融資趨緊，房企探路資本新通道
從另一方面來觀察，很多商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況不佳，租金不能覆蓋運(yùn)營(yíng)成本，空置嚴(yán)重；除此之外，扎堆的寫字樓千篇一律、缺乏個(gè)性，造成供給結(jié)構(gòu)和租戶需求不匹配的局面。而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)最為核心的資金問題，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商資金沉淀嚴(yán)重，融資模式仍然較為單一。
2016年10月，國(guó)家發(fā)改委也下發(fā)了《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》，要求嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。進(jìn)入2017年，證監(jiān)會(huì)修訂相關(guān)細(xì)則，規(guī)定上市公司融資后18個(gè)月內(nèi)不能啟動(dòng)再融資，次新股再融資將受限。此外，融資額度也不能超過上次發(fā)行股份的20%，這些讓原來就飽受資金困擾的商業(yè)地產(chǎn)處境變得更加困難。
在融資繼續(xù)收窄的趨勢(shì)下，資產(chǎn)證券化成為商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具悄然興起。2017年1月20日，大信置業(yè)旗下上午信托基金——大信商用信托成功登陸新加坡交易所主板，成為中國(guó)大陸首個(gè)民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)信托基金。這也激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始各顯神通，探索在海外市場(chǎng)的籌資之路。
新交所數(shù)據(jù)顯示，目前新加坡約有43個(gè)房地產(chǎn)信托與商業(yè)信托，總市值高達(dá)530億美元。其中有不少是由中國(guó)企業(yè)發(fā)起，而且是純中國(guó)資產(chǎn)在新加坡上市的房地產(chǎn)信托。借助新加坡這個(gè)國(guó)際性的房地產(chǎn)投資平臺(tái)，越來越多的國(guó)內(nèi)企業(yè)盤活了資產(chǎn)池。并利用回籠的資金進(jìn)行其他業(yè)務(wù)擴(kuò)展，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)由“重”變“輕”的過程。
于國(guó)外疏通資金通道外，不少企業(yè)也在國(guó)內(nèi)積極尋找突破口。先是10月中旬，新派公寓破冰長(zhǎng)租公寓REITs，擬發(fā)行金額為2.7億元的權(quán)益型類REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）產(chǎn)品；爾后的10月23日，全國(guó)首單央企租賃住房REITs及首單儲(chǔ)架發(fā)行的REITs產(chǎn)品也獲批發(fā)行，保利地產(chǎn)作為發(fā)行人，產(chǎn)品總規(guī)模50億元。這也意味著，租賃型住房配套性融資的長(zhǎng)效機(jī)制已然破冰。
行業(yè)分析
回首走過的近一年時(shí)間里，2017年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生了不少影響全行業(yè)的大事件。在短短四個(gè)月內(nèi)，潘石屹將自己曾經(jīng)“珍愛”的上海虹口SOHO及凌空SOHO出清，作價(jià)85.14億元；而定下一億小目標(biāo)的王健林，作價(jià)199.6億元，就將旗下凈值331.76億元總建筑面積328.63萬平米的酒店資產(chǎn)包出售給富力。
看多看空皆有往來者，留下來的繼續(xù)堅(jiān)守，并從重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營(yíng)，越趨理性化。2017年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步優(yōu)勝劣汰、去蕪存菁，并涌出許多新的實(shí)踐和探索，推動(dòng)著行業(yè)的發(fā)展。
商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新支點(diǎn)，原創(chuàng)IP盛行
興起之初的IP，只是在游戲、小說、電影等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)里擁有極高的話語權(quán)，而隨著消費(fèi)需求的升級(jí)，逐漸衍生出一種對(duì)相同文化和相同族群的認(rèn)同和渴望。因此，IP的商業(yè)價(jià)值被逐漸重視，成為原創(chuàng)業(yè)態(tài)的主要發(fā)展脈絡(luò)。
商業(yè)交易最核心的因素就是稀缺性，稀缺性產(chǎn)生在哪里，哪里就將出現(xiàn)交易入口。對(duì)于好的商業(yè)IP來說，不僅能瞬間擊中大家的情感訴求，產(chǎn)生源源不斷的話題，還能自帶流量，帶動(dòng)相關(guān)業(yè)態(tài)的發(fā)展。
哈利波特、機(jī)器貓、迪士尼這些大IP，是被植入商業(yè)地產(chǎn)的首選，比如購物中心主辦的線下IP主題展。2016年朝陽大悅城開始提出“自我IP化”，并先后舉辦了哆啦A夢(mèng)展覽、與原創(chuàng)品牌“吾皇萬睡”合作舉辦實(shí)景體等。
2017年8月26日，朝陽大悅城筑起“仙劍城”，仙靈島、仙劍客棧、水月宮，這些玩著游戲、看著電視劇長(zhǎng)大的年輕群體對(duì)仙劍很有認(rèn)同感，同時(shí)又極具消費(fèi)能力。其次，借助新興的VR等沉浸娛樂方式，還原粉絲心中的經(jīng)典場(chǎng)景，也成為商業(yè)IP的核心亮點(diǎn)。
大悅城提供的數(shù)據(jù)顯示，“仙劍城”開業(yè)頭兩天將朝陽大悅城的客流同比提升了11%，銷售額同比上漲26%（次周末分別是8%和22%）。
隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”熱度的飆升，新的傳播方式和新生代的IP不斷涌現(xiàn)。2017年“五一”黃金周期間，廣州正佳廣場(chǎng)利用戶外廣場(chǎng)打造“正佳野餐季”兩大活動(dòng)。其中，“正佳野餐季”成為國(guó)內(nèi)商界屈指可數(shù)的成功原創(chuàng)IP活動(dòng)之一。
結(jié)合自身商業(yè)項(xiàng)目特性打造屬于自己的IP，不僅能為消費(fèi)者帶來愉悅的體驗(yàn)，同時(shí)還能轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益。這也成為IP創(chuàng)新使用的新思路。
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