三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，主要有三類，一是空白型機(jī)會(huì)。有需求但沒有得到滿足，但是這一類機(jī)會(huì)比較少;二是替代型機(jī)會(huì)。例如一個(gè)城市50萬人口，有3個(gè)購物中心就夠了，如果你是第5個(gè)，就要干掉其中兩個(gè)，才有生存的機(jī)會(huì)，是一種你死我活的競爭;三是創(chuàng)新型機(jī)會(huì)。主要是指品牌的創(chuàng)新。
紅商網(wǎng)訊：主打街區(qū)綜合體概念的陽光100，在今年初實(shí)現(xiàn)港股IPO。已經(jīng)成為公眾公司的陽光100，會(huì)走一條怎樣的街區(qū)綜合體之路?
本土文化與商業(yè)地產(chǎn)
早在2013年初，陽光100總裁易小迪在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)專訪時(shí)就表示，陽光100經(jīng)過了3年的調(diào)整期，正在逐步增加商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的比重，開放式商業(yè)街區(qū)模式將成為主要的商業(yè)地產(chǎn)模式。
2013年底、2014年初，陽光100上市前，開始明確以“街區(qū)綜合體”來概括其商業(yè)地產(chǎn)模式。
陽光100常務(wù)副總裁范小沖表示，街區(qū)綜合體，只是一個(gè)總的提法，這一開發(fā)模式，在陽光100十多年的開發(fā)過程中，實(shí)際上有三個(gè)來源：
“一是社區(qū)商業(yè)。大型居住區(qū)的社區(qū)商業(yè)，一開始是社區(qū)商業(yè)分散建、樓底下建，后來開始集中建，現(xiàn)在進(jìn)一步集中起來做成小鎮(zhèn)，并不是簡單的一個(gè)配套，有一點(diǎn)小城市的概念，所以就改成小鎮(zhèn);二是商街商業(yè)。例如在柳州、南寧等地的項(xiàng)目，大型城市建筑綜合體中的商街;三是旅游度假項(xiàng)目中的商業(yè)，如陽朔西街項(xiàng)目。這個(gè)東西實(shí)際上我們一直都在做。”范小沖說，“我們就把這三個(gè)東西提煉出來，變成了統(tǒng)一的模式。”
根據(jù)范小沖的介紹，所謂街區(qū)綜合體，不是商業(yè)一條街，也不是簡單的開放式購物中心，而是開放街區(qū)的形態(tài)，具有本地文化特征，具備一定的城市功能，有一些小的酒店，小的博物館，還有一些品牌店、餐飲、娛樂等綜合業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)模式。
從陽光100開發(fā)的項(xiàng)目來看，其在桂林陽朔開發(fā)的陽光100西街廣場項(xiàng)目，就是典型的街區(qū)綜合體。
該項(xiàng)目占地面積1.17萬平方米，建筑面積2.26萬平方米。西街是當(dāng)?shù)氐貥?biāo)性的商業(yè)街區(qū)，陽光100西街廣場，建筑風(fēng)格完全融入其中，建的全部是2-3層的低層中式房屋。該項(xiàng)目拿地是2003年，2004年開工，2005年首批交房，開街時(shí)間是2006年。
陽朔西街，是一個(gè)完全開放式的街區(qū)，接待來自全國各地的游客，有很多本地人或外地人經(jīng)營的特色店鋪。整個(gè)項(xiàng)目中，業(yè)態(tài)包括特色精品酒店、餐飲、旅游相關(guān)精品店等。
