發(fā)展現(xiàn)狀
過去一年中，房地產行業(yè)轉型進程進一步加快，單一粗放的短平快開發(fā)、銷售時代已經被改變，更多的資本選擇進入商業(yè)地產。購物中心、寫字樓、公寓、酒店等如雨后春筍般涌現(xiàn)。雖然形式不一，但都指向商業(yè)地產已成為房地產商重新掘金的另一藍海。
數(shù)據顯示，2017年前三季度商業(yè)地產的投資熱情尤為高漲。其中全國辦公樓投資4978億元，同比增長5.4%；商業(yè)營業(yè)用房11710億元，同比增長1.4%。
國內消費持續(xù)強勁，推動了商業(yè)地產的進一步擴展。2017年1-9月，社會消費品零售總額26.3萬億元，同比增長10.4%，最終消費支出對經濟增長的貢獻率達到64.5%。數(shù)據呈現(xiàn)出來的強大消費力，刺激了商業(yè)地產的擴圍之勢，包括香港房企在內的商業(yè)地產商都在不斷搶灘布局。
樓市調控政策的進一步緊縮，也轉移了不少投資者在住宅市場的投資熱情，進而轉向保值增值性更強的商業(yè)地產�？梢灶A見，未來縈繞住宅多年的投資屬性將逐步減弱，而商業(yè)地產將成為下一個投資藍海。
投資加速，商業(yè)地產庫存仍存
相比住宅市場，2017年的商業(yè)地產迎來了更為高漲的發(fā)展熱潮。相關數(shù)據顯示，三年后的2020年，中國房地產投資交易總額或將達到2600億元，對比2016年將大幅增長45%。而其中商業(yè)地產將扮演著重要的角色，預計2017-2020年入市的資金將達到1萬億人民幣。
從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據來看，商業(yè)地產的投資熱情更為高漲。2017年前三季度全國房地產開發(fā)投資80644億元，同比名義增長8.1%，增速比1-8月份提高0.2個百分點。其中住宅增速增長10.4%，增速提高0.3個百分點；辦公樓投資4978億元，同比增長5.4%；商業(yè)營業(yè)用房11710億元，總比增長1.4%。
銷售面積方面，2017年1-9月全國辦公樓銷售面積為3250.86萬平方米，同比增長32.7%，銷售額達到4447.9億元，同比增長25.2%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積8197.77萬平方米，同比增長23.7%，銷售額為8620.25億元，同比增長31.8%。
除了在銷售端保持較大的增速外，2017年前三季度還有大量的商業(yè)地產供應投向市場。從統(tǒng)計局披露的數(shù)據來看，2017年1-9月，辦公樓竣工面積2244萬平方米，同比增長36.1%；商業(yè)營業(yè)用房7322萬平方米，同比增長7.5%。
由于供應遠超過同期的需求，因此即使需求強勁，也沒能使市場的空置率有所下降。和去年相比，困擾商業(yè)地產行業(yè)的“庫存”問題仍然存在。前三季度全國商品房待售面積61140萬平方米，同比增長-12.2%；其中住宅32256萬平方米，同比增長-22%；辦公樓3537萬平方米，同比增長6.1%；商業(yè)營業(yè)用房15504萬平方米，同比增長0.2%。
這也意味著和住宅的庫存比例下降得比較快相比，商業(yè)地產的庫存壓力依然很大。雖然早在去年6月，國務院辦公廳就出臺了若干意見，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。2017年7月份，12個重點城市也開始試點推進租賃住房建設。但是從數(shù)據端呈現(xiàn)的數(shù)據來看，商業(yè)地產去庫存仍然需要更多元化的思路。
共享時代，商業(yè)物業(yè)租金小幅上升
回首過去的10個月，投資開發(fā)以及消費需求的演變，拉動了商業(yè)地產的快速增長。重新吸引投資者和開發(fā)商關注的商業(yè)地產，似乎有強勢回歸之勢，未來升值潛力值得期待。
商業(yè)地產的回歸，首先就表現(xiàn)在寫字樓和商鋪租金的提升。2017年1-9月，“雙創(chuàng)”效應持續(xù)發(fā)酵，TMT(科技、媒體、電信)行業(yè)發(fā)展迅猛，這也直接帶動了辦公樓租賃需求的強勁增長。
從北上廣深等一線城市來看，受惠于旺盛的租賃需求，上述城市在2017年前三季度租金普遍上漲。以北京為例，全市及五大核心商圈寫字樓市場需求提升，租金繼續(xù)溫和上漲。有效凈租金為391.3元/月/平米，同比上漲2.6%。上海方面，由于有不少新興的商務區(qū)已經漸漸成熟，因此有不少企業(yè)選擇入駐租金和交通更具吸引力的非中央商務區(qū)。受此影響，上海中央商務區(qū)的寫字樓租金環(huán)比微跌0.3%，非中央商務區(qū)則環(huán)比上漲1.3%。
