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近年來全球經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)頻繁波動(dòng)，在全球基金經(jīng)理眼中，世界級(jí)超一線城市倫敦、紐約、東京和巴黎居高不下的房地產(chǎn)市場(chǎng)早已不再誘人，反而像柏林、北京、西雅圖等二線城市正不斷施展在房地產(chǎn)投資方面的魅力。
根據(jù)國際房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行（JLL）的最新數(shù)據(jù)，四大超一線城市的總投資較上年減少了10%，降至1280億美元；而二線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資則陡增65%，達(dá)到300億美元�？梢钥吹�，雖然超一線城市仍在全球商業(yè)地產(chǎn)投資中占據(jù)大頭，但這一比例已經(jīng)在走下坡路。
根據(jù)房產(chǎn)公司Knight Frank和Douglas Elliman在本月初聯(lián)合發(fā)布的《2016年財(cái)富報(bào)告》顯示，全球房?jī)r(jià)最貴的10個(gè)城市依次是摩納哥、香港、倫敦、紐約、悉尼、日內(nèi)瓦、新加坡、上海、巴黎和北京。其中，在房?jī)r(jià)昂貴程度排名全球第十的北京，100萬美元只能買到58平方米大小的房產(chǎn)；相比之下，同樣100萬美元在連續(xù)第九年位列全球房?jī)r(jià)首位的摩納哥只能買到17平方米的房產(chǎn)。此外，100萬美元在倫敦、紐約、巴黎和東京這四個(gè)超一線城市能買到的房產(chǎn)面積分別為22、27、57和83平方米。
事實(shí)上，在全球多數(shù)國家的寬松和負(fù)利率政策背景下，尋求高回報(bào)的一波機(jī)構(gòu)資本在過去兩年涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，全球房地產(chǎn)泡沫不斷被助長。JLL的數(shù)據(jù)顯示，全球房地產(chǎn)在2015年吸引了7000億美元的直接投資，而2014年吸引的直接投資還要更多，僅略低于金融危機(jī)前的7580億美元?dú)v史最高紀(jì)錄。
但在2016年開春，隨著股市和債市陷入動(dòng)蕩、中國和其他新興經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)增速放緩，世界范圍內(nèi)的財(cái)富創(chuàng)造也隨之放慢腳步，倫敦、紐約等超一線城市的房?jī)r(jià)正從歷史高位滑落。對(duì)此，著名房地產(chǎn)基金管理公司拉塞爾投資管理公司客戶資本集團(tuán)全球主管喬恩·澤納表示，就房地產(chǎn)價(jià)值而言，巔峰時(shí)期已經(jīng)過去，但這可能成為對(duì)過熱的中心城市高端市場(chǎng)的一次適當(dāng)修正，預(yù)計(jì)近年房地產(chǎn)價(jià)值將更為穩(wěn)定。
為獲得“更優(yōu)質(zhì)的回報(bào)”，部分投資機(jī)構(gòu)開始將目光投向相對(duì)低調(diào)的一些歐洲和亞洲城市。一方面，在商業(yè)周期中，收購更知名地段資產(chǎn)可獲利的時(shí)間段往往受限；而與之相比，低一檔的地段能夠提供比較恒定的回報(bào)。另一方面，在二線城市的賣家因經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)波動(dòng)而受到?jīng)_擊的情況下，投資者有了逢低吸納的機(jī)會(huì)。
負(fù)責(zé)經(jīng)營富達(dá)10億歐元規(guī)模的歐洲房地產(chǎn)基金的尼爾·凱布爾如此形容在二線市場(chǎng)穩(wěn)步構(gòu)建房地產(chǎn)的策略——就像從20米的地方開始百米賽跑一樣。據(jù)悉，去年富達(dá)一個(gè)4.5億英鎊的英國基金實(shí)現(xiàn)了高達(dá)14%的回報(bào)率，而該基金投資的地段皆是諸如伯恩茅斯和蓋特威克等非一線地段。
北京商報(bào)記者 陶鳳 初曉彤
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