在中國，有超過10萬家物業(yè)管理企業(yè)，管理著合計(jì)超過174.5億平方米的建筑，服務(wù)著5億以上人口。中國經(jīng)歷了房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，已經(jīng)積累了海量的存量住戶，不少人認(rèn)為用互聯(lián)網(wǎng)思維對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)進(jìn)行改造，可以爆發(fā)一個(gè)千億級(jí)的新市場(chǎng)。然而不得不說的是，我國物業(yè)管理行業(yè)仍處于初級(jí)發(fā)展階段，在多元商業(yè)形態(tài)的探索方面，物業(yè)公司也已經(jīng)走了不少坑。
捧著金山要飯吃：傳統(tǒng)物業(yè)模式或行將就木？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從1987到2015年，結(jié)合產(chǎn)業(yè)生命周期理論，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走過了導(dǎo)入期、成長(zhǎng)期，進(jìn)入了成熟期階段。而在2015年之后，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了成熟期，也被業(yè)內(nèi)人士稱之為白銀時(shí)代，增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)，行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，市場(chǎng)空間逐漸飽和，利潤(rùn)率下滑，最首當(dāng)其沖受到波及的無疑是物業(yè)公司
事實(shí)也的確如此，就目前來看各大物業(yè)公司的生存狀況著實(shí)不樂觀，而這主要體現(xiàn)在這三個(gè)方面：物業(yè)費(fèi)難收、利潤(rùn)微薄、運(yùn)營成本高。
首先是物業(yè)費(fèi)難收。
在知乎上就有有網(wǎng)友這樣調(diào)侃道：這世上有三種費(fèi)最難收——金正恩的保護(hù)費(fèi)、現(xiàn)金貸的逾期費(fèi)，還有小區(qū)的物業(yè)費(fèi)。
雖說也有夸張的成分，但卻也形象的點(diǎn)明了當(dāng)下物業(yè)公司的生存狀況，仔細(xì)回想一下，身邊多少物業(yè)年初就貼出告示繳納全年物業(yè)費(fèi)送米送油什么的不就是期盼調(diào)動(dòng)業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的積極性嗎？
概括而言，物業(yè)費(fèi)難收的原因不外乎兩點(diǎn)：
一是物業(yè)本身發(fā)展的年頭較少，社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)還處在一個(gè)較低水平，人們不交納費(fèi)用享受服務(wù)的觀念依舊根深蒂固。
二是行業(yè)發(fā)展較晚，物業(yè)自身所能提供的服務(wù)其實(shí)還處于較第一層次。如今社會(huì)上，業(yè)主因開發(fā)商不履行售房時(shí)的承諾，很多問題得不到解決而拒交物業(yè)管理費(fèi)的新聞報(bào)道可以說是屢見不鮮。
其次是利潤(rùn)微薄、單一。
眾所周知，物業(yè)管理費(fèi)可以稱得上是物業(yè)最主要甚至唯一的收入來源。然而據(jù)有關(guān)資料顯示，過去十年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的平均工資翻了1.5倍，可全國物業(yè)管理費(fèi)的指導(dǎo)價(jià)卻只漲了15%。這其中十倍的差距，不斷蠶食著物業(yè)公司的利潤(rùn)。
目前國內(nèi)的大部分物業(yè)公司的主要盈利來源為物業(yè)管理費(fèi)和多種經(jīng)營收入，但政府物價(jià)部門對(duì)于物業(yè)管理用的收取一般給予定價(jià)或指導(dǎo)價(jià)當(dāng)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理費(fèi)確定后。因此，物業(yè)管理雱基本是在被控制的范圍之內(nèi)，被限制了利潤(rùn)率，所以物業(yè)公司不可能從物業(yè)管理費(fèi)中獲取高額的利潤(rùn)。除此之外，提高物業(yè)單價(jià)，還容易引發(fā)業(yè)主的反對(duì)甚至抵制，這也是很多物業(yè)公司需要考慮的問題。
最后是運(yùn)營成本高
傳統(tǒng)物業(yè)公司整合能力差，具體表現(xiàn)為服務(wù)項(xiàng)目有限、服務(wù)不透明，效率低下，具體表現(xiàn)為行業(yè)集中度低，缺乏規(guī)模效應(yīng)，運(yùn)營成本高。物業(yè)管理公司的成本組成相對(duì)比較分散，其分散的程度與公司所服務(wù)的內(nèi)容有關(guān)。包括居民區(qū)的治安維護(hù)、公共綠地的維護(hù)、公共設(shè)施維護(hù)、消防業(yè)務(wù)以及對(duì)于公司所經(jīng)營的公共場(chǎng)所進(jìn)行支出，成本增加而且成本的呈分散趨勢(shì)，每一項(xiàng)都需要有專業(yè)的人去維護(hù)和負(fù)責(zé)。