在空置率方面，共享辦公的加速跑馬圈地，對寫字樓的空置去化起到了積極作用，也是推高寫字樓租金的原因之一。以二線城市中的重慶為例，聯(lián)合辦公運營商觸角已經從普通的商業(yè)園區(qū)伸及甲級寫字樓，成為市場需求的重要來源。
除此之外，作為商業(yè)物業(yè)不可或缺的一部分，過去幾個月中購物中心的表現(xiàn)也十分亮眼。面對日趨激烈的市場競爭，很多核心商圈的購物中心均進行了改造升級，優(yōu)質購物中心的空置率持續(xù)走低。得益于此，租金也有所上浮，尤以首層表現(xiàn)較為明顯。2017年第三季度，廣州全市優(yōu)質購物中心首層平均租金水平達702.5元/平/月，環(huán)比微漲0.1%，同比上漲0.6%。
另外，非核心商圈也有較突出的表現(xiàn)，隨著城市不斷向外輻射發(fā)展，零售商持續(xù)看好非核心商圈及近郊，令區(qū)域內購物中心入駐率環(huán)比繼續(xù)有所上升。
2017年前三季度，全國居民消費價格同比上漲1.5%。其中，教育文化和娛樂上漲2.5%。在消費升級的背景下，酒店行業(yè)也交出了一張比較好答卷。酒店數(shù)據供應商STRGLOBAL的數(shù)據顯示，截至2017年7月，我國酒店入住率同比增長4.8%，平均房價同比增長0.5%，每間可售房收入（RevPAR）同比增長5.3%。這也是RevPAR首次實現(xiàn)正增長。
體驗創(chuàng)新，存量物業(yè)盤活消費新需求
從2010年住宅市場調控伊始，商業(yè)用地供應增加，大量企業(yè)轉型開發(fā)商業(yè)地產。這也導致以購物中心、城市綜合體和寫字樓為主的商業(yè)地產供應量激增。商業(yè)不得不面臨高庫存、同質化運營等困境。
以商業(yè)地產目前的狀況來看，傳統(tǒng)“短平快”的開發(fā)銷售模式已經不可持續(xù)。為了在眾多的項目中脫穎而出，不少商業(yè)地產項目開始構建新的價值鏈，走向精細化運營。這也造就了2017年商業(yè)地產行業(yè)的多點開花。
最直觀的感受，就是購物場所從過往單一的零售中“脫胎換骨”，逐漸提高體驗性業(yè)態(tài)的占比。隨著消費者的需求越趨多元，購物已不是商場唯一的“表達”方式，而是更多地呈現(xiàn)在休閑、運動、娛樂、就餐、培訓、教育等多方面的消費訴求。
對于運營商來說，體驗式商業(yè)地產能夠通過營造商場情景，最大化地將消費者吸引進來，具有很強的聚客能力。此外，客群的問題的解決帶動了其他業(yè)態(tài)的消費，縮短新項目的市場培育期，對于銷售來說不無裨益。
2017年7月，大悅城就在北京、上海兩地開始試水“智慧商圈”，打造體驗式購物中心。消費者只需要用支付寶掃口碑碼就能享受優(yōu)惠信息展示、綁定口會員卡、在線排隊、智慧停車、場景推薦等服務。
遠在香港的購物中心也感受到了這股體驗式潮流，在過去的19個月里，為了迎合消費者的多元化需求，香港金鐘的太古廣場調整了相關的招商策略。不僅引進了30個新商家，還將餐飲類店面的數(shù)量增加了一倍。同為商業(yè)地產港企的九龍倉和希慎興業(yè)等公司，也在為旗下的商場增添更多的餐飲和生活休閑類商家。
需要注意的是，商業(yè)地產的龐大存量激發(fā)了長租公寓、聯(lián)合辦公空間等新興業(yè)態(tài)的興起。數(shù)據顯示，當前中國房屋租賃市場的規(guī)模是1.1萬億元，至2025年將達到2.9萬億元量級，2030年數(shù)字將倍增至4萬億元。
這其中長租公寓扮演著非常重要的角色。2017年全年，長租公寓市場的規(guī)模將突破4000億元。這也吸引了房產中介、酒店開發(fā)商以及互聯(lián)網創(chuàng)業(yè)公司紛紛加入。而房地產開發(fā)商諸如碧桂園、龍湖、保利、萬科、佳兆業(yè)等品牌房企也開始加速跑馬圈地，演繹存量時代的創(chuàng)新空間。
另外，聯(lián)合辦公在2017年迎來了爆發(fā)性增長。觀點指數(shù)獲取的數(shù)據顯示，目前全國約有2300家聯(lián)合辦公企業(yè)，平均每天就有3家企業(yè)誕生。而2017年全年，中國聯(lián)合辦公的潛在市場規(guī)模將在3萬億以上。
體現(xiàn)在商業(yè)地產領域，不少企業(yè)甚至在自己經營的購物中心中內置了聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)。比如龍湖地產旗下的聯(lián)合辦公品牌“一展空間”已相繼在北京、成都、上海等地的天街商業(yè)中開業(yè)。
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