因?yàn)槌Ｗ∪丝跀?shù)量龐大，北京的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求也大于其他城市。從目前來看，總體上還沒有出現(xiàn)供應(yīng)過剩的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但是，最新發(fā)布的相關(guān)報(bào)告顯示，一線城市總體距離城市人均商業(yè)面積1.5平方米的警戒值已不太遙遠(yuǎn)。
紅商網(wǎng)訊：近日，為嚴(yán)格控制不符合首都城市戰(zhàn)略定位的新增產(chǎn)業(yè)，為“高精尖”商業(yè)騰出發(fā)展空間，北京市政府正式發(fā)布了《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄2014年版》，其中也涉及到商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)新政，首都功能核心區(qū)(東城、西城)將禁止新建和擴(kuò)建批發(fā)市場(chǎng)，1萬平方米以上的零售商業(yè)設(shè)施也被寫入禁止名單。該政策同時(shí)規(guī)定，在城市功能拓展區(qū)(朝陽、海淀、豐臺(tái)和石景山)，東、西、北四環(huán)路和南三環(huán)路以內(nèi)，將禁止新設(shè)立營業(yè)面積在1萬平方米以上的零售商業(yè)設(shè)施。
世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉在接受記者采訪時(shí)表示：北京市此前就曾出臺(tái)過新增零售商業(yè)項(xiàng)目的限制條款。據(jù)記者了解，2004年，北京曾出臺(tái)“北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄，”對(duì)零售商業(yè)進(jìn)行了規(guī)范。
“這一次禁令是對(duì)整個(gè)北京的新增零售商業(yè)的限制。” 住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌在接受記者采訪時(shí)表示，“其目的是為了防止商業(yè)地產(chǎn)的過剩。”
戴德梁行華北區(qū)研究部主管趙巖在接受記者采訪時(shí)特別強(qiáng)調(diào)，北京四環(huán)內(nèi)限制新增零售商業(yè)，這意味著開發(fā)商將在北京四環(huán)外的新城尋找新的發(fā)展區(qū)域，通州、順義、大興等新城將迎來新一輪商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)高峰。
防止商業(yè)地產(chǎn)過剩
因?yàn)槌Ｗ∪丝跀?shù)量龐大，北京的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求也大于其他城市。從目前來看，總體上還沒有出現(xiàn)供應(yīng)過剩的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但是，最新發(fā)布的相關(guān)報(bào)告顯示，一線城市總體距離城市人均商業(yè)面積1.5平方米的警戒值已不太遙遠(yuǎn)。
針對(duì)北京市的零售商業(yè)設(shè)施新政，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是一個(gè)利好的信息，可以防止過剩造成的資源浪費(fèi)。顧云昌表示，“目前，北京中心城區(qū)的零售商業(yè)設(shè)施數(shù)量已經(jīng)足夠，如果不在數(shù)量上控制將會(huì)造成不必要的過度競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)北京商業(yè)布局，政府確有規(guī)劃的必要。”
業(yè)內(nèi)人士指出，從這個(gè)角度來看，盡管在一線城市及部分二線城市目前商業(yè)地產(chǎn)還沒有系統(tǒng)性的供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)，但也應(yīng)該提早防范。
而從商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)面臨飽和或過剩狀態(tài)的原因來看，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受記者采訪時(shí)表示，“北京地區(qū)人多地少，北京四環(huán)以內(nèi)土地資源更加稀缺，因此限制批發(fā)市場(chǎng)以及大型零售商業(yè)設(shè)施的建設(shè)，是為了進(jìn)一步提高土地的使用效率，體現(xiàn)土地的價(jià)值。”
“北京四環(huán)內(nèi)將以其他商業(yè)物業(yè)為主，如金融、文化、科技、居住用地等，這也與北京地區(qū)城市規(guī)劃有關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)除了批發(fā)市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)外，還有寫字樓、購物中心等形態(tài)，對(duì)這些高端物業(yè)并沒有明令禁止。可以說在北京四環(huán)外的新城，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)有一定的機(jī)遇，因?yàn)楸本┧沫h(huán)內(nèi)遭到限制，大型商圈選址只能向外圍拓展。”
從我國加入WTO之后，北京走向國際化大都市的步伐日漸加快。麥德龍、家樂福等國際零售巨頭以及其他的零售商業(yè)物業(yè)加快進(jìn)入我國，特別是北京市場(chǎng)。
據(jù)悉，在2004年“北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄”中曾規(guī)定，北京城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)，限制新增營業(yè)面積1萬平方米以上大型百貨店、大型綜合超市;北京城區(qū)三環(huán)路以內(nèi)限制新增營業(yè)面積1萬平方米以上的大型倉儲(chǔ)式商場(chǎng)、大型專業(yè)超市。
趙巖在接受采訪時(shí)表示，“現(xiàn)在，北京優(yōu)質(zhì)購物中心總存量700多萬平方米。其中，500萬平方米占比70%，在限制建設(shè)范圍之內(nèi);200萬平方米占比30%的在郊區(qū)。”
趙巖表示，“從北京整體上說，中大型商業(yè)過于集中化，存在資源浪費(fèi)傾向。”
由于信息不透明，商業(yè)設(shè)施在開發(fā)定位經(jīng)營過程中存在盲目性。特別是目前傳統(tǒng)零售業(yè)不斷擴(kuò)張經(jīng)營規(guī)模愈來愈大，而單純依靠店面數(shù)量和規(guī)模獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的發(fā)展模式顯然并不具備可持續(xù)性。如果不對(duì)此進(jìn)行規(guī)范和控制，將留下更多隱患。
其次，趙巖認(rèn)為，隨著人口郊區(qū)化，中心城區(qū)的人口會(huì)越來越少，該政策的出臺(tái)也將對(duì)北京零售商業(yè)的整體布局起到引導(dǎo)和合理規(guī)劃、控制的作用。
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