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紅商網(wǎng)訊：樓市行情低迷，降價風(fēng)聲遲遲不止，特價房頻頻面市，對于購房者來說，2014年的杭州住宅市場已然具有相當(dāng)?shù)?ldquo;危險性”。無論是剛需盤，還是高端豪宅，都在激烈的競爭環(huán)境中不同程度地面臨著價格下行壓力。那么，由投資需求支撐的商業(yè)地產(chǎn)又如何呢?
樂觀地看，最近幾年，杭州商業(yè)地產(chǎn)市場一直運(yùn)行平穩(wěn)，每年的成交量都在1萬套以上，并且行情相對獨立，幾乎不受政策以及住宅市場的波動干擾。理論上，穩(wěn)定的市場將有利于價格的堅挺，而從商業(yè)地產(chǎn)的歷史表現(xiàn)來看，幾乎從未出現(xiàn)過“價格戰(zhàn)”。
另外，杭州商業(yè)、商務(wù)環(huán)境正在進(jìn)行快速升級，城市居住版圖、商業(yè)地理也在被重新定義。一些新興板塊的崛起，具有很強(qiáng)的可預(yù)見性。在人口涌入、企業(yè)聚集之前，提前布局商鋪、寫字樓投資，相當(dāng)于搶持“原始股”，后期的增值收益，似乎十分樂觀。
并且，相比于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的價值評估遵循更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嫞筛鶕?jù)預(yù)期租金收益、年投資回報率進(jìn)行精確測算，做到心中有底。特別是商鋪這種投資產(chǎn)品，因為量比較小，不管銷售情況如何，對房企的資金面都并不構(gòu)成重大影響，所以也不存在“降價走量”的必要。
依此而言，商業(yè)地產(chǎn)似乎比住宅市場更加“安全”，在樓市整體遇冷的背景下，儼然便是一座“避風(fēng)港”。
但這并不意味著投資商業(yè)地產(chǎn)沒有風(fēng)險，恰恰相反，商業(yè)地產(chǎn)是一個充滿“陷阱”的市場。如果出手不慎，所遭受的損失可能不亞于降價住宅項目給老業(yè)主帶來的損失。只是，這種“陷阱”通常是隱藏著的，在項目銷售階段可能無從察覺。
就商鋪而言，最常見的“陷阱”在于，開發(fā)商所承諾的投資回報率不能兌現(xiàn)。商鋪的租金水平直接取決于客流量，而客流量又與附近小區(qū)的入住情況、整個街區(qū)的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)構(gòu)成等諸多因素相關(guān)，有著很強(qiáng)的不確定性。這也意味著投資回報率很難得到充分保證。
至于寫字樓，除了自身的產(chǎn)品素質(zhì)外，項目所在區(qū)域的發(fā)展進(jìn)度、政府招商引資政策的落實情況，以及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的運(yùn)行狀態(tài)等因素，都將對其租金回報造成影響。如果開發(fā)商描繪的宏偉藍(lán)圖不能實現(xiàn)，預(yù)期收益自然也就難以“兌現(xiàn)”。
更重要的是，規(guī)劃打造100個城市綜合體的杭州，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有飽和之憂。按平均銷售速度，現(xiàn)有的存量至少需要3年消化，隨著去年57幅純商業(yè)地塊陸續(xù)形成供應(yīng)，存量預(yù)計還將進(jìn)一步攀升。
定價有理可循的商業(yè)地產(chǎn)，價格泡沫或許小于住宅，但供應(yīng)泡沫卻不可小視。杭州經(jīng)濟(jì)增長、消費(fèi)增長能否支撐起這樣龐大的商業(yè)地產(chǎn)市場?這是一個有待時間驗證的問題，也是商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險所在。
尤其對于社區(qū)底商、綜合體商鋪、街區(qū)商鋪來說，還需面對電子商務(wù)的沖擊、居民消費(fèi)習(xí)慣的改變、客流的分散等諸多挑戰(zhàn)。投資者出手需十分謹(jǐn)慎。
（青年時報 肖三 范躍新/制圖 ）
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