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舊城改造助推商業(yè)爆發(fā)
2017年9月，頗受矚目的萬象天地開業(yè)，以23萬平方米的特大面積居原特區(qū)內(nèi)購物中心體量之最。該項目源于深圳最大的城市更新項目——大沖村舊改。2017年末開拆的湖貝村，規(guī)劃有不少于60萬平方米的商業(yè)面積，巨型購物中心呼之欲出。2018年，位于福田CBD的崗廈舊改項目也將產(chǎn)生一個超級巨無霸——One Avenue卓悅中心，兩期建筑面積高達28.6萬平方米。
“現(xiàn)在的購物中心基本上都來源于城市更新。”深圳市規(guī)劃與國土資源委員會相關負責人一言道破購物中心大爆發(fā)的“玄機”。
走過改革開放的40年，當前深圳面臨可開發(fā)用地日益短缺的境況。市民政局2017年發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，深圳國土開發(fā)強度接近50%，基本沒有可供成片開發(fā)的土地。城市更新成為土地開發(fā)新動力。根據(jù)深圳市城市更新局公布的規(guī)劃，截至2017年6月底，深圳已列入城市更新計劃項目共616項，涉及用地范圍面積達48.92平方公里。
購物中心往往是作為一種商業(yè)配套出現(xiàn)在城市綜合體當中。深圳市南山區(qū)規(guī)劃局相關人士認為：“對于開發(fā)商來說，辦公樓加購物中心的結合是物業(yè)租售的最合理方案。”而住宅的價格也會因為購物中心的存在而得到助推。郭增利表示，即使運營購物中心暫時賺不到錢，“但是可以通過住宅的溢價反哺購物中心。”
購物中心帶來的土地增值也是其受到青睞的原因之一。“好的購物中心它必然是賺錢的，但實際上商業(yè)真正賺錢的是來源于地塊的增值，光靠運營，它的利潤并不可觀。但是如果把這個區(qū)域商圈做起來以后，他的土地增值、物業(yè)增值以及資本市場上的運作，帶來的利潤遠大于你去經(jīng)營它本身。”有著十年商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗的某業(yè)內(nèi)人士分析道。
生存艱難靠餐飲湊人氣
“年輕、時尚、體驗”“集購物、休閑、娛樂為一體”，是深圳大部分購物中心所謂的“主題定位”；網(wǎng)紅店、快時尚成了購物中心的標配：喜茶在兩年內(nèi)已入駐超過20家購物中心；H&M、ZARA成為了各大商場競相爭搶的對象。而那些不能在短期內(nèi)迅速盈利的特色品牌、親民小店，仍然被大部分購物中心拒之門外。
無論是大眾化的粗糙定位，還是大量雷同品牌的引入，都體現(xiàn)了深圳購物中心被動迎合大眾的慌亂之態(tài)。當持續(xù)不斷的供應洶涌入市時，市場競爭變得愈發(fā)激烈，購物中心快速生長前期所采用的粗放經(jīng)營模式也日漸暴露出問題。
盲目復制，讓消費者產(chǎn)生了審美疲勞。筆者走訪了深圳近十家購物中心，所發(fā)放的300份問卷顯示，約40%的消費者認為深圳購物中心存在品牌同質(zhì)化問題，其中有超過10%的消費者表示非常反感購物中心品牌同質(zhì)化。
在市場白熱化競爭的當下，為迎合消費者需求，購物中心業(yè)態(tài)調(diào)整已成常態(tài)。據(jù)統(tǒng)計，2017年，深圳各大購物中心服飾等零售業(yè)態(tài)占比明顯下降，兒童親子、餐飲、生活服務業(yè)態(tài)占比呈上漲趨勢，餐飲逐漸演變成購物中心的重點業(yè)態(tài)。位于福田下梅林的佐阾虹灣購物中心，餐飲占比高達約50%；位于福田CBD的皇庭廣場，餐飲占比也達33%。根據(jù)國際標準，購物中心餐飲占比黃金值為18%。位于南山區(qū)的寶能All city購物中心為博客流，也加碼引入餐飲和兒童業(yè)態(tài)。
盲目增加或減少某種業(yè)態(tài)，并不能拯救購物中心生存困局，反而會破壞商業(yè)市場生態(tài)。“深圳已經(jīng)有很多購物中心的業(yè)態(tài)出現(xiàn)嚴重失衡。”郭增利談道。
局部的過剩導致競爭愈發(fā)激烈，部分購物中心已經(jīng)生存艱難。在華強北片區(qū)，世紀匯購物中心和緊鄰的華強北九方購物中心可謂“冰火兩重天”。兩家購物中心一樓相通，僅一門之隔，這邊的九方購物中心熱鬧非凡，而另一邊的世紀匯購物中心卻人跡寥寥。據(jù)筆者統(tǒng)計，世紀匯購物中心空置店鋪達67間，占比38%。其一樓大面積區(qū)域已被交通銀行購入，而二樓以上幾乎全面空置，部分商家虧損已久即將搬離。
世紀匯購物中心內(nèi)非常冷清。 （陳慧敏 攝于2018年3月3日）
據(jù)筆者統(tǒng)計，2017年底，深圳全市人均購物中心面積為0.8平方米，還不到人均購物中心面積1~1.2平方米的國際標準。這表明，在一些城區(qū)出現(xiàn)過�，F(xiàn)象的同時，另一些區(qū)域卻嚴重不足。不足主要體現(xiàn)在原特區(qū)外一些區(qū)域，如寶安區(qū)、龍崗區(qū)、鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)、坪山區(qū)和光明新區(qū)的人均購物中心，均處于全市平均值以下。 共3頁 上一頁 [1] [2] [3] 下一頁 廣州番禺購物中心打親子溫情牌 但要避免同質(zhì)化經(jīng)營 主題街區(qū)是不是購物中心的救命稻草？ 周口最大購物中心萬達廣場將動工 總投資30億 永旺華南最大平層旗艦店落地佛山新·DNA購物中心 杭州一天開業(yè)三家購物中心 搜索更多: 購物中心 |
