紅商網(wǎng)訊：越來(lái)越多的商業(yè)綜合體出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，引起了杭州市政府的高度重視。最近，杭州市發(fā)改委明確提出：杭州的商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)要回歸理性，優(yōu)化布局。具體而言，杭州今后將禁止城北(運(yùn)河新城)與城東新城新增大型商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)，對(duì)局部過(guò)度飽和區(qū)域進(jìn)行嚴(yán)格控制。

　　而與杭城比鄰而居的紹興，最近幾年，規(guī)模型商業(yè)綜合體也在上演“加速度”。紹興會(huì)不會(huì)出現(xiàn)與杭城類(lèi)似的尷尬?投資者和紹興市相關(guān)職能部門(mén)該如何根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展需求謀篇布局呢?在商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)一撥接著一撥的潮流中，對(duì)于紹興消費(fèi)市場(chǎng)而言，該如何避免重蹈杭州商業(yè)體的尷尬呢?

　　“網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布點(diǎn)，不能一味地‘復(fù)制’，否則容易造成大量公共資源的浪費(fèi)，”柯橋區(qū)統(tǒng)計(jì)局一負(fù)責(zé)人這樣認(rèn)為，現(xiàn)在紹興引進(jìn)的各類(lèi)商業(yè)綜合體確實(shí)太多了，同質(zhì)化現(xiàn)象尤為嚴(yán)重，規(guī)劃布局上應(yīng)該好好把把關(guān)了。

　　“從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，由于商業(yè)綜合體的建設(shè)是市場(chǎng)行為，管理部門(mén)不會(huì)過(guò)多干預(yù)，但數(shù)量上太多肯定會(huì)帶來(lái)不好的一面，有鑒于此，未來(lái)商業(yè)綜合體應(yīng)該朝專(zhuān)而精的方向發(fā)展，一味從量上擴(kuò)充只會(huì)是一種浪費(fèi)資源”。紹興市商務(wù)局市場(chǎng)發(fā)展處副處長(zhǎng)傅國(guó)新在接受采訪時(shí)這樣表示，而在此前，商業(yè)綜合體的具體規(guī)劃都是由各區(qū)縣自行制定的，因而會(huì)出現(xiàn)浪費(fèi)現(xiàn)象。

　　對(duì)于商業(yè)綜合體如何發(fā)展，在今年兩會(huì)期間，市政協(xié)委員孫永明也提出：在越城區(qū)一環(huán)線內(nèi)，沿解放路就有三處綜合體規(guī)劃，加上不遠(yuǎn)的迪蕩綜合體，越城區(qū)的商貿(mào)綜合體已基本達(dá)到了飽和狀態(tài)，對(duì)于這一業(yè)態(tài)的未來(lái)發(fā)展，必須在規(guī)劃布點(diǎn)、運(yùn)營(yíng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)等方面好好統(tǒng)籌，切忌一窩蜂盲目開(kāi)發(fā)，否則容易造成同質(zhì)綜合體之間的“血拼”，并給紹興商貿(mào)業(yè)帶來(lái)諸多傷害。

　　曾在杭州大廈、金帝集團(tuán)等多家商場(chǎng)擔(dān)任總經(jīng)理、商業(yè)顧問(wèn)的職業(yè)經(jīng)理人王國(guó)鈞，對(duì)這種說(shuō)法深表贊同。

　　王國(guó)鈞認(rèn)為，目前，紹興的商業(yè)綜合體總量雖然多，但老城區(qū)并不多，而之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的局面，主要還是由于之前各縣市區(qū)自主引進(jìn)和開(kāi)發(fā)，缺乏統(tǒng)盤(pán)規(guī)劃。“如果在大城市的框架內(nèi)，將資源整合，避免重復(fù)建設(shè)，紹興的品牌凝聚力會(huì)更強(qiáng)，高端品牌一旦入駐，紹興的商業(yè)層次會(huì)很快提高，對(duì)周邊的吸引力也會(huì)大大提升。”

