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中糧地產(chǎn)系整體上市卡殼難解“資金之渴” http://ssvihum.com 2011-11-12 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

　　其實，早在1998年掌舵華潤集團之際，寧高寧即在西單奪下大幅土地，希望未來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。2003年，在寧高寧的主推下，華潤萬象城拔地而起，這正是寧高寧仿照東京銀座建設(shè)運營的一個商業(yè)綜合體。

　　孰料，2005年，一紙批文，寧高寧“空降”中糧集團。承載著寧高寧城市綜合體雄心的萬象城，不得不戛然而止。彼時，中糧集團在北京已經(jīng)十年沒有開發(fā)新的商業(yè)地產(chǎn)項目。這意味著，一切必須重新開始。

　　如今看來，第一個西單大悅城亦是寧高寧未竟之志的延續(xù)。

　　據(jù)透露，對比2010年的21億元銷售額，2011年，西單大悅城所有租戶銷售額保守估計應該能達到28億元，穩(wěn)步增長的商業(yè)份額，令西單大悅城成為中糧地產(chǎn)板塊的樣板。

　　目前，中糧大悅城在以北京、天津為核心的環(huán)渤海都市圈的基礎(chǔ)上，輻射東北與西南，拓展長三角、珠三角，著力在全國范圍內(nèi)發(fā)展更多大悅城品牌城市綜合體項目。

　　中糧置業(yè)常務副總經(jīng)理韓石此前接受采訪時透露，北京西部、南部兩地的發(fā)展速度較快，加之這兩大區(qū)域精品購物中心項目稀缺，中糧有意向在這兩個區(qū)域物色地塊。

　　截至2011年1月，中糧大悅城在全國范圍內(nèi)已擁有近10個城市綜合體項目。未來3年，中糧大悅城將在北京安定門、成都、煙臺、深圳，以及天津中糧大道總計有5個項目面世。

　　不過，從“未來5-10年20個大悅城”到“未來5年30個大悅城”的大跨越，無疑充滿了大躍進的色彩。就在簡單數(shù)字更迭的背后，卻是資本的暗潮迭起：20個大悅城計劃規(guī)模700億元，投資額超過600億元，30個大悅城的投資額將遠超過千億元。

　　股權(quán)整合所剩日期無幾

　　時代周報記者發(fā)現(xiàn)，在大悅城的擴張路徑中，亦可見中糧地產(chǎn)的資金蹤跡。

　　就在7月22日的中糧地產(chǎn)向集團旗下公司申請37億元委托貸款時，中糧地產(chǎn)擬將不超過9.8億元委托貸款額度劃撥給成都悅城實業(yè)有限公司。記者查閱“商務高地·宜居武侯”建設(shè)重點項目計劃表發(fā)現(xiàn)，其開發(fā)項目則是中糧成都大悅城城市綜合體。

　　同業(yè)競爭的相煎、集團的一弛一張，中糧地產(chǎn)與中糧置業(yè)之間若即若離的微妙制衡，在整合未竟之時，還遠未終結(jié)。

　　一個未經(jīng)證實的消息是，中糧置地將成為中糧集團地產(chǎn)業(yè)務的唯一平臺，涵蓋旗下中糧地產(chǎn)、大悅城購物中心、亞龍灣旅游地產(chǎn)、凱萊酒店等資源，中糧地產(chǎn)以及中糧置業(yè)都將被置入。

　　按照寧高寧的A+H計劃，即保留中糧地產(chǎn)內(nèi)地A股的上市地位，同時在H股實現(xiàn)整體上市，后者極有可能是A股公司的股東。事實上，這一未來上市公司已有雛形—未來的中糧置地。

　　正略鈞策管理咨詢顧問康桄瑀對時代周報記者表示：“大悅城運作模式已經(jīng)比較成熟，內(nèi)部管理比較穩(wěn)定，在這個時機打開內(nèi)外融資渠道可以快速擴張�，F(xiàn)在這個大環(huán)境還是比較不利，不過商業(yè)地產(chǎn)可以突破，但是要注意節(jié)奏。”

　　正如中糧相關(guān)人士透露，寧高寧經(jīng)常給中糧集團地產(chǎn)系對標的企業(yè)是凱德置地、西蒙等開發(fā)商，中糧置地將是極富“分域而治”的凱德色彩或西蒙色彩：持有性的商業(yè)物業(yè)為主要業(yè)務，再到資本市場運作的。這與擅長思考“中糧有多少個業(yè)務單元合適？分多少個利潤點”的寧高寧邏輯，幾乎是不謀而合的。

　　其實，目前成立的事業(yè)管理部，可以說是中糧置地的前身。

　　2010年年底，在寧高寧的主導下，中糧集團組建“地產(chǎn)酒店業(yè)務板塊”，涵蓋集團下屬的住宅開發(fā)、酒店商業(yè)運營、旅游地產(chǎn)運作的所有業(yè)務，即中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)的所有業(yè)務。

　　值得注意的是，該業(yè)務板塊的高層則是由中糧地產(chǎn)與中糧置業(yè)的原高管團隊交叉構(gòu)成。其中，中糧置業(yè)董事長史焯煒擔任該板塊總裁，而該業(yè)務板塊的總經(jīng)理，則由中糧地產(chǎn)原總經(jīng)理周政擔綱。時至2011年1月4日，周政就任中糧地產(chǎn)董事長�？梢哉f，各就各位。

　　按照寧高寧的中糧地產(chǎn)系“三步走”，即人員整合、股權(quán)整合、資產(chǎn)整合，第一步的人員整合，已經(jīng)水到渠成。其中，專司商業(yè)物業(yè)的中糧集團商業(yè)項目推進小組人員已于3月陸續(xù)報到，9月全部到位，其中，近1/3來自于中糧地產(chǎn)，負責旗下商業(yè)項目的招商、推廣和運營等。

　　除了商業(yè)項目推進小組外，還有住宅營銷協(xié)調(diào)小組，主攻中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)兩家公司住宅業(yè)務，前者是純住宅項目，后者是大悅城綜合體中的住宅項目。

　　然而，第二步，股權(quán)整合卻非一帆風順。

　　值得注意的是，原計劃配股融資議案收購整合集團旗下住宅開發(fā)房地產(chǎn)公司股權(quán)中，尚有蘇州蘇源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90%股權(quán)和萬科中糧(蘇州)置業(yè)有限公司49%股權(quán)未收購。離上一輪收購，其實已逾一年。

　　實際上，這還是尚未完成的“股權(quán)整合”。也就是說，距寧高寧翹首以盼的“2011年年底完成”的整合日程，已經(jīng)所剩無幾。

　　國信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方焱對此則表示：“調(diào)控的大背景下，證監(jiān)會是不會批(中糧集團)赴港上市的。”

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