業(yè)主租客呈拉鋸狀態(tài) 一線地區(qū)店鋪現(xiàn)空置潮
香港零售業(yè)吹起陣陣西風(fēng)，一線商鋪的租金也出現(xiàn)調(diào)整。在擁有號(hào)稱“全世界最貴鋪?zhàn)?rdquo;的銅鑼灣，網(wǎng)易財(cái)經(jīng)走了14條主要的街道，發(fā)現(xiàn)到處都能看到空置的店鋪，門外貼滿了各種顏色的招租海報(bào)。
有不愿具名的某大型工商鋪物業(yè)代理董事向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示，整個(gè)銅鑼灣的鋪位大約有1700多間，核心區(qū)的鋪位則有420多家，核心鋪位的空置率近半年來(lái)由4-5%上升至約7%，整個(gè)地區(qū)的空置率則由約3%上升到4%-5%，其中空置最長(zhǎng)的店鋪超過(guò)兩年。
該名董事稱，空置的原因主要是因?yàn)橐恍┏凶饽芰ψ顝?qiáng)的珠寶丶黃金和鐘表商的生意下跌，隨著自由行效應(yīng)也在不斷減低，香港政府短期內(nèi)可能還會(huì)出臺(tái)政策削減自由行人數(shù)，租戶不愿高價(jià)搶鋪，一些外國(guó)服裝品牌甚至延遲到香港開店的計(jì)劃;但另一方面，許多業(yè)主因?yàn)閾?dān)憂減租會(huì)影響店鋪的價(jià)值，不接受降價(jià)的現(xiàn)實(shí)，寧愿空置也不減租，業(yè)主和租客之間的拉鋸令空置鋪不斷涌現(xiàn)。
為何業(yè)主寧愿放棄一年逾百萬(wàn)的租金收入，也不愿意輕易減價(jià)?香港美聯(lián)工商鋪行政總裁黃漢成分析說(shuō)，這些業(yè)主們的財(cái)政實(shí)力相當(dāng)雄厚，不會(huì)著急出租套現(xiàn);而且他們?cè)诙嗄暌郧耙呀?jīng)買下這些鋪位，多年來(lái)的租金回報(bào)已經(jīng)抵銷了購(gòu)買成本。另外根據(jù)工商鋪界別的投資習(xí)慣，一間店鋪的租金會(huì)決定日后出售的價(jià)格。
黃漢成說(shuō)，假設(shè)一家店鋪收租10萬(wàn)元，一年的收入收入就達(dá)到120萬(wàn)，以2厘利息的計(jì)算方法來(lái)計(jì)算價(jià)值的話，這個(gè)鋪位就值6000萬(wàn);假如業(yè)主減價(jià)1萬(wàn)元，租金變成9萬(wàn)，減價(jià)10%，一年的租金收入就變成108萬(wàn)，如果同樣以2厘利息計(jì)算的話，這個(gè)鋪位變相也貶值10%，只值5400萬(wàn)，就少了600萬(wàn)元，所以不少業(yè)主寧愿空置一兩年，一些看好后市，持貨能力又高的業(yè)主，更不愿意貶低鋪值。
不過(guò)，隨著空置鋪位越來(lái)越多，業(yè)主終于也要接受現(xiàn)實(shí)。在銅鑼灣持有多個(gè)鋪位收租的資深投資者黎永滔說(shuō)，他也面對(duì)“有鋪沒(méi)人租”的問(wèn)題，租客沒(méi)有以前那么積極，他和一班業(yè)主們也在想對(duì)策，甚至考慮短租或者把鋪位分開出租;當(dāng)一些店的租約期滿，現(xiàn)時(shí)旗下物業(yè)招租和洽談續(xù)租時(shí)，大多愿意比叫價(jià)減10%-20%租金。
像銅鑼灣這些一線鋪位出現(xiàn)空置降價(jià)潮的情況并非個(gè)別案例，根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署的最新數(shù)據(jù)，港島及新界區(qū)的零售物業(yè)租金4月份分別環(huán)比降低13.5%及6.61%，至每平方米月租約1462港元及1248港元;而以自由行旅客常去的九龍區(qū)，包括旺角及尖沙嘴，一個(gè)月的跌幅就達(dá)18.7%，由3月的170.1港元跌至4月的138.3元。
業(yè)界稱租金水平仍看跌 店鋪空置率或已站穩(wěn)
自2003年開放自由行以來(lái)，香港整體的零售數(shù)字一直表現(xiàn)理想，一些承租能力強(qiáng)的大型品牌，例如珠寶首飾和國(guó)際連鎖服飾企業(yè)看好后市，又或者為了增強(qiáng)自家品牌效應(yīng)而不惜追一到兩倍的價(jià)錢搶鋪，一些承租能力弱的店鋪只能逐步淡出市場(chǎng)。
黃漢成說(shuō)，市場(chǎng)在極度亢奮的時(shí)候，即使“天價(jià)”也有人承租，特別是在2012至2013年間，全港的整體鋪?zhàn)獗惹皟赡晟仙思s30%，同年銅鑼灣羅素街地鋪每平米租金甚至創(chuàng)出18000元的水平，每次一線店鋪續(xù)租時(shí)租金動(dòng)輒增加50%至3倍。但是如今隨著自由行效應(yīng)減弱，零售放緩，以及特區(qū)政府調(diào)控工商鋪的措施，自由行政策短期內(nèi)甚至?xí)兴淖兊那闆r下，業(yè)主和租客對(duì)后市也開始審慎，鋪?zhàn)庖查_始回歸理性。
美聯(lián)旺鋪董事盧展豪也說(shuō)，今年上半年的整體鋪?zhàn)庀碌?%，預(yù)料今年整體累積跌幅逾10%。不過(guò)他也提到，減租的背后是業(yè)主們從亢奮中清醒過(guò)來(lái);一些鋪位出現(xiàn)大幅減租的情況，不過(guò)是從瘋狂的高位，逐步回落到理性的價(jià)格。
“但是一線商鋪仍然是寶貴的資源，雖然租金會(huì)下降，但暫時(shí)來(lái)看不會(huì)出現(xiàn)大幅下調(diào)的情況”，盧展豪預(yù)料店鋪的空置情況會(huì)隨著租金下調(diào)，及市場(chǎng)需求上升而有所改善。
黃漢成也補(bǔ)充，自由行效應(yīng)減弱對(duì)一線店鋪的影響有限，因?yàn)橐恍┻B鎖品牌在旺區(qū)設(shè)點(diǎn)是策略之一，不會(huì)輕易撤出。但對(duì)二、三線地區(qū)，例如香港的上水丶元朗和屯門等，水貨生意占比較重，如果政府進(jìn)一步削減自由行人數(shù)，這些地區(qū)的租金預(yù)料很大機(jī)會(huì)要跌超過(guò)15%。(網(wǎng)易財(cái)經(jīng))
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