　　“對(duì)于相關(guān)職能部門(mén)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該有前瞻性，未來(lái)5年、10年或是20年，對(duì)商業(yè)綜合體要有一個(gè)總體布局的規(guī)劃，以避免重復(fù)建設(shè)的諸多不利。”一些商業(yè)界業(yè)內(nèi)人士如此表示，一方面在將來(lái)的規(guī)劃中考慮商業(yè)綜合體時(shí)要謹(jǐn)慎，控制規(guī)模。另一方面在考慮投資方時(shí)，要選擇有相關(guān)管理經(jīng)驗(yàn)的投資主體，眼下一些房地產(chǎn)商在投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，有時(shí)會(huì)有沖動(dòng)性，有資金但沒(méi)有管理經(jīng)驗(yàn)，可能給后續(xù)的發(fā)展帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

　　商業(yè)綜合體在發(fā)展過(guò)程中，到底應(yīng)該是重“質(zhì)量”還是比“數(shù)量”呢?“目前，這一問(wèn)題也已引起了市委、市政府高度重視，相關(guān)規(guī)劃也已于去年開(kāi)始編制，”15日下午，紹興城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院一負(fù)責(zé)人這樣表示，今后的布局究竟會(huì)如何變動(dòng)，由于相關(guān)規(guī)劃尚未完成，現(xiàn)在還無(wú)法詳細(xì)告知。

　　避免同質(zhì)化 規(guī)劃要有前瞻性

　　市區(qū)大大小小的商業(yè)綜合體已有幾十個(gè)

　　今年9月份，在紹興老城區(qū)，擁有25萬(wàn)平方米的金帝銀泰城將正式開(kāi)門(mén)迎客，除了云集眾多國(guó)內(nèi)外一線知名服飾、包包品牌外，但凡國(guó)內(nèi)叫得響的小吃和名點(diǎn)，也能一一能在這里找到它們的身影;位于柯橋區(qū)柯巖街道的中奢一站近期也在緊張施工之中，屆時(shí)一些對(duì)奢侈品情有獨(dú)鐘的市民可以在這里輕松找到LV、GUCCI、PRADA等品牌的身影。

　　在老城區(qū)，除了傳統(tǒng)“金三角”商圈外，已經(jīng)開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心有世茂廣場(chǎng)、咸亨新天地。此外，金帝海曼城和匯金廣場(chǎng)也已進(jìn)入了開(kāi)業(yè)倒計(jì)時(shí)。柯橋區(qū)有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、聚銀時(shí)代、銀泰百貨購(gòu)物中心、杭州大廈;上虞區(qū)有上百萬(wàn)和城、大通商城;鏡湖新區(qū)有佳源廣場(chǎng)，頤高廣場(chǎng)……最近幾年，這樣的商業(yè)綜合體數(shù)量越來(lái)越多，而商業(yè)綜合體集中了現(xiàn)代城市中商業(yè)、辦公、餐飲、文娛等多種需要，常見(jiàn)的商業(yè)綜合體多標(biāo)以“中心”、“廣場(chǎng)”、“城”或“站”等字眼。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，在越城區(qū)、柯橋區(qū)和上虞區(qū)，已建成和在建的商業(yè)綜合體數(shù)量已經(jīng)超過(guò)了20個(gè)。在接下來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，各地還有不少商業(yè)綜合體將拔地而起。

　　從最早的百貨店到之后的商場(chǎng)，接著是“大樓”、“大廈”的出現(xiàn)，再到后來(lái)的“購(gòu)物中心”、“摩爾城”，到如今的“綜合體”相當(dāng)于城市中的“小城”，吃喝玩樂(lè)一體的新興業(yè)態(tài)首先帶給人們的是觀念上的沖擊。老城區(qū)一資深商業(yè)人士這樣感嘆紹興商業(yè)業(yè)態(tài)的變遷，并且每次變遷都會(huì)給我們以不少驚喜。

　　來(lái)自紹興市商務(wù)局的數(shù)據(jù)顯示，這幾年來(lái)，紹興的社會(huì)消費(fèi)品零售總額每年都在大幅增長(zhǎng)。2012年，紹興社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)1158億元;進(jìn)入2013年之后，紹興社會(huì)消費(fèi)品零售總額一下突破了1300億元大關(guān)。

　　2007年11月份，上虞上百萬(wàn)和城開(kāi)業(yè)，一度吸引了周邊余姚、余杭、蕭山等地的居民前來(lái)購(gòu)物。2010年5月，市區(qū)世茂商業(yè)廣場(chǎng)在迪蕩新城開(kāi)業(yè)，也牽動(dòng)了周邊城市居民的心。2010年12月，柯橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，蕭山人的消費(fèi)占了相當(dāng)比重。2013年4月，銀泰百貨柯橋購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)，也讓眾多市民有了更多期待。

