12月15日，有媒體報道稱，上海證大與SOHO中國已于月初簽訂了外灘地王股權(quán)轉(zhuǎn)讓的諒解備忘錄。根據(jù)協(xié)議，證大房產(chǎn)和磐石以38億元的總價，分別將35%和5%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給SOHO中國，交易會在本周予以確認。

　　對此，上海證大于12月19日晚間發(fā)布公告稱，若干名獨立第三方曾與該公司接洽，并已就上述項目進行初步商討，但證大并無訂立任何協(xié)議或安排。

　　外灘地王沉浮

　　地處上海“百年外灘”的末端（南端），外灘國際金融服務中心8-1地塊在去年2月開標之時就已吸引了眾多關(guān)注。

　　資料顯示，外灘國際金融服務中心8-1地塊為商業(yè)、金融、辦公、文化綜合用地，總建筑面積可達到37萬平方米，包括27萬平方米的地上建筑面積和10萬平方米的地下面積，建筑限高180米。

　　整幅地塊的商辦樓宇比例將占到70%，其余30%為商業(yè)、酒店及文化娛樂設施。

　　據(jù)了解，該地塊在發(fā)布預告時有超過20多家境內(nèi)外知名房企進行過洽談，最終只有4家企業(yè)通過預申請。經(jīng)過近9個小時的鏖戰(zhàn)，手頭現(xiàn)金僅10多億的證大以92.2億元總價將該地塊收歸囊中，折合樓面地價34148元/平方米。如此“以小搏大”的嘗試引起業(yè)內(nèi)質(zhì)疑不斷。

　　當時，證大集團董事長戴志康的態(tài)度則是：“以候補身份拿到地塊很意外，但是價格仍在接受的范圍之內(nèi)。”他續(xù)稱，要將這一項目打造成證大集團擅長的藝術(shù)類地標性建筑。

　　然而，事情的發(fā)展并非如戴志康表述得這么樂觀。

　　去年曾有報道稱，由于證大方面無法按期支付土地出讓金，外灘地王將被收回。

　　對此，戴志康曾表示，該項目的土地款余款于2010年10月29日付清，剩下土地出讓合同等相關(guān)事宜，均按照與政府約定的時間表進行。初步預計，外灘地王項目總投資達150億元，按規(guī)劃最遲2011年6月開工，2014年底完工。

　　但是拿地以來，設計方案經(jīng)過多輪調(diào)整和上報，始終沒有向外界公布最終定案，直至今年11月才有消息。

　　今年11月2日，證大外灘地王開始出現(xiàn)變數(shù)。證大和復星國際當日同時發(fā)布公告稱，海之門與上海證大外灘國際金融服務中心置業(yè)有限公司（持有外灘8-1地塊）簽約，前者以現(xiàn)金95.7億元收購后者所有股權(quán)及負債。而海之門由證大、復地、綠城及磐石共同成立，四方股權(quán)比例分別為50%、30%、10%和10%。

　　至此，復星國際接管證大所持海之門股權(quán)，控股50%成為“外灘國際金融服務中心”的最大擁有者，證大淪為二股東握有35%股權(quán)，綠城及磐石投資分別占10%及5%的股權(quán)。

　　而今，證大計劃完全退出外灘地王項目，似乎已為“蛇吞象”的故事寫好了結(jié)局。

　　證大退出的博弈

　　對于證大這段“蛇吞象”的故事，有業(yè)內(nèi)人士認為，主要還是政策變化造成的。

　　上海同策研究咨詢機構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉指出，最大的原因是8月底上海頒布的限貸政策。根據(jù)這一政策，商業(yè)地產(chǎn)項目只有在完全竣工后，才能辦理個人按揭貸款，缺錢開發(fā)或引來更大風險。

　　“證大的商用物業(yè)都是持有的，包括喜馬拉雅等，手中沒有馬上產(chǎn)生大量現(xiàn)金流的項目。” 量奧商業(yè)地產(chǎn)集團執(zhí)行董事梁金野則如是表示，對于階段性的調(diào)整來講，現(xiàn)金流比利潤更重要。

　　資料顯示，截至6月30日，證大營業(yè)額及利潤主要來自上海五道口金融中心、立方大廈辦公樓、海南證大國際金融中心辦公樓、九間堂別墅以及交付長春、吉林、海門及成都的住宅物業(yè)。

　　在上海，目前除了外灘地王項目外，證大只有位于青浦朱家角的一個項目在建，外地成都、廊坊、海南等項目亦仍在建。而去年底，證大耗資30億元，花了10年時間打造的喜馬拉雅中心面世，但其投資回報周期過長也為外界所詬病。

　　研究人士表示，一般五星級酒店前幾年都會虧損，尤其是外灘地王項目，對于資金的要求非常高，至少10年以上才能有所回報。

　　該研究人士續(xù)指，持有物業(yè)雖然資產(chǎn)值錢，但沉淀資金過大很難變現(xiàn)，建成兩年內(nèi)還要還開發(fā)貸款。外灘項目本身建設周期就很長，設計、運營等前期管理費用又高，預計也要15-20年才能收回成本。因此，證大的資金壓力還是很大的，此次出售也在情理之中。

　　證大迫于資金壓力選擇退出，就一定會引入新的合作方，各方的角色分配亦會成為該項目新的關(guān)注點。

　　雅仕鉑(亞洲)有限公司總裁楊詠詩在接受媒體采訪時曾表示，雖然復星國際成為大股東，但目前項目還是證大負責操作，不過最終決策權(quán)還是在復星。

　　另有知情人士透露，外灘項目已經(jīng)按時開工，實際由海之門公司董事會在負責，財務總監(jiān)來自復星，“郭廣昌都還常常親自過問”。

　　“SOHO中國如果進入，那么能否取得項目的主導權(quán)呢？”上海業(yè)內(nèi)有關(guān)人士如此表示。

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