“地價(jià)決定了項(xiàng)目的安全邊際”
除了資金難題之外，利潤率通常是房企拿地時(shí)，全盤謀劃后最為看重的一個(gè)因素。
“地價(jià)決定了項(xiàng)目的安全邊際，這是拿地時(shí)一般會(huì)考慮的第一關(guān)。”一家以開發(fā)中式豪宅聞名的房企投資發(fā)展部人士說，每次獲取招拍掛信息之后，他所在的部門都會(huì)先完成地塊簡(jiǎn)報(bào)，并針對(duì)地塊進(jìn)行勘測(cè)，公司營銷部相關(guān)人員同步完成市調(diào)報(bào)告。根據(jù)調(diào)查的信息制作出一份地塊初步篩選表格，判斷是否啟動(dòng)，如若啟動(dòng)，該地塊會(huì)立項(xiàng)。“拿地之前，我們都要進(jìn)行一番測(cè)算，預(yù)判未來地塊上需要開發(fā)什么產(chǎn)品、定什么價(jià)位、收益率大概多少。”他說。
一名曾在一線房企從事過投資、市場(chǎng)研究工作的專業(yè)人士給出了更詳細(xì)的測(cè)算方式，房企一般采用假設(shè)開發(fā)法對(duì)地塊進(jìn)行利潤推算。所謂假設(shè)開發(fā)法，就是按照地塊周邊房?jī)r(jià)倒算回地價(jià)，成本測(cè)算中通常會(huì)考慮土地價(jià)格、建安成本和稅費(fèi)等幾個(gè)大指標(biāo)。
按照中國的預(yù)售制度，開發(fā)商一般會(huì)將一年后的房?jī)r(jià)漲幅提前納入測(cè)算模型中，比如將周邊房?jī)r(jià)加上10%漲幅，再倒算回地價(jià)，觀察地價(jià)大概處于哪個(gè)水平較為合理。
據(jù)了解，當(dāng)前，房企選擇一宗土地，后期利潤率的預(yù)判通常要達(dá)到12%以上，才算是比較合適的標(biāo)的。
而中信建投證券指出，因2015、2016年地價(jià)大幅上行，很多地塊的后期盈利正在大幅收縮。2015年所獲地塊地價(jià)占售價(jià)比重達(dá)29%，相比2012-2014三年間項(xiàng)目平均水平上升了11%，而2016年，這一比值進(jìn)一步提升到38%，房企所獲地塊的利潤正在縮水。2017年，地價(jià)占售價(jià)比還保持在38%，2017年的利潤空間有所改善，但當(dāng)年的土地成本并未下降，“說明開發(fā)商去年的拿地策略已充分考慮政策持續(xù)性。”中信建投證券判斷，土地市場(chǎng)降溫的另一個(gè)原因，是銷售利潤率正在筑底。
拿地動(dòng)作分化
土地流拍率上升的背后，是開發(fā)商在土地市場(chǎng)表現(xiàn)的分化。
一部分房企明顯放緩拿地節(jié)奏，并將城市更新作為土地儲(chǔ)備的重要補(bǔ)充成分。比如時(shí)代中國，前兩年在華南區(qū)域斬獲不少高價(jià)地塊，今年3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，時(shí)代中國董事會(huì)主席岑釗雄曾給出2018年時(shí)代中國的買地預(yù)算——超過200億的錢，但截至今年6月底，時(shí)代中國買地總金額為61.15億元，不到200億元的一半。岑釗雄解釋，時(shí)代中國還有一堆城市更新項(xiàng)目作為補(bǔ)充，可貢獻(xiàn)的潛在土地儲(chǔ)備約1950萬平方米，預(yù)計(jì)下半年將有3-4個(gè)項(xiàng)目完成轉(zhuǎn)化。
佳兆業(yè)是以巨量城市更新項(xiàng)目作為土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)的典型房企。截至2017年年底，佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)7城的土地儲(chǔ)備總建筑面積為1292萬平方米，舊改項(xiàng)目的占地面積高達(dá)2395萬平方米，差不多是土儲(chǔ)的2倍。2018年8月，僅有4個(gè)項(xiàng)目完成轉(zhuǎn)化。
上述大型房企廣深區(qū)域的投拓負(fù)責(zé)人稱，舊改的開發(fā)進(jìn)度很慢，一般會(huì)影響企業(yè)短期內(nèi)的新盤供應(yīng)，這些房企通常沒有穩(wěn)步發(fā)展的業(yè)績(jī)。
另一部分房企正在選擇“逆流而上”，這里面的突出者包括提倡“逆周期”拿地的旭輝控股和龍光地產(chǎn)。在8月15日的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，旭輝集團(tuán)總裁林峰以廈門為例，解釋如何評(píng)判逆周期拿地的時(shí)機(jī)，當(dāng)?shù)貎r(jià)比高峰期下降30%，窗口期就出來了，如果城市經(jīng)濟(jì)基本面沒有太大變化，這個(gè)窗口期就比較安全了。
7月底，旭輝以總價(jià)37.06億元，溢價(jià)率0.54%拿下浙江杭州蕭山區(qū)一塊宅地。
在龍光地產(chǎn)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍光地產(chǎn)董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事紀(jì)海鵬表示，行業(yè)高點(diǎn)的時(shí)候，順周期賣樓，行業(yè)低點(diǎn)的時(shí)候，逆周期拿地。
2018年上半年，龍光通過公開市場(chǎng)形式新獲取項(xiàng)目24個(gè)，增加土地儲(chǔ)備總建面約645萬平方米。
按照上述曾在一線房企從事投資、市場(chǎng)研究工作人士的觀點(diǎn)，這兩年“限價(jià)令”的實(shí)施，致使房企在進(jìn)行地價(jià)倒推時(shí)，很難得出較高的地價(jià)。
這也意味著，房企若想持續(xù)保持較強(qiáng)的盈利能力，只能選擇在政策限價(jià)范圍內(nèi)仍可以保持較好利潤的土地。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 陳博
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