　　僧多粥少，生意越來(lái)越難做

　　引進(jìn)大品牌代價(jià)越來(lái)越大

　　不過(guò)，在樓市銷(xiāo)售形勢(shì)嚴(yán)峻的同時(shí)，商業(yè)綜合體內(nèi)的這種喜人局面并沒(méi)有持續(xù)。

　　“由于人氣不斷滑坡，不少有影響力的品牌撤走了。最近一段時(shí)間內(nèi)，消費(fèi)者更是寥寥無(wú)幾，”在柯橋區(qū)一家商業(yè)綜合體內(nèi)，一位不愿透露名字的管理人員這樣表示。集聚城市人氣，提升城市形象，確實(shí)需要大型商業(yè)綜合體的發(fā)展與支持，如果這類(lèi)業(yè)態(tài)數(shù)量過(guò)剩了，也會(huì)出現(xiàn)一系列后遺癥。

　　陳井奢是紹興供銷(xiāo)大廈總經(jīng)理，他把商業(yè)綜合體的不同發(fā)展模式比作是“做大餐”和“攤大餅”。在他看來(lái)，商業(yè)綜合體的發(fā)展要取決于城市的發(fā)展規(guī)模、人口、生產(chǎn)力等因素。特別是一些規(guī)模型商業(yè)中心更有其自身發(fā)展規(guī)律，如果商業(yè)綜合體數(shù)量不多，就可以做得比較精致，但數(shù)量過(guò)多了，猶如攤大餅一樣，繼而會(huì)帶來(lái)一系列不適癥狀。

　　“兩年前，根據(jù)雙方的約定，一個(gè)國(guó)際大牌原計(jì)劃會(huì)被引入到商業(yè)中心的，但后來(lái)該品牌運(yùn)營(yíng)商突然打了退堂鼓，其主要原因是紹興不少商業(yè)綜合體均在花大力氣引進(jìn)該品牌，在這種因素作用下，該品牌提高了門(mén)檻，”越城區(qū)一家商業(yè)綜合體的負(fù)責(zé)人如此感嘆道，你給5分的支持力度，第二家給出的支持力度是7分，第三家提升到了8分，如此一來(lái)，寵壞了品牌商家，繼而增加了引進(jìn)難度。

　　“就目前的發(fā)展規(guī)模看，商業(yè)綜合體的建設(shè)步伐是否過(guò)快呢?還真有些難說(shuō)，”14日，紹興國(guó)商大廈總經(jīng)理孫鵬這樣認(rèn)為，就紹興老城區(qū)目前商業(yè)綜合體的數(shù)量來(lái)說(shuō)，其實(shí)并不是太多，但布局不大合理，有些區(qū)域密度有點(diǎn)偏大，而至于這樣的密度，是否會(huì)在各家之間帶來(lái)此消彼長(zhǎng)的影響，現(xiàn)在確實(shí)有些難講。

　　隨著紹興越來(lái)越多商業(yè)綜合體涌現(xiàn)市場(chǎng)，許多綜合體發(fā)現(xiàn)自己進(jìn)入了一個(gè)尷尬的境地：給出的條件雖然很優(yōu)厚，但品牌商就是不愿進(jìn)來(lái)，如此一來(lái)，越來(lái)越多的物業(yè)參與爭(zhēng)奪少量?jī)?yōu)質(zhì)商家的巷戰(zhàn)之中。最近，記者在走訪調(diào)查中了解到，在越城區(qū)的一家商業(yè)綜合體內(nèi)，盡管相關(guān)負(fù)責(zé)人已多次明確開(kāi)業(yè)時(shí)間，但由于招商競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，至今仍無(wú)法落實(shí)。

　　“商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)是以人流和消費(fèi)作為支撐的。眼下，住宅市場(chǎng)增速放緩，一些新區(qū)的商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)上的不確定性正在加大，如果競(jìng)爭(zhēng)再加劇，資金不足的項(xiàng)目很可能變成‘爛尾樓’。”房產(chǎn)開(kāi)發(fā)一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，為了避免深度被套的現(xiàn)象，不少投資者最近已延緩了開(kāi)工進(jìn)度，準(zhǔn)備先看看大形勢(shì)再說(shuō)。
　�。▉�(lái)源：天天商報(bào) 作者：阮寶夫）