一線城市的地產(chǎn)依賴度偏低有兩方面原因。首先，一線城市的產(chǎn)業(yè)體系十分完善，盡管房價比較貴，但對房地產(chǎn)的依賴度不高；其次，超大城市已經(jīng)進(jìn)入到嚴(yán)格控制城市邊界和城市人口規(guī)模的階段，新增的土地供應(yīng)明顯減少，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資的體量也得到嚴(yán)格控制。
大連、哈爾濱等城市，房地產(chǎn)投資占GDP的比重雖然不高，但并不表明它們不依賴房地產(chǎn)，而是這些城市過去供應(yīng)量很大、庫存高企，人口流入明顯減少，因此近兩年來，開發(fā)商拿地和開發(fā)投資也就大大降低了。
實際上這些城市仍然十分依賴房地產(chǎn)，并且通過各種方式在救樓市。比如沈陽最近出臺了樓市新政，支持大中專畢業(yè)生購買商品住房，并規(guī)定畢業(yè)時間不超過8年的大中專畢業(yè)生，可以提取父母的公積金支付購房首付款。
與大連、哈爾濱等東北城市相似，廣大三四線城市由于過去幾年大規(guī)模的土地出讓、供應(yīng)量很大，庫存高企，因此從2014年后，開發(fā)商拿地和投資大幅減少。本報記者對泉州、金華、襄陽、常德、九江、北海、威海、徐州等8個三線城市的統(tǒng)計顯示，這些城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重都低于20%，不少城市都低于10%，比如常德只有4.48%，九江只有6.99%。
2010年之后，隨著一二線城市的限購，不少開發(fā)商大舉進(jìn)軍三四線城市，三四線城市的城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)乃至經(jīng)濟(jì)增長都突飛猛進(jìn)，但由于當(dāng)?shù)氐男枨筝^為有限，不少人口還在向一二線城市轉(zhuǎn)移，因此這些城市的地產(chǎn)很快就明顯過剩。換句話說，并不是這些城市不想依賴房地產(chǎn)，而是已經(jīng)沒法依賴了。
下一個風(fēng)險點
從上述數(shù)據(jù)看，在經(jīng)濟(jì)下行壓力依舊不小的背景下，有的城市確實對于房地產(chǎn)有著相當(dāng)程度的依賴，也有的城市房價出現(xiàn)了大幅上漲，但并非將一切都壓在了房地產(chǎn)之上。當(dāng)然，如果房價繼續(xù)飆漲，后果不堪設(shè)想。
劉哲向本報記者表示，本輪的樓市狂熱，并不是實際購買力提高或剛性需求增長支撐的，更多的是受到實體經(jīng)濟(jì)、政策因素、預(yù)期變化、金融因素、房地產(chǎn)商、地方政府財政和業(yè)績訴求等因素的影響。這使得房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險會加速集聚，在經(jīng)歷過去年的股災(zāi)、匯改之后，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)下一個主要風(fēng)險點。
“隨著人口周期對于房地產(chǎn)支撐作用的減弱，金融拉動效應(yīng)越來越明顯，中國房地產(chǎn)增量的黃金期已經(jīng)過去，今后更多地將處于一個存量期。”劉哲表示，中國經(jīng)濟(jì)的未來取決于培育新供給新動能。從簡單地出賣資源、環(huán)境、勞動等硬價值，到附加上更多軟價值，這將是傳統(tǒng)供給向新供給的轉(zhuǎn)型升級之道。
在丁長發(fā)看來，本輪房地產(chǎn)價格的暴漲對實體經(jīng)濟(jì)的傷害不小。第一，資源的錯誤配置——因為房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)，大量資金脫實就虛；第二，對于消費(fèi)有擠出效應(yīng)——大量的家庭資金進(jìn)入房地產(chǎn)，別的消費(fèi)就大幅度減少了；第三，高房價對生活生產(chǎn)成本有傳導(dǎo)效應(yīng)，勞動力成本、攤在各種商品上的成本也隨之提高；第四，階層分化——有房的財富就多，沒房的更加買不起，階層固化非常嚴(yán)重。
“我們接下來主要做的就是多管齊下，拿出實實在在的解決舉措。一是進(jìn)行金融機(jī)構(gòu)改革，增加中小金融機(jī)構(gòu)，通過制度創(chuàng)新，對應(yīng)中小企業(yè)。另一方面，解決地方政府對于土地財政的依賴問題。”丁長發(fā)說。
事實上，今年7月26日召開的中共中央政治局會議在部署下半年經(jīng)濟(jì)工作、做好“三去一降一補(bǔ)”的同時，首次提出了中國要抑制資產(chǎn)泡沫。市場各方分析認(rèn)為，“資產(chǎn)泡沫”可能主要指的就是房地產(chǎn)泡沫。
中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛教授對本報記者表示，凡是房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)的城市，都是土地供應(yīng)比較寬松的，供應(yīng)節(jié)奏也比較好。如果政府不是想把土地價格推高，而是想讓經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)，應(yīng)該有操作的辦法。（來源：第一財經(jīng)日報 作者：林小昭 祝嫣然 曾純之）
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