“西街就是一條街，邊上那一片全是我們的，建筑稍微新一點(diǎn)、有竹片的，都是我們的。”范小沖說，其中當(dāng)?shù)刈詈玫木频�，就開在西街廣場中。“西街廣場的開發(fā)，已經(jīng)是10年前的事了，當(dāng)時(shí)根本沒有想做village什么的，這個(gè)區(qū)域的規(guī)劃、建設(shè)，是國家嚴(yán)控的，必須本地風(fēng)格，規(guī)劃的審批，陽朔批不了，得拿到北京來批。”范小沖說，就這樣誤打誤撞，陽光100做了這個(gè)街區(qū)。“近10年過去了，西街廣場這個(gè)項(xiàng)目，生命力還很強(qiáng)。”范小沖說。
陽朔西街廣場，是陽光100最早期的探索。目前最新的街區(qū)綜合體代表項(xiàng)目，就是柳州的陽光100窯埠TOWN項(xiàng)目。
窯埠TOWN項(xiàng)目預(yù)計(jì)在今年下半年開街。該項(xiàng)目2011年拿地，總建筑面積20.9萬平方米。“這個(gè)地方挨著柳江，過去是燒窯的古鎮(zhèn)，有一個(gè)碼頭，柳宗元曾留了一首詩，專門寫這個(gè)地方，是一個(gè)歷史上很繁華的地方。”范小沖說。
這個(gè)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)規(guī)劃包括企業(yè)會(huì)館、特色餐飲、酒店、咖啡店、旗艦購物等，將打造成當(dāng)?shù)匾粋�(gè)集娛樂、餐飲、旅游觀光等于一體的綜合型物業(yè)。這個(gè)項(xiàng)目的建筑形態(tài)，將全部是3-4層的中式低層建筑。根據(jù)政府規(guī)劃的要求，陽光100在這個(gè)項(xiàng)目中的自持比重需要達(dá)到60%。
除此之外，陽光100在廣東清遠(yuǎn)的項(xiàng)目芒果TOWN也是如此。該項(xiàng)目中傳統(tǒng)意義上的社區(qū)商業(yè)部分，升級(jí)成現(xiàn)在的小鎮(zhèn)Village，這部分建筑面積高達(dá)30萬平方米。這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)與法國阿爾勒小鎮(zhèn)結(jié)成姊妹小鎮(zhèn)，其街區(qū)商業(yè)的規(guī)劃，也將以阿爾勒為藍(lán)本。其中的業(yè)態(tài)包括阿爾勒禮品店、生活市集、法國紅酒文化中心、古堡酒店、芒果廚房等。
從上述三個(gè)例子不難看到，陽光100的商業(yè)地產(chǎn)思路，是走與本地風(fēng)俗文化結(jié)合再加上適當(dāng)創(chuàng)新的路線。對(duì)本地文化的挖掘，成為其商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的一個(gè)重要部分。“要塑造每個(gè)城市自己的特征，其實(shí)是很難的�，F(xiàn)在很多聽名字挺有名的城市，到了那個(gè)城市已經(jīng)找不到那個(gè)感覺了。我們的項(xiàng)目，不僅要做到形似，還要神似，挑戰(zhàn)很大，它很難簡單地標(biāo)準(zhǔn)化地復(fù)制。”范小沖說，這就導(dǎo)致陽光100的街區(qū)綜合體在運(yùn)營中，不像大賣場、購物中心那樣可以高效地賣商品，更多提供的是體驗(yàn)、社交、服務(wù)、餐飲等產(chǎn)品，所以運(yùn)營的時(shí)候一定要有主題，必須是一個(gè)有生命力的活體，能夠吸引人來到這里。“所以，別的商家是做促銷吸引顧客，我們的商業(yè)公司是天天過節(jié)，今天找這個(gè)事，明天找那個(gè)事，來過節(jié)，去吆喝，把人流吆喝進(jìn)來。”范小沖說。
這就要求陽光100的團(tuán)隊(duì)，在項(xiàng)目規(guī)劃前期做好深入了解本地文化的準(zhǔn)備。
“這就要去到當(dāng)?shù)氐牟┪镳^、展覽館，慢慢去挖掘;到大街小巷去品嘗菜肴，有的可能并不出名，但是好吃，我們就把它搬過來，變成品牌，而不是把一些連鎖品牌帶過去，像肯德基、麥當(dāng)勞，就不合適。”范小沖說。
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