guān)重要一步。該項目位于廣州番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)，總占地面積3500畝，建筑面積約為400萬平方米，建成后其規(guī)模約為深圳華南城的2倍，約為義烏小商品市場的1.5倍。展貿(mào)城項目將為海印股份未來幾年的外延式擴(kuò)張打下基礎(chǔ)，憑此項目，海印股份有望躍升為國內(nèi)最大的商業(yè)物業(yè)專業(yè)運營企業(yè)之一。

　　展貿(mào)城土地租賃期長達(dá)27年，邵建明對取得展貿(mào)城的價格相當(dāng)滿意。以展貿(mào)城第一期項目500畝為例，公司支付的土地租金僅為每月每平方米3.6元，整個土地租賃成本可以忽略不計。而展貿(mào)城是廣州市“十二五”重點現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)項目，廣州大商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到展貿(mào)城的時機(jī)正在成熟。邵建明表示，展貿(mào)城項目將采取自主建設(shè)和合作建設(shè)等多種方式，加速進(jìn)度并降低現(xiàn)金流壓力。

　　在此之前，海印股份以1.19億元取得了肇慶又一城商業(yè)項目用地。展貿(mào)城和肇慶又一城兩個項目標(biāo)志著海印股份由輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向了輕重資產(chǎn)并舉模式。邵建明認(rèn)為，雖然增加了重資產(chǎn)物業(yè)的比重，但由于價格優(yōu)勢和珠三角商業(yè)圈的外擴(kuò)，公司有信心延續(xù)項目“做一個、旺一個”的業(yè)績。

3倍于凈資產(chǎn) 海印股份29億租賃3500畝地

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