紅商網(wǎng)訊：自2012年底開始始，江門商業(yè)地產(chǎn)就坐上了高速列車向前沖刺，多個(gè)城市綜合體陸續(xù)在北新區(qū)、濱江新區(qū)等片區(qū)圈地而起，并受到投資商的熱捧。業(yè)內(nèi)人士表示，目前江門的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)趕超江門經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，過(guò)熱的商業(yè)地產(chǎn)受到有限的消費(fèi)需求限制或?qū)⑦M(jìn)行行業(yè)洗牌，未來(lái)商業(yè)綜合體之間的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。
現(xiàn)象
商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)燒
江門的商業(yè)地產(chǎn)熱可以追溯到2012年底，保利強(qiáng)勢(shì)拿下濱江新區(qū)地塊，試圖打造江門最大的城市綜合體，隨后大型商業(yè)體陸續(xù)進(jìn)駐江門，去年年初萬(wàn)達(dá)耗費(fèi)3.5億拿下北新區(qū)原政府規(guī)劃用地，起建樓高180米的兩座雙子塔，并迅速推出一二期商鋪和特色SOHO產(chǎn)品。奧園外灘、中信大廈，江門國(guó)際金融大廈也步入招商階段，而鳳山水岸、匯景灣等也相繼推出商業(yè)部分，江門商業(yè)地產(chǎn)真正步入發(fā)燒階段。
開發(fā)商之所以強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)，很大程度上得益于商業(yè)投資者的熱捧。去年是江門商業(yè)地產(chǎn)最為火熱的一年，“半小時(shí)售罄”、“開盤狂掃兩億元”等對(duì)江門商業(yè)地產(chǎn)銷售情況的描述頻現(xiàn)報(bào)端。其中去年年中萬(wàn)達(dá)首期商鋪開盤，2小時(shí)勁銷4.3億，創(chuàng)造了江門商業(yè)地產(chǎn)成交新的神話，可見投資者對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的熱衷程度。
去年江門商業(yè)地產(chǎn)推量之多、面積之大前所未有，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控日益嚴(yán)厲，限價(jià)限購(gòu)等各種調(diào)控措施限制著住宅市場(chǎng)的發(fā)展，使得住宅方面的投資不確定性增強(qiáng)，而商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)受限購(gòu)限價(jià)的限定，于是很大一部分投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。
“我買商鋪不一定自己用，主要用于日后出租。”擁有多年投資經(jīng)驗(yàn)的鄭先生說(shuō)，現(xiàn)在搶購(gòu)主要是沖著開發(fā)商的品牌而來(lái)，萬(wàn)達(dá)保利等品牌名氣很大，未來(lái)商鋪升值的可能性最大，因此投入資金購(gòu)買。
老商區(qū)租金過(guò)高
相比新型商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，江門舊商業(yè)區(qū)并非外觀上看上去那么紅火，租金高，人流逐漸“封頂”成為舊商業(yè)中心不可繞過(guò)的發(fā)展瓶頸。目前江門比較成熟的商圈分別是地王廣場(chǎng)、常安路、五邑城一帶的商業(yè)圈;江海區(qū)以中環(huán)廣場(chǎng)為中心的商業(yè)圈;東湖廣場(chǎng)益丞百貨、蘇寧百貨、港口路一帶的商業(yè)圈和新之城、益華百貨和卜蜂蓮花一帶的商業(yè)圈，其中以地王廣場(chǎng)五邑城一帶商圈最為繁華，而該片區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹨簿咏T之首。據(jù)了解，在地王廣場(chǎng)區(qū)域每平方商鋪價(jià)格集中在200-300元區(qū)間，位置稍好的店鋪月租水平高達(dá)400―600元/平方米，并有逐年上漲的趨勢(shì)。受江門獨(dú)特的消費(fèi)習(xí)慣影響，江門商圈呈現(xiàn)一家獨(dú)秀的狀況，其他商圈經(jīng)營(yíng)比較吃力，商鋪流轉(zhuǎn)速度很快。
