“我們業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)率從來沒有那么快過。我們現(xiàn)在忙不過來，部門人手不夠�，F(xiàn)在安永房地產(chǎn)交易并購組里，50%的客戶或企業(yè)是中國客戶。中國客戶的交易量已經(jīng)超過了美國的現(xiàn)有大型交易，簡(jiǎn)直讓人難以置信。”張曉青告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，“最開始發(fā)展起來是在過去三年，現(xiàn)在業(yè)務(wù)拓展得越來越寬，旅游地產(chǎn)、工業(yè)用地、倉庫、碼頭等早就開始投資了，投資者甚至開始在了解養(yǎng)老地產(chǎn)的情況了。”
減稅吸引海外投資
房地產(chǎn)研究公司Real Capital Analytics的數(shù)據(jù)顯示，2015年投資美國房地產(chǎn)的外國跨境資本總額約為784億美元，占美國房地產(chǎn)投資總額的16%。其中外國養(yǎng)老基金投資約為75億美元，約占所有海外投資的10%。
而去年12月開始生效的法律有助于吸引來自包括中國的海外投資進(jìn)入美國的商業(yè)房地產(chǎn)。1980年通過的《外國投資房地產(chǎn)稅法》(FIRPTA)經(jīng)過修改，減少了外國投資美國房地產(chǎn)的稅負(fù)，其中最大的獲益者為外國養(yǎng)老基金。
很早以前，外國公司和外國人在美國投資不需要像美國公司和個(gè)人那樣繳納所得稅和增值稅。但為了保護(hù)美國的農(nóng)場(chǎng)，美國在1980年推出FIRPTA，要求外國投資者在出售美國的房產(chǎn)權(quán)益時(shí)需要像美國公司和個(gè)人一樣繳稅。
為了防止外國賣家賣房后一走了之，不繳納任何稅收，該法案要求外國投資者預(yù)扣10%的售價(jià)作為預(yù)估聯(lián)邦稅稅款，州政府也要求一定比例的預(yù)扣稅款作為預(yù)估州稅。外國投資人最終報(bào)稅后，預(yù)扣的稅款多退少補(bǔ)。房產(chǎn)權(quán)益不僅僅包括土地、樓宇以及任何與該土地有關(guān)的財(cái)產(chǎn)，還包括石油、天然氣和礦產(chǎn)，以及取得美國不動(dòng)產(chǎn)控股公司的股權(quán)或者房地產(chǎn)投資信托的股權(quán)。
FIRPTA有一系列的免除條款，最近的這次修訂就是放寬了免除條款的條件。所有達(dá)到外國養(yǎng)老基金資質(zhì)的海外投資者將免除稅收。同時(shí)，如果外國投資人擁有的房產(chǎn)權(quán)益不超過10%，也將免除稅收。這比過去35年里外國投資人要滿足免稅條件的持股上限5%提高了一倍。當(dāng)然如果不滿足這些免除條款，新的法案要求聯(lián)邦預(yù)扣稅款比例從10%上調(diào)到15%。
根據(jù)Real Capital Analytics的數(shù)據(jù)，在過去12個(gè)月里，美國商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)最活躍的買家當(dāng)中，前3位都是美國公司，其中黑石集團(tuán)以378億美元購買594幢物業(yè)成為第一買家。而前10名買家中有6家外國投資人，包括以75億美元購買了240幢物業(yè)的挪威央行投資基金，以及加拿大和卡塔爾的3家養(yǎng)老投資基金。中國的安邦保險(xiǎn)以69億美元購買17幢物業(yè)排名第7，而且很明顯安邦投資的物業(yè)單價(jià)比其他機(jī)構(gòu)高。
“在中國企業(yè)的眼中，不動(dòng)產(chǎn)一向是最安全的投資之一。因?yàn)槊绹且粋�(gè)法制社會(huì)，資產(chǎn)的安全性有保障。中國人的投資一向是安全第一，要保值�，F(xiàn)在已經(jīng)發(fā)現(xiàn)開發(fā)才能獲得最大化增值。所以現(xiàn)在中國最大的前20家房地產(chǎn)商全都在美國投資房地產(chǎn)。” 張曉青說。（一財(cái)網(wǎng) 周佳）
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