高昂的運(yùn)營成本，再加上杯水車薪的物業(yè)費(fèi)，收入的局限性大大限制了服務(wù)的質(zhì)量，用戶的滿意度無法提升，唯一解決的辦法就是提高物業(yè)單價(jià)，這就又回到前面提到的業(yè)主接受不接受的問題了，從而形成了一種惡性循環(huán)。
物業(yè)成本逐年上漲且日趨多元分散是不爭(zhēng)的事實(shí)，盡管近年來增幅有所減緩，但還是在漲，尤其是服務(wù)項(xiàng)目也在日趨多元化也帶動(dòng)了人力費(fèi)用的上漲，但物業(yè)費(fèi)似乎卻沒什么變化，如此一來物業(yè)公司的生存壓力更是直線上升，如何破局也成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。
物業(yè)擴(kuò)張百般姿態(tài)：誰才能正確擊中擴(kuò)張G點(diǎn)？
雖說目前物業(yè)市場(chǎng)有著諸多痛點(diǎn)尚未解決，但在互聯(lián)網(wǎng)的世界里，客戶群巨大，意味著有了流量支撐，于是這便有了諸多商業(yè)化的想象空間，物業(yè)這一塊因而也被譽(yù)為是房地產(chǎn)行業(yè)下一個(gè)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。就目前而言，物業(yè)公司流量變現(xiàn)主要有以下三種常見的思路：
傳統(tǒng)模式下的增值服務(wù)。
從基因的角度來看，物業(yè)公司本身屬于傳統(tǒng)企業(yè)，在商業(yè)多元化方面普遍性的嘗試就是增值服務(wù)，在選擇上也很多
然而，選擇多不代表收益多，相對(duì)于成本上的增加，這部分增值服務(wù)的收入無異于杯水車薪。這其中的關(guān)鍵因素在于這些增值服務(wù)屬于完全沒有觸網(wǎng)階段的玩法，效果并不好，只能起到很細(xì)微的作用，并不是物業(yè)擴(kuò)張的最終路徑。
事實(shí)上，互聯(lián)網(wǎng)思維的精髓其實(shí)就是流量變現(xiàn)。即通過吸引流量圈住流量然后進(jìn)行各種轉(zhuǎn)化實(shí)現(xiàn)盈利，這樣的套路在各種“互聯(lián)網(wǎng)+”項(xiàng)目中已經(jīng)屢見不鮮。
就像是日產(chǎn)生活中的買菜行為，同樣是買菜，普通人（傳統(tǒng)企業(yè)）將它作為“生產(chǎn)成本”（客戶），買回去做了吃掉；而飯店（互聯(lián)網(wǎng)公司）買菜（用戶）則是為了加工（轉(zhuǎn)化）賣出，買的菜充當(dāng)?shù)氖?ldquo;生產(chǎn)資料”的角色。
因此，我們可以認(rèn)為在原先物業(yè)管理1.0時(shí)代，直接向業(yè)主（流量）收取物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等增值費(fèi)用的行為，其實(shí)還只是停留在流量的“生產(chǎn)成本”階段，并沒有上升到“生產(chǎn)資料階段”，根本沒有實(shí)現(xiàn)“觸網(wǎng)”。
事實(shí)上在社區(qū)這個(gè)場(chǎng)景中只有物業(yè)服務(wù)具備唯一性，且在這個(gè)場(chǎng)景中每個(gè)用戶都離不開物業(yè)服務(wù)。而借助互聯(lián)網(wǎng)的東風(fēng)，新經(jīng)濟(jì)模式下，物業(yè)的擴(kuò)張之路主要分為物聯(lián)網(wǎng)概念下的智慧社區(qū)模式，以及新零售理念下的社區(qū)電商模式。
先說智慧社區(qū)，人工智能時(shí)代到來催生出了新的市場(chǎng)機(jī)遇，【智慧】這個(gè)詞語走俏，比如越來越多的社區(qū)啟用了智慧門禁系統(tǒng)，智能車牌云識(shí)別停車系統(tǒng)、小區(qū)各自的電子商城等，這些其實(shí)就是智慧社區(qū)最直接的表現(xiàn)。
事實(shí)上，所謂的智慧社區(qū)其實(shí)是指借助互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等新技術(shù)，應(yīng)用到路網(wǎng)監(jiān)控、城市生命線管理、食品藥品管理、票證管理、家庭護(hù)理、個(gè)人健康與數(shù)字生活等諸多領(lǐng)域，其中最大的財(cái)富其實(shí)還是對(duì)小區(qū)業(yè)主數(shù)據(jù)的吸收和整理，而不再只是局限于物業(yè)費(fèi)，然后再從中挖掘出有價(jià)值的信息，在多元盈利方面也有了更多的可能，這也使得科技公司+房地產(chǎn)公司的組合變得越來越常見。例如360很早就開始與和華遠(yuǎn)合作，而騰訊也很早同方興地產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)議。
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