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蘇寧電器上海抄底拿地 土地價格呈現(xiàn)跌勢
http://ssvihum.com 2011-11-23 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

  紅商網(wǎng)訊:隨著上海的多個樓盤大幅降價,土地價格也呈現(xiàn)跌勢。

  近日,上海蘇寧電器以5.6億元競得奉賢區(qū)南橋新城09單元14A-02A區(qū)域商住辦地塊,折合樓板價5319元/平方米,溢價率僅為0.36%。相比今年10月成交的同區(qū)域地塊6000元/平方米的價格,蘇寧電器拿下的奉賢地塊的價格已開始下跌。

  由于此輪調(diào)控未有松動跡象,新房成交量走低、資金鏈緊張使得開發(fā)商購地相當(dāng)謹(jǐn)慎。除土地價格走低外,近期上海土地市場不少地塊不得不終止掛牌或延長掛牌期限。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,當(dāng)前 “現(xiàn)金為王”是主流。對于房企來說,現(xiàn)在買地意味著后續(xù)資金的連鎖性套牢。在后市不明朗的情況下,房企擴(kuò)張愈加保守,未來土地市場或?qū)⒗^續(xù)走低。

  僅有一家競買企業(yè)

  來自上海規(guī)土局網(wǎng)站的信息顯示,奉賢區(qū)南橋新城09單元14A-02A區(qū)域商住辦地塊,東至規(guī)劃道路,南至南奉公路,西至望園路,北至解放東路,規(guī)劃為商住辦用地,總出讓面積為42120.5平方米,容積率2.5。該地塊起始總價為5.58億元,折合樓板價為5299元/平方米。

  此外,按照掛牌文件的有關(guān)要求,該地塊要求建造中小套型住宅面積不得低于總建筑面積的30%,且不得建設(shè)類似聯(lián)體別墅的3層以下低層住宅。

  雖然包含大幅住宅性質(zhì)部分,但該地塊并未受到熱捧。當(dāng)日,僅有蘇寧電器一家開發(fā)企業(yè)報名參與競買,并最終以5.6億元的總價拿下該地塊,溢價率僅為0.36%,折合樓板價約為5319元/平方米。

  今年10月12日,同區(qū)域住宅用地奉賢區(qū)南橋新城04單元02-04地塊,由上海中環(huán)投資開發(fā)(集團(tuán))有限公司、上海奉賢南橋新城建設(shè)發(fā)展有限公司以8.15億元的底價聯(lián)合競得,折合成交樓板價約為6000元/平方米。相比該地塊的成交價格,蘇寧電器地塊的區(qū)域地價開始走低,跌幅超過11%。

  來自克爾瑞的分析顯示,目前蘇寧電器地塊周邊在售住宅項目的均價為13000元~16000元/平方米。以當(dāng)前區(qū)域新房售價測算,該地塊未來開發(fā)的溢價空間很大。

  不過,該地塊如果在未來1年或1年半以后上市,未來行情并不被業(yè)內(nèi)看好。上海寶華企業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁楊健認(rèn)為,奉賢南橋等區(qū)域目前住宅供應(yīng)量較大,新房售價已出現(xiàn)明顯下跌。從當(dāng)前市場形勢看,開發(fā)商在資金、庫存的雙重壓力下,這類區(qū)域的房價或?qū)⒊掷m(xù)下行。

  土地持續(xù)降溫

  “在今年的房地產(chǎn)調(diào)控形勢下,開發(fā)商的資金壓力很大。”楊健表示,在新房成交萎靡、價格走跌的倒逼下,奉賢南橋、嘉定南翔等區(qū)域的土地出讓已遭到冷遇。進(jìn)入年底后,開發(fā)商更不會輕易花錢買地。

  在蘇寧電器地塊成交的當(dāng)日,同區(qū)域奉賢區(qū)南橋基地12單元02A-09A純宅地、奉賢區(qū)南橋基地13單元26A-04A商住地塊、奉賢區(qū)南橋基地13單元25A-04A商住地塊和奉賢區(qū)南橋基地12單元04A-04A純宅地亦掛牌出讓,但這4幅地塊均以無人報名或報名人數(shù)較少被迫提前中止出讓。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,為避免地塊流標(biāo),政府提前中止出讓,這已成為目前上海土地市場較為普遍的現(xiàn)象。中國土地勘測規(guī)劃院一位分析師表示,今年以來,受調(diào)控影響,多數(shù)房企只能應(yīng)付眼前的生存問題,拿地?zé)崆椴辉伲虾M恋厥袌龅亩嘧谕恋厥聦嵣鲜橇髋牧恕?/p>

  統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至今年10月31日,上海市前10月共計成交647幅各類土地,出讓面積達(dá)2303萬平方米,同比上升37.2%。但出讓金總額僅為993.4億元,同比下降21.4%。在成交的土地中,約七成地塊以底價或略高于底價出讓。

  從土地出讓金銳減可見地價頹勢已現(xiàn)。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申指出,“現(xiàn)金為王”是目前房企心態(tài)的主流。對于房企來說,現(xiàn)在買地意味著后續(xù)資金的連鎖性套牢,在后市不明朗的情況下,大多數(shù)企業(yè)在拿地時更加保守。同時,時近年底,開發(fā)商融資渠道進(jìn)一步趨緊,在資金鏈緊張、高庫存、低去化的市場形勢下,開發(fā)商拿地的謹(jǐn)慎策略仍將延續(xù)。

蘇寧電器5.6億元競得上海奉賢區(qū)商辦地塊

蘇寧電器5.6億競得上海奉賢商辦地塊

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來源:中國房地產(chǎn)報  龐一濤 責(zé)編:寄瑤