10月9日晚間，中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司發(fā)布了關(guān)于出售部分金融資產(chǎn)的公告：出售公司持有的招商證券521.46萬股，本次交易產(chǎn)生的稅后利潤(rùn)約為4000萬元。

　　10月12日，中糧地產(chǎn)再次發(fā)布公告，全資子公司中糧地產(chǎn)(上海)有限公司已通過掛牌方式獲得上海兩宗地塊，總價(jià)為10.87億元。

　　賣出金融資產(chǎn)盤活現(xiàn)金流，趁機(jī)低吸拿地，這既是房企在困境中生存與發(fā)展的應(yīng)有之義，也與中糧地產(chǎn)自身的特殊情況分不開。在中糧集團(tuán)整體上市的大進(jìn)程面前，中糧地產(chǎn)開始意識(shí)到其命運(yùn)只能由自己把握。

　　拆東補(bǔ)西

　　出售金融資產(chǎn)盤活現(xiàn)金流，對(duì)中糧地產(chǎn)來說，并非首次。

　　從2009年開始，中糧地產(chǎn)就通過二級(jí)市場(chǎng)出售中匯醫(yī)藥、江西銅業(yè)、中國(guó)寶安、招商銀行等股權(quán)。而此次拋售招商證券部分股權(quán)，已經(jīng)是今年以來的第三次。

　　不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，一直以來，投資收益是支撐中糧地產(chǎn)業(yè)績(jī)的重要因素，特別是在當(dāng)前銀根收緊的情況下，中糧地產(chǎn)更要考慮如何盤活現(xiàn)金流。

　　“我們有向集團(tuán)下屬公司申請(qǐng)37億元委托貸款的額度，同時(shí)向中糧集團(tuán)申請(qǐng)了15.75億元的委托貸款延期一年。資金暫時(shí)并不緊張。”中糧地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“金融資產(chǎn)沉淀了近20億元，公司不會(huì)將其放在那里不用，這屬于正常投資行為”。

　　但實(shí)際上，觀察中糧地產(chǎn)的資金狀況發(fā)現(xiàn)，其每股現(xiàn)金流呈惡化趨勢(shì)。2010年前三季度其每股現(xiàn)金流分別為-0.09元、-0.66元和-1.33元，雖然當(dāng)年期末顯示略有回轉(zhuǎn)，但今年一季度該數(shù)據(jù)再度緊張，每股現(xiàn)金流達(dá)到了-0.93元。

　　“這是外部融資趨緊的情況下，中糧地產(chǎn)的一個(gè)自然選擇。”東方證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師王樹娟說。

　　在正略鈞策管理咨詢顧問孔方正看來，目前銀行貸款融資有限，私募及信托融資成本大幅提升，回籠資金不暢，中糧地產(chǎn)拋售手中的金融資產(chǎn)補(bǔ)充現(xiàn)金流，倒不失為一種創(chuàng)新的融資模式。

　　“在我看來，其除了要盤活現(xiàn)金流之外，也有資金在手趁機(jī)低吸的考慮。”盛富資本總裁黃立沖說。

　　中糧地產(chǎn)董事長(zhǎng)周政此前曾表示，中糧地產(chǎn)要把握機(jī)會(huì)，夾縫中發(fā)展。“加快資金周轉(zhuǎn)對(duì)公司非常重要，快周轉(zhuǎn)有利于公司及時(shí)擴(kuò)張拿地，也能應(yīng)對(duì)調(diào)控。”

　　中糧地產(chǎn)的拿地事實(shí)印證了周政的擴(kuò)張言論。除近期斥資10.87億元獲得兩幅地塊之外，從2010年年初至今，中糧地產(chǎn)已斥資67億多元分別在成都、杭州、北京、沈陽(yáng)和深圳競(jìng)得6塊土地。

　　“也正因此，導(dǎo)致中糧地產(chǎn)大部分項(xiàng)目處于建設(shè)期，而可售資源又不多，使得其流動(dòng)資金趨緊。”有分析人士說。

　　深層原因

　　拋售金融資產(chǎn)、趁機(jī)低吸只是題中應(yīng)有之義，對(duì)于中糧地產(chǎn)來說，此番舉動(dòng)也有畫外之音。

　　目前，中糧地產(chǎn)是中糧集團(tuán)旗下唯一一家上市房企，其最大價(jià)值在于大股東的資產(chǎn)注入預(yù)期。中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)寧高寧曾對(duì)外透露，有60%～70%的資產(chǎn)還在中糧地產(chǎn)外面，包括商業(yè)型物業(yè)和酒店。

　　但此后的演變及中糧集團(tuán)的整體上市計(jì)劃卻使得這種資產(chǎn)注入預(yù)期難于兌現(xiàn)。

　　在中糧集團(tuán)旗下有兩家地產(chǎn)平臺(tái)，分別是中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)。此前有消息稱，中糧集團(tuán)正在考慮將地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合到一個(gè)平臺(tái)上，以避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題。而坊間人士猜測(cè)，由中糧置業(yè)整合中糧地產(chǎn)的可能性更大。

　　按照計(jì)劃，中糧集團(tuán)有意把地產(chǎn)、商業(yè)、旅游、酒店等板塊整合到一起，推動(dòng)這部分資產(chǎn)在香港上市。寧高寧的思路即中糧集團(tuán)在中糧地產(chǎn)、中糧置業(yè)兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)合并完成后，將會(huì)以A+H的方式整體上市。

　　“雖然央企內(nèi)部的人事關(guān)系復(fù)雜，但要想在整合大勢(shì)下成為贏家，仍要靠業(yè)績(jī)和能力說話，這也是中糧地產(chǎn)為什么要加快發(fā)展的原因之一。”有分析人士說。

　　這從中糧地產(chǎn)近期開始著力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)也可看出。“公司將擇機(jī)尋找商業(yè)項(xiàng)目。”上述中糧地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司操作商業(yè)地產(chǎn)的思路為一部分持有，一部分銷售，但銷售部分要大于持有部分，這樣可以加快資金回籠。

　　對(duì)于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)可能與中糧置業(yè)形成的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題，該負(fù)責(zé)人稱，不同地區(qū)會(huì)有不同的需求，構(gòu)不成實(shí)質(zhì)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

　　孔方正認(rèn)為，未來中糧地產(chǎn)可通過兩種方式迅速做大業(yè)務(wù)：第一，增加股權(quán)合作項(xiàng)目的比例，實(shí)現(xiàn)表外融資，在擴(kuò)大公司項(xiàng)目規(guī)模的同時(shí)，不影響公司負(fù)債率；第二，實(shí)現(xiàn)資金內(nèi)部平衡，提高資金使用效率。

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