“雙十一”的游戲玩了十年，每年都是一場電商大戰(zhàn)。今年“雙十一”，天貓總交易額突破了2135億元，相比去年提高了27%，阿里交出了一分漂亮的成績單。而這個時候，隔壁家的京東又在干什么呢？

　　為了給自己添些大戰(zhàn)的籌碼，京東在這個“雙十一”大舉殺入了房地產(chǎn)市場，瞄準(zhǔn)了嚴(yán)冬中的長租公寓。在上個月推出了“京東直租”之后，11月8日，京東房產(chǎn)宣布推出旗下的長租公寓品牌“京品公寓”，同時開放了位于北京條碼社區(qū)立水橋店的首個公寓樣板間。同時，京東表示，將在“雙十一”期間，在北京和上海各推出30間公寓進(jìn)行限量公測，然后陸續(xù)推廣到全國。

　　最近一段時間，關(guān)于長租公寓市場的新聞不斷，逆水行舟，京東能改變整個行業(yè)的邏輯，殺出自己的天地嗎？

　　長租公寓入秋

　　2017年被稱為長租公寓的元年，當(dāng)時有很多鼓勵住房租賃的政策出臺，許多企業(yè)和京東一樣看到了機(jī)遇，紛紛加入到長租公寓市場中來。加入長租公寓大軍的成分比較復(fù)雜，有傳統(tǒng)房地產(chǎn)商背景的，比如萬科、龍湖，有酒店管理背景的，比如如家的逗號公寓，有房地產(chǎn)中介，比如世聯(lián)行的紅璞公寓、鏈家控股的自如，還有純粹依靠資本推動的，比如魔方公寓等等。

　　理論上來講，長租公寓并不是傳統(tǒng)意義上的“風(fēng)口”，它的背后蘊藉了房價上漲、城鎮(zhèn)化持續(xù)和人口紅利的多重現(xiàn)實，是個十足的長期投資機(jī)遇。另外，這些長租公寓確實滿足了租房者的不少痛點：比如對生活中的美和設(shè)計感的需求，社交的需求，當(dāng)然價格的需求也是很重要的。

　　但長租公寓走到現(xiàn)在，確實出現(xiàn)了不小的問題，比如說房租的證券化。原則上來說，對于新興市場，資產(chǎn)金融化本身如果運用得當(dāng)，可以推動產(chǎn)業(yè)的成長，但具體落實到長租公寓市場，可能未必是件好事。

　　長租公寓行業(yè)有一種參與方式，多見于房地產(chǎn)中介公司，公司本身不持有房產(chǎn)，而是利用手中的房源信息，直接向房東承租，通過改造再放盤給租客。這個時候，有的長租公寓會采用ABS融資，這種證券化融資的信用風(fēng)險可能會轉(zhuǎn)嫁給租客和房東。

　　簡單來說，長租公寓用租客的名義，向第三方金融平臺借消費貸，先拿到所有的房租，然后分月向房東還款，而租客每個月繳納租金，實際上是向第三方平臺還貸。由于長租公寓利潤比較低，有些公司拿到資金之后還會去進(jìn)行別的投資，這就無疑放大了資金風(fēng)險。

　　所以到了今年，有長租公寓公司資金鏈斷裂卷款跑路，租客一邊還得還租金（消費貸）以防止個人信用損失，一方面還將失去房子的居住權(quán)——因為房東沒有房租可收。

　　實際上，長租公寓市場的證券化并不是一種明智的選擇，首先租房市場比商品房交易市場的需求更加趨向底層需求，而在這個市場上，以現(xiàn)在的模式來看，真正承擔(dān)風(fēng)險的是一群抗風(fēng)險能力比較弱的年輕人，從這個角度來講，金融或許選錯了目標(biāo)。

　　另外，最基本的問題還是經(jīng)營利潤。對于長租公寓的利潤，業(yè)界說法不一致，有觀點認(rèn)為，集約式經(jīng)營的長租公寓，利潤可以達(dá)到10%以上。而SOHO潘石屹則不建議進(jìn)入長租公寓市場，認(rèn)為這是一定會賠錢的生意。但無論如何，長租公寓利潤比較低，這是一個不爭的事實。

　　除此之外，租客還必須面對經(jīng)營者管理不善、偷工減料、污染超標(biāo)等等問題。今年一位阿里P7級別的員工身患白血病，因而發(fā)文批判自如公寓甲醛超標(biāo)的新聞點燃了整個朋友圈。

　　京東逆水行舟

　　現(xiàn)在輪到京東站在這條跑道上了，然而它的想法要簡單很多，它無意和房東打交道，也不寄希望于其它金融平臺，更不想自擔(dān)風(fēng)險，它瞄準(zhǔn)的只是這個行業(yè)中的兩個小部分——改造和放租。

　　根據(jù)介紹，“京品公寓”對品牌公寓的“煥新”分為“輕裝修”與“重裝修”兩種：其中“輕裝修”主要面向新公寓，著重于軟裝改造，而“重裝修”則主要面向老舊公寓改造，提升居住品質(zhì)。然后按照京東無界零售的思維來做租賃，按照京東房產(chǎn)曾伏虎的說法：“整個京東的供應(yīng)鏈深入嫁接到租房領(lǐng)域。”這也是京東在房地產(chǎn)領(lǐng)域找到流量突破點的一種嘗試。

　　簡單來說，供應(yīng)鏈、金融、大數(shù)據(jù)、設(shè)計、用戶等等，京東都可以參與，但是對于一些資產(chǎn)偏重的環(huán)節(jié)，比如房源、運營的問題，京東都沒有深入涉及，而是交給其它的長租公寓去做。

　　但問題還是在成本，房屋改裝占總運營成本比重十分有限，新派公寓王戈宏就表示，長租公寓拿房成本占到70%，折舊成本12%，運營成本10%，稅收6%。京東涉足這么淺，恐怕很難改變這個市場。

　　而那些深度參與者在干什么呢？開發(fā)商擺脫不了大手筆，把長租公寓當(dāng)成酒店來做，結(jié)果成本高，空置率也高；中介擺脫不了交易型思維，不注重品質(zhì)、售后和維護(hù)。這個市場看上去是天量，但運營起來，才發(fā)現(xiàn)還有很多路要走。

　　但這也許恰恰是一個機(jī)會，就像以前服務(wù)業(yè)發(fā)生的許多故事一樣，你未必需要殺伐決斷的勇氣，只是先進(jìn)入，然后等待這個行業(yè)變化，跟著做調(diào)整，誰能笑到最后，誰才能笑得最好看。

　　來源: 財經(jīng)郎眼Daily-貌貌狼

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