“今年企業(yè)拿地都更為謹慎。”一家大型房企廣深區(qū)域的“投資拓展”負責人向經(jīng)濟觀察報表示。
謹慎的表現(xiàn)，直接投射到土地市場中。8月13日，廣州一次性出讓五宗掛牌了一個月的土地。其中一宗在歷經(jīng)四次掛牌后終于以底價成交，兩宗的競拍樓面價均只比起拍價高出60-65元/平方米。
這只是全國土拍市場變化的一個縮影。
“房企拿地更加謹慎了”
位于廣州花都區(qū)的鳳凰路地塊二期已經(jīng)是第四次掛牌，去年11月及今年1月的兩次掛牌都因故中止出讓。
今年5月，鳳凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地塊第三次掛牌，出讓條 件 包 括 在 商 業(yè) 商 務 用 地（HX-HD1420-2地塊）不得建設及銷售住宅或商業(yè)公寓，但一個多月后遭遇流拍，廣州市花都區(qū)人民政府隨即發(fā)布公告稱，企業(yè)普遍反映商服用地開發(fā)難度較大。
7月12日的第四次掛牌，出讓條件再次簡化，無需再打包商服用地出讓，但增加了在用地范圍內(nèi)提供1.2萬平方米住房由政府指定單位按3500元/平方米價格回購的條件。最終，8月13日，華潤置地以約25.95億元的掛牌起始價將該地塊收入囊中，折合樓面價約1.59萬元/平方米，低于前兩次的掛牌價。
與去年10月份鳳凰路地塊一期多達15家企業(yè)報價的熱鬧場面形成鮮明對比，廣州土拍市場發(fā)出低溫警報——房企的參與積極性不高，地塊溢價空間正在收窄。
距離廣州1800多公里，8月10日，山西太原八宗原被認為有望拍出“地王”的土地全部流拍。同一天，杭州臨安區(qū)的三宗住宅用地，均以底價成交，地價對應的保本房價與周邊新房價格基本持平。半個多月之前，上海掛牌一宗位于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)的宅地，因無一家房企報名，成為今年上海首宗市中心流拍土地。
中信建投證券發(fā)布的一份報告數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，300城總流拍宗數(shù)達到258宗，流拍率約6%，其中一線城市的流拍率甚至在二季度創(chuàng)下17%的最高值。而上一輪土拍周期最為低迷的2014年，平均流拍率也僅是4%。
一家大型房企廣深區(qū)域的投拓負責人告訴經(jīng)濟觀察報，四大一線城市中，深圳的土地流拍較少。原因主要在于這幾年房企紛紛進軍深圳，深圳的商業(yè)用地和住宅用地本身供應量就不多，一旦在公開市場掛牌，還未在深圳布局項目的房企大多會去報名。
融資收緊限制住企業(yè)
中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國300個城市共推出各類用地10.8億平方米，同比增長34.2%，其中住宅用地推出5億平方米，同比增長30.4%。一二線城市的宅地推出量同比分別增長12.6%、29.5%，三四線城市則同比增長32.9%。
這與2014年土地流拍潮的爆發(fā)截然不同。中信建投證券的報告指出，2014年土地流拍率高主要有兩個原因，一是土地供應力度減少，二是銷售市場低迷。但今年3月以來，新推出的宅地同比持續(xù)增長，銷售市場穩(wěn)定。
在上述大型房企廣深區(qū)域的投拓負責人看來，房企拿地趨于謹慎，首要原因在于融資環(huán)境的收緊。
2014-2016年間，采取與金融機構(gòu)聯(lián)手的方式，“曲線”解決拿地的資金問題，這是大部分中小房企的做法。比如，2016年，龍光地產(chǎn)以140.6億元總價拿下深圳市光明新區(qū)的一塊“地王”，其背后的合作伙伴包括浙商銀行和平安大華基金。此前龍光地產(chǎn)也曾在深圳分別拿下白石龍和紅山“地王”，均是與平安大華基金合作。
不過，從去年開始，房企的融資渠道正在全面收緊。一方面，銀行對房企信貸申請的門檻和監(jiān)管進一步收緊，限制資信不足的中小房企和風格激進的高負債房企獲取銀行信貸。
按照中信建投證券提供的數(shù)據(jù)，今年前6個月，房企開發(fā)資金來源同比增長4.6%，其中國內(nèi)貸款占比同比下降7.9%，以銷售回款為主的其他資金項占比同比增長6.1%。
另一方面，伴隨著不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)領域的規(guī)定，以委托貸款、信托為代表的房地產(chǎn)非標融資正在減少。
與此同時，很多城市的土地進場門檻也愈來愈高。以深圳為例，近期出讓的土地大部分要從簽訂《成交確認書》之日起5個工作日內(nèi)一次性付清土地款。部分可以選擇分期付款的，也要自合同生效之日起15個工作日內(nèi)付清不低于成交總價50%的價款，余款1年內(nèi)不計利息付清。
上述大型房企廣深區(qū)域的投拓負責人透露，現(xiàn)在拿地基本都是自有資金為主，資金的難題限制了很多房企。
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