從北上廣深等一線城市來(lái)看，受惠于旺盛的租賃需求，一線城市在2017年前三季度租金普遍上漲。以北京為例，全市及五大核心商圈寫字樓市場(chǎng)需求提升，租金繼續(xù)溫和上漲。有效凈租金為391.3元/月/平方米，同比上漲2.6%。
差異化應(yīng)對(duì)行業(yè)新常態(tài)
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為已經(jīng)從幾年前的扎堆搶灘逐漸過(guò)渡到現(xiàn)在考驗(yàn)資金、運(yùn)營(yíng)、管理等可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題。如何擺脫電商沖擊，同時(shí)避免同質(zhì)化運(yùn)營(yíng)仍然是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。
在11月下旬舉辦的“2017觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)”上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云表示，對(duì)于當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)，“發(fā)展還是硬道理，先謀求購(gòu)物中心的發(fā)展，在發(fā)展過(guò)程中調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，最后促進(jìn)整個(gè)購(gòu)物中心整體的運(yùn)營(yíng)。”
針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的現(xiàn)象，蔡云進(jìn)一步指出，商業(yè)地產(chǎn)有它的獨(dú)特性，是完全根據(jù)城市結(jié)構(gòu)、人口、需求以及市場(chǎng)覆蓋面決定的。“一些開發(fā)商從短期布局出發(fā)，希望通過(guò)先占領(lǐng)市場(chǎng)，再慢慢精耕細(xì)作調(diào)整業(yè)態(tài)，這個(gè)過(guò)程中導(dǎo)致一些二三線城市的購(gòu)物中心項(xiàng)目完全不匹配當(dāng)?shù)乜腿盒枨�，出現(xiàn)了過(guò)剩現(xiàn)象。”
蔡云分析認(rèn)為，應(yīng)該探索差異化運(yùn)營(yíng)的路徑，尋求市場(chǎng)突破點(diǎn)，例如體驗(yàn)式、兒童主題、教育主題等差異化業(yè)態(tài)。“供大于求的時(shí)候肯定會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)化，一旦購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)水平不善，肯定會(huì)影響公司的發(fā)展。像中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，由存量市場(chǎng)代替了原來(lái)的增量市場(chǎng)，在商業(yè)地產(chǎn)中肯定會(huì)出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題，所以投資商業(yè)地產(chǎn)必須要謹(jǐn)慎。”
她認(rèn)為，“體驗(yàn)型消費(fèi)肯定是購(gòu)物中心的必然趨勢(shì)，因?yàn)殡S著網(wǎng)購(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，購(gòu)物中心必須是差異化經(jīng)營(yíng)。體驗(yàn)式消費(fèi)就像家庭客廳消費(fèi)方式，一旦受到市場(chǎng)歡迎了就必須主動(dòng)去做適應(yīng)性調(diào)整。”
事實(shí)上，從2010年住宅市場(chǎng)調(diào)控開始，商業(yè)用地供應(yīng)的持續(xù)增加，大量企業(yè)轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。這也導(dǎo)致以購(gòu)物中心、城市綜合體和寫字樓為主的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量激增。商業(yè)不得不面臨高庫(kù)存、同質(zhì)化運(yùn)營(yíng)等困境。
基于此，不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始構(gòu)建新的價(jià)值鏈，走向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。觀點(diǎn)指數(shù)研究顯示，近年來(lái)，華潤(rùn)、大悅城、龍湖，凱德、恒隆、新鴻基、九龍倉(cāng)等規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，紛紛對(duì)旗下的購(gòu)物中心主題定位、品牌結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)組合以及服務(wù)等進(jìn)行了不同程度的調(diào)整改造，希望通過(guò)個(gè)性化的消費(fèi)體驗(yàn)來(lái)抓住更多消費(fèi)者，獲得收入及價(jià)值的提升，同時(shí)為購(gòu)物中心帶來(lái)新發(fā)展動(dòng)力。
香港興業(yè)國(guó)際集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事鄧滿華在觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上表示，伴隨著存量資產(chǎn)改造，越來(lái)越多開發(fā)單位有機(jī)會(huì)拿到商業(yè)用地，并嘗試進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。“過(guò)去10年間，無(wú)序、過(guò)度的開發(fā)造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，千篇一律，辦公樓和購(gòu)物中心面臨高庫(kù)存的壓力”。
“互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代電商的沖擊，使信息更透明，讓消費(fèi)者也有更多的選擇，這也導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈”。鄧滿華認(rèn)為，客戶的消費(fèi)能力和優(yōu)越的地段只是項(xiàng)目成功的部分因素，面對(duì)當(dāng)前嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)，真正的制勝之道取決于后天的部分，包括項(xiàng)目的定位，開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)理念。在他看來(lái)，存量資產(chǎn)時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向，“要立足于打造真正好的、有體驗(yàn)感和符合消費(fèi)者需求的項(xiàng)目”。
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