“江門市民的消費(fèi)習(xí)慣比較奇特，最繁華的就屬地王廣場(chǎng)片區(qū)，雖然其他商圈配套等方面比較齊全，甚至擁有比較完善的停車系統(tǒng)，不過(guò)客流量依舊很少，除了一些旺位外，其他商鋪經(jīng)營(yíng)比較困難。”業(yè)內(nèi)人士羅先生說(shuō)，像義烏小商品市場(chǎng)等目前比較偏僻的商圈客流量更加稀少，拉動(dòng)消費(fèi)還需要一段時(shí)間。
而在臨街商鋪方面，也同樣呈現(xiàn)售價(jià)租金雙上漲的局面，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在江門商業(yè)區(qū)發(fā)展的10年間，繁華路段臨街商鋪售價(jià)均上漲3倍，部分地段甚至高達(dá)6倍。目前東華路商鋪售價(jià)已穩(wěn)企40000元/平方米，而購(gòu)書中心臨街旺鋪更是超過(guò)了60000元/平方米。而素有江門最成熟社區(qū)的育德社區(qū)，內(nèi)部多數(shù)商鋪售價(jià)已超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，依舊備受投資商青睞。
縱深
新興商業(yè)綜合體將吞并部分舊城商業(yè)體
江門舊的商業(yè)中心租金貴已經(jīng)成為事實(shí)，部分商家轉(zhuǎn)戰(zhàn)臨街商鋪，一定程度上助推了臨街商鋪買賣價(jià)格一路飆高，反之又作用于租金的增長(zhǎng)，兩者陷入相互拉高的循環(huán)中。由于早期城市規(guī)劃缺乏前瞻性，坐落江門舊城區(qū)的商業(yè)中心面臨停車難、交通擁擠等諸多缺陷，加之逐年提升的商鋪?zhàn)饨鹱尣簧偕碳铱嗖豢把�，�?jù)了解，已有部分商家逐步轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊發(fā)展中的商業(yè)體，以提前進(jìn)駐占領(lǐng)先機(jī)。
對(duì)比舊城商業(yè)中心，去年新建的幾個(gè)商業(yè)綜合體擁有舊商業(yè)區(qū)無(wú)法比擬的豐富經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及優(yōu)越消費(fèi)環(huán)境，大型的停車場(chǎng)、雙向6車道便利的交通已經(jīng)成為其標(biāo)準(zhǔn)配套，足以吸引消費(fèi)者的眼球，而且新商業(yè)體發(fā)展之初租金普遍較低，對(duì)商戶有足夠的吸引力。業(yè)內(nèi)人士表示，新興城市綜合體勢(shì)必給舊商業(yè)體帶來(lái)沖擊，不過(guò)部分消費(fèi)群基礎(chǔ)較好的商業(yè)街區(qū)如果能因地制宜進(jìn)行商業(yè)模式差異化調(diào)整，從服務(wù)全市的單一性商業(yè)街區(qū)變成主要服務(wù)周邊消費(fèi)群的商業(yè)街區(qū)，仍然可以保持其旺盛的生命力。
“一個(gè)商業(yè)中心的發(fā)展規(guī)模不僅與其自身的品牌實(shí)力及內(nèi)部規(guī)劃有關(guān)，還受該商業(yè)體的配套設(shè)施，如停車位、交通狀況等影響。”江門市某商業(yè)體資深營(yíng)銷分析人士表示，雖然目前五邑城片區(qū)是江門中心城區(qū)最為繁華的商業(yè)片區(qū)，不過(guò)受車位及擁擠交通的影響，注定其發(fā)展規(guī)模已經(jīng)達(dá)到瓶頸，隨著北新區(qū)多個(gè)商業(yè)體的落成及運(yùn)營(yíng)成熟，五邑城片區(qū)或?qū)⑹ド虆^(qū)“一哥”的位置。“不過(guò)短時(shí)間還不會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象，部分消費(fèi)基礎(chǔ)較差，客流量不多的商街將最先面臨這種困境，提前接受洗牌。”
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